陈啸天：国庆楼市回暖不及预期，政策还有两个空间
引言
2023年10月10日-12日，亿翰智库如期举办以“秋和”为主题的“2023Q3亿翰大讲堂·策略会”。
10日的会议上，亿翰股份执行总裁陈国胜先生与亿翰股份董事长陈啸天先生进行了一场深度对话，陈啸天先生系统分享了其对国庆楼市表现、后市政策逻辑的观察及对当下经济社会发展的理解和感悟。
对话环节
——亿翰股份董事长陈啸天
大家好，我是亿翰的陈啸天，每个季度，我都会跟国总有这样一次对话，对话的目的也是想跟大家汇报一下，最近这段时间，我们对政策、对行业、对市场、对社会的一些基本看法。
问题一、想请啸天总分享一下，政策频出后，双节前后，企业实际的业绩表现，后续政策是否还有空间，持续性如何？
这次的中秋国庆，从9月29日到10月6日，共有八天的假期。我们调研了50余家房企，总结下来，大家双节期间的业绩表现主要有以下几个特征：
第一、90%的企业认购金额改善明显，环比涨幅普遍在20%以上，有部分企业由于基数比较低，涨幅高达几倍的也有。
第二、从同比的角度看，对一些企业来说，去年的国庆业绩是个相对高位，今年的业绩与去年同期比，还是有差距，目前看下来，典型企业收缩的幅度有30%。
第三、从区域、从空间的角度看，区域分化在加深。
华东整体表现最佳，上海、杭州、南京、苏州这些城市都比较活跃，这中间还去看过一些城市的项目开盘，像苏州金鸡湖以西有个很火的项目开盘，1900个人抢200套房源，非常火爆，所以华东真的表现很好。华南是这样，广州、珠海、厦门这些城市表现也还可以，来电来访都还行，但是深圳很一般；华北有个小亮点，以往我们说华北的北京很好，这一轮天津也不错，这点出乎我的意料；东北有个特征，东北这一轮中，特别是哈尔滨、沈阳、长春这几个城市在这个假期返乡置业起来了，这可能是大家没有预料到的，我就问他们怎么回事，第一、对比大城市，这些城市的房价还是便宜，一两百万可以买套房子；第二、这段时间大家也观望了很久，感觉现在应该也差不多了；第三、假期期间，很多项目降价了。所以，这一轮中，东北的返乡置业起来了。这里面，我还要跟大家讲一个特别的地方，不是东北，而是西南，比如昆明，昆明最近出现了个趋势，外地客的旅游置业起来了。另外还有一个是，中部的长沙、成都、郑州，包括南宁也都还可以，所以大家可以看到，比较主要的城市现在都还比较积极。
但是也想跟大家讲一下，也有表现一般的城市，像青岛、济南、武汉，感觉可能还是受疫情等因素的影响比较大。关于深圳，我也问过很多当地的朋友，本来深圳的朋友都在等，9月底有可能限购会放开，一旦放开就冲，但是期待落空，大家也都出去旅游了，来电来访成交都很惨淡。
第四、华东、华南区域的部分三四线城市还行，三四线整体不大好。
第五、这轮需求释放的基本上都是改善型需求。
可能还有一些其他比较散的点，这里就不做赘述了，大概总结出以上的几个点，在这些表现的基础上，我想跟大家谈谈结论。
01
市场在持续验证我们年初提出的两个观点：弱复苏及“脉冲式”行情
当前市场依然延续了我们从年初提出的两个观点，一是，今年是个弱复苏的年份，事实证明，确实是弱复苏；二是今年是“脉冲式”的行情，什么是脉冲式的行情呢，也就是积蓄一波，释放一波，释放之后，又要再积蓄，所以大家看，今年完全就是这个情况。
02
当下房地产的问题，核心在经济上面
当下房地产的问题核心在经济上面，因为经济方面的表现比较疲软，所以房地产市场底层的刚需和改善型需求，目前我们感觉还是后继乏力，如果我们说后面房地产市场能不能起来，后面怎么走等等，我想跟大家说，这个跟房地产本身没有关系，还是看经济基本面，对未来、对产业、对就业、对收入有预期，房地产市场才能真正起来。
03
回暖不及预期，政策可能还有两个空间，一是二线限价松动，二是一线外围限购调整
部分的国有企业的领导告诉我，拿地的地段都不错，所以这个国庆期间都卖的特别好，但是大部分的企业，我得到的信号是，市场确实在环比回暖，但是根本没有达到预期，还是有很大压力，因为根子在经济层面。那么，从房地产自身来看，怎么办呢？
关于政策，我想跟大家讲，接下来政策可能还有两个空间，是两个不同的概念，第一个是二线城市在限价层面或松动。这个大家看看成都就知道，官方的原文是，竞地价，房价市场化放开，后来我也听说，竞地价可能还是有难度，最后可能还得要摇号，摇号的地价低，按市场的房价卖，就会有利润，在西南这个市场还是比较乐观的。我相信，成都带了个头，未来房价会适当的放开，其他重要的城市接下来都会跟进的，这个所谓的放开是往上放开，不是往下放开，往下放开会影响当下社会的稳定问题，所以第一个空间是，未来二线及以下的城市会参考成都的做法，限价会往上限放开。第二个是，一线城市外围有可能放松限购。根据目前市场的反应看，一线城市的北上广深的外围有可能会放松限购，就当前这么多政策出台的情况下，今年的国庆跟以前还是有差距。
问题二、当前，大家对中国经济复苏观点不一，您怎么看中国经济的复苏和周期问题？作为亿翰股份的创始人，您是怎样在这一经济周期中做好应对的？
谈不上对经济周期的判断，我们也是在学习，在这里从一个行业从业者的角度跟大家谈谈几点感受。
01
PMI重回荣枯线以上，这是积极的信号
客观上，大家也看到，经历了五个月（4月至8月）的时间，我们的制造业采购经理指数（PMI）终于（9月）再度回归到荣枯线以上，这是非常好的事情，也属于积极的信号；
02
华为的崛起带动了产业链的发展，带给我们很多期待
第二个，我们看到很多信息，比如我们的华为，华为发布MATE60之后，原先很多产业链的企业都要关门倒闭了，现在一夜之间都接到了大量的订单，我认为这都是非常好，非常积极的，也给我们注入了信心，让我们对未来都带有很多的期待。
03
经济有韧劲，长期乐观，短期恢复需要时间
我能感受到我们经济的韧劲，从长线的角度，我对我们的经济也比较乐观，但从短期的角度，我还是觉得毕竟我们经历了三年疫情的冲击，经历了当下国际政经关系的调整，也经历了国际上对我们各方面的打压，很多脱钩断链的事情在发生，我们的经济体量是百万亿级的，一旦经历震荡后，很难一夜之间回到原来的最高位，我认为它是需要一定时间的。
从行业的角度来看，政策出台后，核心城市或省会城市的反应总体要比三四线城市积极，也能够说明经济还需要时间去修复。在地产之外，我们看到，部分文旅项目国庆期间虽然人流量爆满，但是消费降级明显，因此项目的营业收入仍在下滑。所以我们有必要保持一个稳健的心态，即长期乐观、短期谨慎。
从个人的角度而言，我认为过去三年的经历来看，我们应该学会敬畏：
第一是敬畏自然的力量；
第二是敬畏政府的决心，这一轮在“房住不炒”的基调下，政府在推动房地产调结构、降杠杆以及向新模式转型方面，决心很强，定力很足；
第三是敬畏常识，任何一个行业都会有天花板，不大可能永盛不衰。
问题三：从您与众多行业从业者的交流和沟通，以及从您自身出发，怎么理解房地产现阶段的调整以及未来的发展？
最近我一直在与包括地产、产业、资管等领域的业界人士进行频繁沟通。我认为从业者一是确实不容易，二是也很了不起，不少从业者仍在坚持探索和创新。
我始终认为，我们应该珍惜这一轮调结构、促转型的大波段，对于企业和个人来说，当下是一个十分难得的机遇，让我们体会到何为真正意义上的“穿越周期”。
对于企业来说，外部环境由热转冷的巨变，使得企业上下更容易统一共识，而对于所有企业和个人来说，都应该身心入局，深切体会寒意，学会如何从困境中探路再出发。在真正的“穿越周期”后，企业和个人才会变得更加成熟，经历过此轮周期，才会产生真正的“百年企业”。
举一个案例，我熟悉的一个香港朋友，他的企业已经有40年的历史。第一个十年（八十年代），刚刚成立，差点倒闭，好在最终有惊无险；第二个十年（九十年代），受到亚洲金融危机影响又差点关张；第三个十年（2000-2010年），受到次贷危机冲击再次身临险境。经历这坎坷的三个十年，进入第四个十年，企业内部自然地形成了共识，即不在意其他企业如何突飞猛进，只会根据自身的资产负债表和发展的诉求去稳健推进企业发展，因此在这一轮行业调整中企业的地产板块仍旧比较健康。