民营建筑企业现状调查：房地产债务冲击波并非单线传导
转自：第一财经
民营建筑企业现状调查：房地产债务冲击波并非单线传导
江苏南通以拥有一支“建筑铁军”而闻名。
根据南通市统计局公布，截至2022年南通市的建筑业从业人员达到231.7万人，而南通的常住总人口才770余万。
南通这支“建筑铁军”曾参与人民大会堂、南京长江大桥、克拉玛依油田等国家重大建设，就连远在万里之外的世界第一高楼迪拜哈利法塔，都是南通人做的土建工程。
这些建筑企业多以包工队的模式发家，在大基建和房地产的黄金时代，他们逐步发展为民营建筑行业巨头，据江苏省住建厅公布的数据，2021年江苏建筑业产值破四万亿，南通建筑业产值首破万亿。南通的民营建筑企业用一砖一瓦的累积，打响了“中国建筑看江苏，江苏建筑看南通”这句口号。
然而，以恒大债务爆雷事件为代表，当房地产市场进入下行期，建筑业作为产业链上的重要一环，难以独善其身。部分民营建筑商早已形成“挂靠、分包、转包”的经营模式，过去通过带资承包、垫资施工、承接商票等操作揽取项目，面对资金压力各企业之间互相联保，在开发商爆雷之际，这些建筑企业也不堪一击。
“在现在的市场环境下，民营建筑企业就像在夹缝中生存，进退两难。想去承接大的公建工程，但在技术、资质、资金上拼不过央企；剩下一些民营开发商的单子，又不敢接，怕拿不回工程款，只能保守经营。”一位南通的建筑行业从业者说道。
从巅峰滑落
在一年能干出一万亿产值的南通建筑业，部分民营企业正在经历寒冬的考验。
徐浩然是南通某大型建筑企业的项目总负责人，现年40岁，在公司里是中层管理人员。几年前，随着公司的业务扩张，他还在全国各地疯狂出差，而现在，他大部分时间都留在南通做一些项目的收尾工作，也终于有时间能陪伴家人、管管孩子的学习了。
“我这个岗位，在十几年前就能实现年薪50万至100万。”徐浩然算了算，他入行已经17年了。刚大学毕业时，他还是20岁出头的年纪，曾经在上海自己找工作打拼了一段时间。不久后，徐浩然还是选择了回老家从事建筑业。“
“因为我是南通海门人，在我们那，很多人都干建筑，机缘巧合之下我也回到海门进了一家建筑公司。”
十几年前，正是基建狂潮与房地产腾飞的时代，投身建筑业后徐浩然很快就获得了超越大部分同龄人的薪水。
南通是闻名全国的建筑之乡。根据南通市人民政府网站，截至2022年，南通建筑业从业人员数量超过200万，而南通市的常住人口数量为770余万，粗略换算一下，南通有超过四分之一的人口从事建筑业。
建筑业不仅是南通的支柱性产业，同时也为南通创造了海量的就业岗位、带来了巨大的民间财富。
江海也是南通海门人，留学归国后，他曾进入一家大型建筑总包企业从事项目管理。江海很快察觉到民营建筑业的优缺点：“优点是规模大、发展快，缺点是管理模式粗放，也可以说是比较‘土’，一直是挂靠、分包、转包的模式。”
上个世纪八十年代，改革开放的浪潮席卷全国，不少南通人开始探索如何挣钱，有一个方向便是建筑业，不少人以当包工头起家。建筑总包公司拥有资质、牌照和公章，而包工队则挂靠在建筑公司名下卖苦力，这是一个松散的组织，包工队也能各自行动。
徐浩然和江海都告诉第一财经，时至今日，尽管南通不少建筑总包已经是特级资质，分包也有专业的牌照，能够承接很大的工程，但组织架构仍然基本延续过去那一套。
“南通的建筑企业普遍都是民企，他们的运作方式是这样的：总包是一个管理公司，主要做流程把控、协调管理等工作，总包会把业务再包给上千个包工头，分包很细，比如水电、消防、劳务、防水、涂料等等，各专业都有专门的老板来做。”徐浩然说。
由于颇具建筑业的历史积淀，南通培养出了大批手艺高超的技术师傅，在过去的黄金时代，南通建筑业这一套组织架构运作效率很高。“你可以在南通找到任何一项分包，上千项业务都能找到人做。”江海表示。
2017年至2021年，房地产行业经历了一轮大发展，全国商品房销售额年年创新高，有数十家房企宣布进行“全国化扩张”，各地“地王”层出不穷。
南通的民营建筑企业普遍承接房地产开发商的住宅项目，那些年，他们的产值也跟着房地产趋势一路飙升。
“像我所在的公司，产值最高的一年是2019年，产值达到500多亿元；从2020年开始，这个行业就走下坡路了，到现在，明面上的年产值还剩100多亿。”徐浩然说。
倒下的“多米诺骨牌”
2021年，房地产开发商恒大陷入债务危机，随着后续披露的信息越来越多，外界才发现恒大光是逾期不能兑付的商票总规模就超过了2000亿元。
分包、转包业务的民营建筑公司普遍不具备很高的技术门槛，而市场竞争逐年加剧，建筑市场中不规范的运作和供过于求的局面，导致在房企盲目追高扩张的那些年，许多建筑企业也一起“陷入疯狂”，通过带资承包、垫资施工、接受商票支付等来揽取更多的项目。这也导致房企一旦出现问题，建筑公司也跟着倒下。
“我们业内都认为建筑公司的爆雷就始于恒大的爆雷。”徐浩然说道。
恒大爆雷到底为什么有这么大影响？“像我所在的公司，根本就没做恒大的项目，但也会受到恒大事件的影响。”徐浩然告诉记者，一般来说，规模较大的民营建筑企业的老板互相都很熟悉，由于建筑是一个要撬动高杠杆的行业，所以大家普遍都存在互相担保的情况。
房地产开发商开始出险后，就出现了这样一个“多米诺骨牌”：房企资金出问题——相关建筑公司出问题——联保的建筑公司也出问题。
“垫资的结果大家也看到了，开发商爆雷已经带垮了不少建筑公司；商票现在成为了废纸，最后还不上钱的开发商给了‘工抵房’这个选项，导致建筑总包现在手头都有很多房子，在这几年的房地产大环境下，房子都在贬值，变现能力很差。”
徐浩然说，现在的建筑行业民企，已经是在“夹缝中生存”。
首先，在建筑行业中，民企拼不过央企。央企有尖端技术，在技术上形成了壁垒，很多公建的招标有定向性要求，需要企业承担资金成本，还需要行政级别，民企很难去竞争。
“况且现在建筑行业的单子少了，央企接单的下限也降得很厉害，为了保产值，央企什么活都愿意接，民企原本可以承接的一部分业务也被央企拿走了。”徐浩然说道。
那还剩下一些业务，哪怕是发包方来求，民营建筑公司也不愿意承接。
“不敢接！比如出险房企还有地块没开发完，这种还是需要垫资，谁还会干？即便有些房企还没有公开爆雷，但是我们业内通过各种渠道了解到，这些甲方已经没有偿付能力了，这种项目肯定也不能做。”徐浩然表示，现在民营建筑公司接不接项目，根本不看对方开价多少，也不考虑利润率了，就看甲方还有没有偿付能力。
而建筑商已经越来越不愿意垫资了，“其实现在还是会有一些‘过程中垫资’，只要开发商在付款节点能付到钱就没问题，不过实际情况就是民营地产商大部分都没有偿付能力了，包括部分未出险房企。”
徐浩然所在的公司，此前做得比较多的是外企开发商的项目，外资一般付款不拖沓，但时至今日也出了一些问题。他透露，公司现在做一些收尾的工程，此外倾向于接有专项拨款的政府工程。
从2021年到2024年，南通的建筑行业经历了翻天覆地的变化。“现在南通的很多分包老板根本就没有事情可以做了；总包里，财务状况不行的占了七八成，现在其实很迷茫，同行大概有一半都退出了。”徐浩然表示。
消失在500强榜单中的企业
被誉为“建筑之乡”的南通，在建筑领域已有百年的历史积淀。
根据南通市政协文史委员会编辑出版的《南通建筑史话》序言，19世纪末20世纪初，清末状元张謇返回南通故里，在城市规划建设方面开全国文明之先，当时的南通诞生了一批优秀的公共建筑和精致住宅建筑，这些建筑都由南通人自己设计和建造，为南通建筑业发展打下了“地基”。
20世纪20年代初，南通人陶桂林创办当时全国最大的建筑企业——陶馥记营造厂，并先后中标承建广州中山纪念堂、南京中山陵、上海国际饭店等重大项目。
新中国成立之初，南通和全国一样百废待兴，南通建筑业敢闯敢试地走出了一条快速发展之路，“建筑铁军”走遍大江南北，于20世纪50年代参与人民大会堂等首都十大建筑的施工，在上个世纪60年代参与南京长江大桥建设，1978年参与石油会战、1979年援建克拉玛依，创造了“当年开工、当年竣工、当年交付使用”的奇迹。上个世纪80年代南通建筑人进入西藏，在雪域高原建设了著名的拉萨饭店，也因此获得了建筑行业最高奖“鲁班奖”。1990年代，南通建筑铁军全面进军上海，上海迅速拔起的城市天际线，也有他们的一份功劳。
2021年，据江苏省住建厅公布的数据，当年江苏实现建筑业总产值41642.0亿元，其中南通首破万亿，达到10612.2亿元，占江苏全省四分之一，产值规模稳居全国地级市首位。
今年10月，全国工商联发布“2024中国民营企业500强”，这是中国民营经济领域最权威的榜单。
榜单显示，南通有8家企业上榜，其中6家为房屋建筑企业。由此可见，时至今日建筑业尽管面临严峻挑战，但在南通的民营经济中仍有举足轻重的地位。
不过，对比往年数据，南通上榜企业数量正越来越少，2020年尚有14家企业上榜，而近些年来从榜单消失的7家公司，都是建筑企业。
这些企业包括：中南控股集团有限公司；南通三建控股有限公司；南通二建集团有限公司；苏中建设集团股份有限公司；南通六建建设集团有限公司；中如建工集团有限公司；华新建工集团有限公司。
其中一些企业的发展历程令人唏嘘：从夙兴夜寐创办企业到登上高点需要几十年，而“大厦倾倒”仿佛就是一夜之间。
曾经把房地产业务做到年销售额超过2000亿的知名房地产富豪陈锦石，30多年前就是来自南通海门的一名包工头。
上个世纪80年代，很多南通人离乡闯荡，有人贩卖绣品，也有人组队出去接工程，陈锦石就是其中一员。1988年，他东拼西凑了5000元，带着一个28人的农民工队伍来到山东东营胜利油田，从抹灰包清工做起，掘出了人生第一桶金。
到了上世纪90年代，陈锦石成立了海门中南集团、南通中南建筑安装工程公司，开启了中南建筑发展之路。1998年，中国住房改革如火如荼，陈锦石拿出1000万进入房地产开发赛道，抓住了历史机遇。
2020年陈锦石的中南控股集团旗下房地产业务年销售额突破2000亿大关，当年他凭借140亿的身家位列中国“胡润百富榜”第388名，成为南通首富，一时风头无两。在建筑领域，中南集团曾获鲁班奖26项、特别鲁班奖1项、詹天佑奖15项等国家级大奖80余项，曾参建过鸟巢、国家大剧院、北京大兴国际机场、中央电视台总部大楼等国家项目，累计为上百万人提供就业岗位。2021年，中南控股集团位列“中国民营企业500强”第10位。
然而时隔两年，中南控股集团就从“中国民营企业500强”榜单中彻底消失了。2024年，中南控股的上市平台“中南建设”因“1元面退”规则而从A股落寞退市，退市前市值仅剩约21亿元。
2010年1月4日，世界第一高楼迪拜哈利法塔宣告落成，远在万里之外的南通建筑人也兴奋不已。
这座高828米的摩天大楼创造了人类建筑史上的奇迹，该塔由美国建筑师阿德里安·史密斯设计，由美国建筑工程公司SOM，比利时建筑商Besix，阿拉伯建筑工程公司Arabtec和韩国三星公司联合负责实施，而关键的土建施工则由来自中国南通如皋的南通六建建设集团有限公司承包。
南通六建早在1956年就已成立，最初为全民所有制企业，后改制为民营企业。南通六建在海外市场也颇具影响力，因建造哈利法塔取得了中国第一个海外“鲁班奖”，业务拓展至俄罗斯、阿联酋、以色列、柬埔寨、越南等十多个国家及地区。
2021年，南通六建在“中国民营企业500强”排名第199位，然而到2022年就消失于榜单中。
2022年1月12日，江苏省如皋市人民法院正式发布(2021)苏0682破申52号民事裁定书，南通六建被债权人申请进行破产重整。
当时法院查明，南通六建不能清偿到期债务并且明显缺乏清偿能力，但其所拥有的“特级”建筑资质资源具有相应的市场前景，具备进行重整的价值及可能。
不过，南通六建的资产负债情况非常复杂，除存在历史遗留债权债务外，还因近年来一直采用挂靠、转包、分包经营模式而形成了约1500多个管理型工程项目所涉分包分供商等的巨量债务，不仅导致管理人难以在法律规定的重整期限内处理完毕，而且导致传统的整体承债存续型重整难以被重整投资人接受。因此，管理人提出保留南通六建公司存续经营，由南通六建公司新设子公司承接南通六建公司负债和部分资产进行清算的“分离式处置、清算式重整”方案。
南通六建公司管理人以南通六建公司100%股权为出售标的，通过淘宝网公开竞价招募重整投资人，拍卖底价为清算评估价。
2022年11月5日，这家拥有辉煌历史的建筑行业“巨头”，其100%股权以2.0354亿元底价被一家公司竞走。
能否走向新生？
尽管不少民营巨头已经开始走上破产重整之路，建筑从业者也对市场大环境的“体感”不佳，但从明面上的统计数据看，南通的建筑业产值并没有出现大问题。
据南通市统计局公布的数据，2022年、2023年南通建筑业总产值仍然破万亿规模，且连年上升。2022年全市实现建筑业总产值1.1万亿元，占全市GDP总量的7%；2023年建筑业总产值突破1.2万亿，产值规模继续稳居全省首位，占全省建筑总产值的比重为27.8%，占比超过四分之一。
不过在建筑行业，产值指标对市场大环境的反馈具有一定的滞后性，也不能反映建筑企业面临的应收账款高悬等问题。南通市统计局于2023年年底做了一次针对25家特级建筑企业的调查问卷，这份问卷反映出南通建筑业的未来还是存在很多忧患。
问卷调查结果显示，25家特级企业中，对今后行业总体运行状况持乐观、一般和不乐观态度的，分别有2家、18家和5家，也就是说绝大多数企业都选择了“一般”，在现有市场环境下，多数企业发展以“保稳”为主基调，生产经营趋于谨慎。
25家特级企业中，近七成特级企业新签合同额低于2022年同期，虽然2022年全市特级企业产值保持一定幅度的增长，但企业新接工程量下降，合同额减少，后劲不足，不能有效支撑企业持续平稳发展，影响建筑业的后续发展，难以支撑未来建筑业产值的增长。
这些企业中，还有12家特级企业表示流动资金紧张，占比接近一半，且没有任何一家企业认为资金充裕。
在这份调查的最后，南通统计局认为，南通的建筑行业未来必然将经历一场艰苦、持续、漫长的转型过程，需要发展新基建业态，抓住智能化基础设施建设、新型智慧城市建设等新机遇。
“建筑行业仍然是南通的一个重要支柱产业，但大基建的时代算是过去了，民企的未来会比较艰难。当然，建筑行业肯定还会一直有市场，只不过市场变小，企业也将经历大洗牌，粗制滥造的企业会被淘汰掉，真正可以活下来的，都是有实力的。”徐浩然对记者表示。
江海也对记者表示，过去三年来民营建筑企业遇到的种种事件和挫折，都说明未来建筑企业需要强化风险管控能力，建立良好的股权结构和现代化的运营机制，加强自我创新，才能走出一条新路。
(应受访者要求，文中徐浩然、江海等皆为化名)