行业观察丨昔日千亿房企蓝光发展行至退市边缘 行业洗牌仍未结束

昔日四川地产“一哥”四川蓝光发展股份有限公司（600466.SH，简称“蓝光发展”），如今被上海证券交易所（简称“上交所”）摘牌退市。

上市8年，从盛极一时的千亿房企落到如今濒临退市的境地，蓝光发展令人唏嘘不已。

4月6日以来，蓝光的收盘价连续20个交易日低于1元，触发强制退市条件。5月10日，*ST蓝光（蓝光发展）停牌，上交所将在15个交易日内作出是否对其终止上市的“最终判决”。届时，蓝光发展很可能成为今年第一家从A股退市的房企。

昔日千亿房企退市陨落

地产高周转时代的缩影

上世纪九十年代，辞去“铁饭碗”的杨铿下海，在成都玉沙路租了一栋两层楼的旧民房，创立“成都西城区蓝光汽车零配件厂”，高温淬炼出的蓝色火焰，在车间里随处可见，这是蓝光的前身。

1992年，杨铿创立“成都兰光房屋开发公司”，正式进军房地产业。两年后，他将公司名称中的“兰光”改为“蓝光”。

2002年，蓝光首次参加成都市土拍；2004年，蓝光首个住宅地产项目御府花都开盘；2005年起，蓝光陆续开发多个地产项目，抓住成都旧城改造和城市扩张的机遇迅速壮大规模，逐渐坐稳四川本土房企“一哥”位置。

2008年起，蓝光开始向全国进军，2015年，蓝光发展借壳迪康药业，于上海证券交易所重组上市。此后，借助资本市场的力量，蓝光在全国范围内快速扩张，2016年到2018年，蓝光的销售额分别为301亿元、581.52亿元、855亿元，复合增长率超过50%，被视为“黑马”。2019年，蓝光实现全口径销售金额1015.37亿元，首次迈入全国房企“千亿俱乐部”。

也是在2019年，蓝光将总部迁往上海，形成“上海+成都”的双总部发展格局，同年10月，旗下物业板块蓝光嘉宝服务也在港交所主板上市，蓝光构筑起“A+H”的双资本平台，一时间风光无两。

然而，危机也在逐步靠近。2020年8月，“三道红线”政策推出，房地产业去杠杆大幕拉开。随着政策的深化，房地产业的流动性开始收紧，蓝光也受到影响。同时，业内认为蓝光后期激进的规模扩张，也是加速其陨落进程的重要原因。

过往年报显示，2015年至2020年期间，蓝光单年拿地数分别为15宗、18宗、31宗、85宗、48宗、60宗。其投资金额亦跟随规模水涨船高，2015年其签约的土地金额为91.69亿元，而2018至2020年，蓝光的土地投资计划总额则暴增至不超过650亿元、500亿元和400亿元。

2020年蓝光原本制定的土地投资总额上限为400亿元，然而当年蓝光最后共获取土地60宗，拿地支出达到526.6亿元，超出计划上限三成以上。其中，不少地块溢价率超过100%，楼面价接近同区域商品房销售价格。

2021年，情况急转直下。年初，蓝光将嘉宝股份卖给碧桂园；5月起，穆迪、大公、中诚信国际、标普、东方金诚持续下调蓝光评级；6月起，蓝光开始出现股权被冻结的情况；7月8日，蓝光发展第一次披露的债务逾期情况显示，截至当日，公司及下属子公司到期未能偿还的债务涉及本息金额为24.84亿元。蓝光也成为首批债务违约的房企之一。

天风证券曾在2021年7月的一份报告中指出，政策收紧、融资收缩是大背景，在蓝光发展由成都走向全国的过程中，管理能力有欠缺、资产质量偏差、债务结构问题突出构成了蓝光发展的基本面，而市场恶化、非标持续收缩或是压死骆驼的最后一根稻草。

2022年以来，蓝光在化解债务方面一直没有实质性进展，反而出现溃败之势。2022年，蓝光的销售规模仅为49.36亿元，滑落之快令人震惊。资料显示，至2022年末，蓝光仍有86个在建项目，在“保交楼”的政策导向下，这些项目的建设和交付仍是问题。

今年4月4日蓝光发展披露的未能偿还债务公告显示，累计到期未能偿还的债务本息金额已达到了420.55亿元。

从小而美到千亿规模、从四川成都到全国布局，从单一总部到成都和上海双总部，再到退回成都大本营，A股停牌面临退市危机，蓝光的兴盛和衰败是房地产高周转时代的一个缩影。

多房企触发退市风险警示

地产行业的洗牌尚未结束

蓝光曾在公告中解释债务违约的原因，“因受宏观经济环境、行业环境、融资环境叠加影响，自2020年年度末至今，公司公开市场再融资受阻，经营性现金流回速放缓，公司流动性出现阶段性紧张，加之部分金融机构提前宣布到期，导致公司出现部分债务未能如期偿还的情况。”

这些其实也是房地产行业共同面临的问题，同样被强制退市或面临此风险的房企，也不仅仅是蓝光。

截至5月10日，泛海控股股票收盘价连续15个交易日低于1元，且2022年度归属于上市公司股东的净资产为负值；嘉凯城2022年度归属于上市公司股东的净资产也为负值；中天金融、美好置业股票分别连续14个交易日、9个交易日收盘价低于1元；宋都股份则因2022年度财务报告被审计机构出具非标审计意见，股票被实施退市风险预警。

若情况未有好转，上述企业都存在被强制退市的风险。

在港股市场，2019年上市的新力控股已在今年4月13日被港交所强制退市。新力控股曾经也是地产业的一匹“黑马”：创立于2010年，创立9年后成为江西首家上市房企。2020年，新力控股总合约销售额突破千亿元，位列“2020中国房地产百强企业”第29位。

新力控股的问题和蓝光发展如出一辙：在快速发展的背后累积了巨额负债的隐患。

进入5月份以来，A股已有多家房企已经触发退市风险警示或者其他风险警示，被冠以“*ST”或者“ST”字样，包括蓝光发展、嘉凯城、中天金融、新华联、美好置业、阳光城、宋都股份、世茂股份、粤泰股份等。

易居研究院研究总监严跃进分析认为，房企“戴帽潮”涌现，其实就是债务问题的延续。因为房企没有妥善解决债务问题，监管部门需要及时给予市场层面的风险警示。从行业角度来分析，这将会衍生出一些新的问题，比如新的房产交易风险，尤其是对一些有配资的项目而言，要做好一些管理工作，避免烂尾风险。

尽管如今的融资环境已优化，但一些房企仍困于债务和流动性难题之中，房地产行业的洗牌还未结束。

封面新闻记者黄益辉