GDIRI观察｜楼市红盘：放开限购前夕，金茂璞逸曲江的西安“顺风局”
摘要：西安市场的顺风吹到了金茂璞逸曲江。
观点指数(GDIRI) 近日，中国金茂璞逸曲江在西安首开售罄。据了解，该项目首开136套，总面积约27767.88平方米，销售额为10亿元，当日去化率100%，套均价近800万。
去年11月2日，该项目地块的最终成交土地总价为6.47亿元，土地单价1851万元/亩，楼面价9917元/平方米，由西安汇茂置业有限公司摘得。
今年年初项目公司进行一次股权转让后，金茂股权占比由30%升至80%，曲江文旅由70%降至20%。变更之后，金茂操盘的收益更多了。
金茂璞逸曲江小区规划建筑面积约13.5万平方米，16栋总户数为562户。现在去化136套，未来还有300多套入市。按照当前销售情况，该项目表现预期是比较乐观的。
从数据来看，该项目的销售均价并不算低。中介平台显示，金茂璞逸曲江项目1、2、3、6楼毛坯均价29000元/平方米，面积区间188-228平方米。而其周边新房均价20281元/平方米，周边二手房均价12349元/平方米。
自2018年进入西安后，金茂先后建成了长安金茂府、未央金茂府、大明宫金茂府和高新金茂悦园。而金茂璞逸曲江属于今年的新产品系，定位为“城市核心区的国际东方艺术作品”，为财智精英人群提供东方美学生活。简单来说，就是瞄准高收入人群。
需要注意的是，这个项目的表现和今年一线城市的几个热销项目有些不一样。回顾今年3、4月份一线城市中高端改善类和豪宅类热销项目，可以发现除了区位优势之外，价格倒挂是一大卖点。如3月底，上海中海顺昌玖里以196.5亿的销售额刷新中国房地产开盘纪录，均价17.2万/平方米，套均价值约为4000万元。对比周边竞品，可以看到项目的平均单价要低至少10%以上。
观点指数认为，金茂璞逸曲江没有出现价格倒挂但仍有不错的销售表现，主要依赖于区域供应和西安市场的需求释放。
西安新房供应主要集中在高新区和港务区，曲江新区新房供应非常少，2023年供应600多套新房，是西安新房新增供应量最少的区域。因此，该板块出现的新产品自然吸引较多关注。
去年，曲江星河湾10月份开盘基本售罄，收金超20亿元，毛坯房均价约3万元/平方米。今年4月，曲江星河湾二批加推，户型是273.41-397.94平方米的毛坯大平层，备案均价30841.04元/平方米，共计160套房源。该批次吸引了680个家庭登记并且核验通过。
项目的稀缺性促使曲江板块的改善类项目成交积极。
国家统计局显示，2023年西安新房价格11个月环比上涨，12个月同比上涨。2023年全年新房同比上涨2.3%。截至2024年3月，西安的新房价格已环比13个月上涨。单月来看，西安新房同比涨幅第一，达到4.8%，上海为4.3%。价格上涨从侧面反映出，西安房地产市场预期要好于其他城市。
从2023年西安住宅销售价格分类指数可以看到，144平方米以上的价格上涨幅度是最大的，达2.8%，高于全年均值0.5个百分点。高端改善型项目成交上涨推高了整体大户型面积产品的价格指数。
最新发布的数据显示，2024年4月份，全市存量房（二手房）网签备案面积99.72万平方米；其中，住宅网签备案9451套，面积94.26万平方米。3月份这一数据成为自官方公布二手房数据以来的“第三高”，仅次于去年3月和4月。
2023年西安二手房主要是“以价换量”，全年二手房价格指数平均下降0.6%，其中90平方米户型下降0.8%、90-144平方米户型下降0.5%。二手业主以降价换成交，改善需求进一步释放。
去年的趋势还在延续。2024年3月，西安二手房环比下跌0.3%，同比下跌4.2%。各面积房型价格都出现下滑，其中90平方米以下房源环比下降0.3%；90-144平方米房源环比下降0.3%；144平方米以上房源环比下降0.4%。
去年放开限购和收紧落户政策后，西安楼市的住房成交量短暂上升，但持续性不强。今年5月9日，全面取消住房限购措施，居民家庭在全市范围内购买新建商品住房、二手住房不再审核购房资格。由放松限购到取消限购不到一年时间，市场对于西安的关注又多了一份期盼。高品质住宅的趋势逐渐显现，房企升级换代的步伐也随之而来。
未来市场竞争日趋激烈，顺风与逆风交织在一起是常态。金茂璞逸曲江可以说踩准了西安市场机遇、政策、房地产需求结构调整等变化的顺风。