西信研究丨地产研究：西安取消住房限购政策点评
西安取消住房限购政策点评
地产解读系列
5月9日，西安市发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，通知共十条内容，以下对其中的关键条款进行点评。
01
全面取消我市住房限购措施，居民家庭在全市范围内购买新建商品住房、二手住房不再审核购房资格。
点评
此前西安执行的是2023年9月发布的二环外不再执行限购的政策，而此次是所有城区全面放开，非户籍购房者需求及改善性住房需求可能会持续释放。
02
商品住房项目销售时，登记家庭数量与住房房源数量比例低于1.5:1的，不再实施公证摇号。建筑面积大于144平方米的住房在摇号选房时不再实施“刚需优先”。摇号销售项目的摇号名单公示、摇号结果公示、选房结果公示时间由3天缩短为1天。
点评
缩小了摇号范围。前期摇号政策要求登记家庭与房源数量比超过1则需公证摇号，此次明确比例低于1.5的不用摇号；针对144平以上的改善型需求，取消“刚需优先”限制，即不再设置刚需选房名额比例，所有购房者同样参与公证摇号，进一步理顺市场定位，释放改善型住房需求。
03
支持房地产企业、经纪机构、金融机构合作建立“以旧换新”购房模式，对房产交易流程开展全链条优化。鼓励经纪机构分类合理降低经纪费用，积极引导交易双方共同承担经纪服务费用。
点评
5月6日以前，全国已有50多个城市表态支持“以旧换新”购房模式，此次西安也加入这个行列，未来可能通过回购、补贴等方式支持购房者卖旧换新，推动存量房和新房交易的循环，有利于提高西安市场的流动性。当前西安中介机构二手房成交手续费基本在成交额的3%，且已经逐渐调整为交易双方共同承担，在政策引导下，手续费的总体水平有望下行。
04
允许企事业单位、社会主体购买二手住房以及居民家庭登记选房后的剩余新建商品住房。鼓励有条件的企事业单位、社会主体租赁或购买相对集中的二手住房，实施微改造后用于职工宿舍、居家式旅馆、民宿等运营，盘活闲置住房资源，打造多元化住房市场。
点评
以前企事业单位只能购买商业地产，而住宅只能由个人购买。现在允许企事业单位购买住宅，但是要用于职工宿舍或旅馆等运营用途。
05
科学计算企业相关费用，对不计容的地下车位、人防工程等在土地出让金分摊时，不计算金额。
点评
优化地产企业的土地成本计算方式，将无法出售的人防工程、地下车位等从分摊项目扣除，更准确的体现房企的实际土地成本，降低房企的税基，科学降低房地产企业的税负成本。
06
原土地出让合同中约定的企业自持租赁住房，由企业提出申请，经住建、资源规划部门审核并核算补缴相关费用后，可转为商品住房上市交易。
点评
部分企事业单位存量自持租赁住房可转为商品住房上市交易，有助于盘活存量住房资源，增加和丰富商品住房供给。据易居研究院统计，西安是国内首批提出符合条件的自持租赁住房可上市交易城市。
07
首次使用公积金贷款购房的，首付比例不低于20%；结清首次公积金贷款后，再次使用公积金贷款购房的，首付比例不低于25%。使用公积金贷款购买二手住房的，房屋建成年限不超过30年，贷款期限与房屋建成年限之和延长至不超过40年。二孩及以上多子女家庭使用公积金贷款购房的，贷款最高额度在现行政策基础上提高至1.2倍。
点评
公积金贷款结清后，二套房继续使用公积金贷款的首付比例从30%降低至25%；二手房贷款期限延长，贷款期限与房屋建成年限之和从原来的30年延长至40年；二孩及以上家庭贷款额度提高至1.2倍。
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