广州楼市2022年下半年启幕：行情有望持续企稳，市场分化持续存在
文、图/羊城晚报全媒体记者陈玉霞
随着荔湾芳村、增城朱村、番禺大学城、南沙庆盛枢纽等板块多个新楼盘开放营销中心和样板房，广州楼市掀开了竞争更为激烈的2022年下半场序幕。
从羊城晚报记者掌握的情况看，下半年广州一手楼市供应量将持续增加，中心区和近郊区域的新增供应占比超五成，一旦这些区域的成交量得到保证，则将带动广州楼市整体均价出现结构性上涨局面。从整体情况看，下半年楼市分化的状况仍将持续存在。
下半年成交量有望增加
今年上半年，广州一手住宅网签量同比下降约35%，成交约3.7万套。进入下半年，成交情况有望走高。
一方面，下半年的供应量会比较充足。
开发商的积极作为，从新货货量上可见。阳光家缘显示，从6月最后一周至今（6月24日-7月5日），已经批出了41张预售证、逾5600套。7月的第一个周末，市场已有多个新项目亮相或热盘加推，例如越秀大学城和樾府在7月第一天正式开放营销中心和样板房，南沙庆盛枢纽板块首个住宅项目招商湾区1872开放了营销中心，珠实南沙湾“公园海”、荔湾广钢花城项目均迎来首次亮相，天河珠江花城趁势加推……
根据专业机构中地行的统计，7月份广州预计有20个全新楼盘开盘，该批新品包括带有自然资源的江景大宅、市区的紧凑中小户型单位及外围板块的高性价比刚需产品等，可谓“多点开花”。
如果将时间拉长一些，整个下半年，广州一手楼市新货也是充足的。从合富研究院监测的数据看，下半年全市一手住宅新货货量预计约达4.9万套，比上半年增加逾三成。更值得一提的是，下半年的新货中，中心区和黄埔、番禺这两个“近郊”区域的新货总数占比不断提升，同时，在这些区域里，国企开发的楼盘占比逾五成。从上半年成交行情看，中心区内的国企楼盘获得了不错的成交，下半年内这样的表现将大概率延续。
另外一方面，下半年市场的信心有望持续回升。
万科董事会主席郁亮对房地产形势预判时说：“房地产市场短期已触底。”他认为未来的市场恢复是一个缓慢、温和的过程。房地产市场要真正回暖，信心很重要。从数据上看，虽然上半年成交量同比下降，但对比月度数据可见，自4月份开始，广州一手住宅的月度成交量就逐步增加。现阶段，多地政府对楼市的暖市政策不断，在“稳信心”的大环境下，开发商多种营销方式齐齐发力，有望带动楼市逐渐走出阴霾行情。
中心区和外围区域行情持续分化
6月份，增城朱村板块保利水木芳华以1.65万元/平方米的价格“横空出世”，据称当天首推的近百套单位已售完。该项目成交的关键是其开盘价，这是该板块新盘开售的新低价。在它的周边，多个楼盘售价都约1.8万元/平方米。既然这样的定价能赢得市场，同板块的楼盘也照葫芦画瓢陆续推出特价单位吸客，同时，像中新板块这样的竞品板块也受此影响，该板块内多个楼盘也纷纷跟风促销出货，普遍让利幅度10%。增城楼盘竞争的激烈，只是外围区域中的一个缩影。哪怕是在热门的黄埔区、南沙区等区域内，也有不少板块的多个项目会直面彼此的竞争，促销成为常态。
与此同时，中心城区的项目则表现相对稳定。下半年内，海珠、荔湾和天河等中心区仍将会有不少新项目或新货推出市场，其中定位高端的产品不少，特别是海珠和荔湾两区，江景大宅会持续上市。这些高端产品的成交，在增强市场信心的同时，也恐拉升整体区域均价，令区域均价导致结构性上涨。
业内预计，下半年的市场机会将会更加集中在优势突出的“复合型”楼盘中，比如资源型、交通便利型、高综合素质型等楼盘，楼市里的区域、楼盘和价格等将会持续分化。对于刚需买家而言，在首套房利率下降、供应充足的下半年是相对较好的入市时机。