央行、金融监管总局延长两项金融支持房地产市场政策 引导金融机构继续对房地产企业存量融资展期
◎记者张琼斯
稳增长政策又有新动向,这次的重点是继续稳楼市。
中国人民银行、金融监管总局7月10日发布《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》,明确“金融16条”中的政策有适用期限的,将适用期限统一延长至2024年12月31日,其他不涉及适用期限的政策则长期有效,各金融机构应按照文件要求抓好落实,保持房地产融资合理适度。
“房地产行业支持政策再度加码。”分析人士认为,政策延期重点指向房地产供给端,有助于改善房企融资、进一步缓解房企资金压力,同时有助于降低金融机构风险敞口,维护房地产市场和金融市场平稳运行,稳定市场信心和预期,更好地助力宏观经济恢复。
引导金融机构
对房企存量融资展期
去年11月11日,中国人民银行、原银保监会联合出台《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》(下称《通知》),从保持房地产融资平稳有序、积极做好保交楼金融服务等方面,明确了16条支持政策,也就是市场所称的“金融16条”。其中有两条政策规定了适用期限,其他政策不涉及适用期限。
《通知》发布实施对保持房地产融资合理适度、推动化解房地产企业风险发挥了积极作用,取得了良好的政策效果。“‘金融16条’明确了支持房地产市场发展的一揽子政策,坚持问题导向,针对性较强,具有积极意义。”招联首席研究员董希淼说。
中国人民银行、金融监管总局有关负责人表示,综合考虑当前房地产市场形势,为引导金融机构继续对房地产企业存量融资展期,加大保交楼金融支持,中国人民银行、金融监管总局决定,延长有关政策适用期限。
本次政策延期调整,涉及《通知》的第四条和第八条。延期后,一是对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资,在保证债权安全的前提下,鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商,积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持,促进项目完工交付。
在适用期限安排上,2024年12月31日前到期的,可以允许超出原规定多展期1年,可不调整贷款分类,报送征信系统的贷款分类与之保持一致。《通知》此前的适用期限安排为:自《通知》印发之日起,未来半年内到期的,可以允许超出原规定多展期1年。
二是对于商业银行按照《通知》要求,2024年12月31日前向专项借款支持项目发放的配套融资,在贷款期限内不下调风险分类;对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理。对于新发放的配套融资形成不良的,相关机构和人员已尽职的,可予免责。《通知》此前的适用期限安排为:自《通知》印发之日起半年内向专项借款支持项目发放的配套融资。
中指研究院企业研究总监刘水认为,房企偿债压力仍然较大,需要加大融资支持。当前,房企债券存量余额约2.9万亿元,三季度为偿债高峰,1年内到期余额近1万亿元。此次政策延期调整的目的在于,保持房地产融资合理适度及顺利推进保交楼工作。
中国人民银行、金融监管总局有关负责人表示,除上述两条政策外,其他不涉及适用期限的政策长期有效。各金融机构应按照文件要求切实抓好落实,因城施策支持刚性和改善性住房需求,保持房地产融资合理适度,加大保交楼金融支持,推动行业风险市场化出清,促进房地产市场平稳健康发展。
减轻房企融资压力
防范化解经营风险
接近监管人士认为,《通知》的出台将缓解房地产企业的资金压力,减少金融机构对房企贷款风险的担忧,并进一步改善金融机构支持房地产市场平稳健康发展的政策环境。
“房地产业关联很多上下游行业,其良性循环对经济恢复和发展具有重要意义。”董希淼认为,2023年全年经济增长目标能在多大程度上实现,房地产市场是重要的影响因素。
中信证券首席经济学家明明表示,相关政策的延期能够同时减轻房地产企业的融资压力、降低金融机构的不良资产风险,有助于防范化解房地产企业经营风险,维护房地产市场和金融市场平稳运行,也有助于保交楼工作的顺利推进。
董希淼认为,金融管理部门对“金融16条”中有具体期限的两项政策进行延期,在一定程度上将打消金融机构顾虑,进一步改变金融机构不敢贷、不愿贷等情况,鼓励金融机构向专项借款支持项目发放配套融资,进一步改善房地产企业融资,稳定市场信心和预期,推动房地产市场平稳健康发展,更好地助力宏观经济持续恢复。
“这两条政策延期重点指向房地产供给端,有助于进一步缓解房企资金压力,促进保交楼,提振楼市信心。”东方金诚首席宏观分析师王青判断,这意味着继5年期以上贷款市场报价利率(LPR)下调、引导居民房贷利率下行后,房地产行业支持政策再度加码。总体看,在本轮稳增长政策发力过程中,稳楼市将是一个重要的发力点。
今年以来,金融管理部门着力推动房地产市场平稳健康发展,举措包括设立房企纾困专项再贷款、设立租赁住房贷款支持计划、落实首套房贷利率政策动态调整机制等。
2023年一季度金融机构贷款投向统计报告显示,截至一季度末,人民币房地产贷款余额53.89万亿元,同比增长1.3%;房地产开发贷款余额13.3万亿元,同比增长5.9%;个人住房贷款余额38.94万亿元,同比增长0.3%。
楼市三季度末有望走出
趋势性企稳回升势头
近期,中国人民银行货币政策委员会召开的2023年第二季度例会明确,因城施策支持刚性和改善性住房需求,扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作,促进房地产市场平稳健康发展,加快完善住房租赁金融政策体系,推动建立房地产业发展新模式。
董希淼建议,下一步,应全面调整优化房地产金融政策,延长房地产贷款集中度管理的过渡期;通过中国人民银行“三支箭”、政策性银行专项借款等措施,加大对优质房地产企业流动性支持,继续加大对保交楼项目的专项支持;支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期;因地制宜、因城施策、因区施策,加快调整优化住房信贷政策。
“目前,多数商业银行已经对住房贷款政策进行了微调,比如降低贷款利率、加快放款速度等,但相应调整集中在满足首套住房消费需求。”董希淼建议,下一步,应在如何满足改善性住房需求上采取更多的支持政策,如适当放宽贷款条件,改变“认房又认贷”,区别对待已经结清贷款的购房者等。商业银行要加快产品和服务创新,探索满足老年人、新市民等群体住房消费需求。
王青预计,着眼于引导房地产行业尽快实现软着陆,未来在因城施策原则下,各地在适度放松限购限贷、加大公积金购房支持力度、减免房地产交易环节税费、引导居民房贷利率下行等方面,有望持续发力。在延续实施保交楼专项借款支持计划基础上,不排除三季度增加额度、乃至推出新的定向支持工具的可能。
“若各类政策调整到位,三季度末,楼市有望走出趋势性企稳回升势头;四季度,房地产投资将出现回暖。”王青表示,这不仅会有力提振整体消费和投资信心,激发经济内生增长动能,还能切实防范重大经济金融风险。