扩容产业空间 改革供需适配 宝安：以更优空间配置促高质量发展
转自：深圳特区报
深圳新闻网2024年7月11日讯（深圳特区报记者叶志卫李吉莹）近日，深圳市政府新闻办“推动高质量发展”系列主题新闻发布会第八场在宝安区举行。发布会上，宝安区区长王立德介绍，宝安经济实力三年跨越两个千亿大关，全区GDP从2020年的3847亿元增加至2023年的5202亿元。
企业是“宝”，得“宝”而安。GDP跃升的背后，是宝安创新“筑巢”手段引来企业“凤凰”，是强化土地空间对高质量发展的支撑、赋能和驱动作用，巩固工业基本盘。发布会透露，宝安近三年整备土地1121.7公顷，有力保障了华润微电子、重投天科第三代半导体等一批重大项目用地和空间需求。
改革开放高速发展40多年后，宝安的土地承载逼近极限，拓展发展空间需要新思路、新改革。在全市坚持制造业立市之本，落实市委、市政府关于发展壮大战略性新兴产业集群决策部署的背景下，宝安提出了土地整备“整整转更”组合拳、首创“四个一”产业遴选等模式，走出了一条“以更优空间资源配置支撑更高质量产业发展”的独特路径，有力推动新型工业化发展。
“整整转更”掌握主动
今年5月30日，在宝安区燕罗街道“湾区芯城”内的燕罗智能网联汽车产业园内，随着最后一方混凝土浇筑完成，该项目主体结构正式封顶，现场响起阵阵热烈的掌声。作为深圳首批“工业上楼”试点项目之一，该项目预计于2024年年底竣工，建成后将为智能网联汽车企业提供约26.5万平方米的产业空间。
工地上，工程机械紧张作业，挖掘机、推土机、卡车来回穿梭，一片热火朝天的景象。在宝安火热的建设背后，土地整备腾挪出高质量产业空间，为推动宝安乃至全市的高质量发展提供坚实保障。
数据显示：过去三年，宝安区土地供应跑出了多年未有的“加速度”——2021年整备352.1公顷，2022年整备371.2公顷，2023年整备398.4公顷。三年攻坚如同登山攀岩，逐年再上台阶。其中，2023年产业用地158.08公顷、居住潜力用地41.01公顷、民生设施用地77.24公顷，三项任务完成总量居全市第一，产业、民生任务完成量单项均居全市第一。
产业空间扩容，是宝安发展的现实需要。特别是，宝安近年创新谋划“422133”发展主框架，其中一个核心要素是做实做强燕罗国际智能制造生态城等4大制造业片区，更是需要战略级产业空间承载战略级项目，巩固宝安作为深圳工业基本盘的地位。
为此，宝安提出“整备为先、整治为主、转型为要、更新为辅”（简称“整整转更”）的存量土地二次开发“组合拳”，牢牢掌握空间拓展主动权和未来发展主动权。
组合拳突出“整备为先”。先规划再整备理念下，宝安突出功能协调、形态协调、时序协调和利益协调，结合国土空间规划、重点片区规划、产业规划，建立连片产业空间项目库，增强土地整备项目的科学性、可实施性，克服土地整备碎片化、被动性的难题。
在“空间规划和产业规划协调走，土地整备跟着规划走，项目保障跟着整备进度走，空间供应跟着项目落地走”的土地整备“四步走”理念下，宝安下达西部城市中心、燕罗、九围、石岩湖、立新湖、机场东和107国道沿线“六片一线”土地整备攻坚任务，推动土地“入库即出让、出让即动工、建成即投产”，一体高效推进土地整备和产业项目落地。
整备为先的理念也推动宝安跳出以往小规模“单打独斗”的整备模式，在燕罗街道开展全市首个“整街统筹”项目，对全域36.5平方公里土地整体规划，全力保障重点产业项目建设。
旧园区“整”出新效益
整治为主，则通过实施城中村综合整治、旧住宅区升级改造、旧工业区整治提升，承载宜居宜业、拓展优质空间。该模式尽最大可能提升保留的城中村、旧住宅区、旧工业区空间，对提供产业配套居住空间、支撑现有优质产业和企业，发挥着重要的“蓄水池”、稳定器作用。
实体空间尤其是园区，是产业发展的基石。2022年，宝安启动产业园提质增效大会战，提出用3年时间实施“5大工程、15项具体举措”，按容积率提升、拆除重建、综合整治、转型增效等四种方式，全面推动产业园区提质增效。
宝安为此实施了园区综合整治三年行动方案，以投入补贴、达标奖励、反哺奖励等政策体系，引导企业“整租+长租+整治”模式，以及社区股份公司自行投资改造，显著扩大了整治提升范围，提升了老旧园区的产出效益。目前，宝安已有51家园区启动改造，整治优化面积达412万平方米，为引进企业、保障区内企业空间需求提供了重要支撑。
大力推进“工业上楼”，则是宝安用定制化产业空间留住优质企业的新手段。宝安采用“低成本开发+高质量建设+准成本提供”模式，建设了一批优质产业空间，并以“总成本+微利”的价格面向符合条件的企业分割销售，保障企业绿色化、智能化、特色化的优质产业空间需求。
其中，作为全市首个平方公里级以上“工改工”项目，新桥街道新桥东片区重点城市更新单元采取可租可售的灵活模式，除了回迁和自持的厂房外，剩余厂房低于市场价格，定向销售给符合产业导向的优质企业，降低企业购买成本。
践行“只要有好项目，宝安一定有地可落”的庄严承诺，要有实际行动。以2024年为例，今年以来宝安区精准实施“工业上楼”模式，通过对接需求企业，成功签约众多企业，落实用房需求面积超200万平方米，有效缓解了产业空间紧张问题。
“四个一”解决供需适配难题
供需适配需改革——企业要匹配到合适的产业空间，离不开宝安首创的“四个一”产业遴选模式。
该模式的目的是解决产业项目用地“供给谁、供多少、怎么供”的难题，宝安探索出“建立一套遴选机制，明确一个分类标准，设计一套评分算法，制定一套分配规则”的“四个一”模式，打造公平可预期的土地供应机制，高标准高质量高效能推进重大项目布局和产业用地供应工作。
“四个一”遴选供地模式实施以来，宝安供地速度和效能大幅提升，2022年和2023年供应土地35宗、保障36家企业空间需求，是十三五期间供地总宗数的2.9倍、总保障企业数的3倍，年度供地宗数、保障企业数量均创历史新高，均排名全市第一。此外，供地项目单位产出强度由2021年以前的9.46亿元/公顷提升到2023年的25.04亿元/公顷。此外，宝安积极探索二三产业融合发展思路，以综合改革试点为契机，试创土地利用模式，成功推动腾讯“互联网+”未来科技城成为深圳单一宗地二三产业混合利用的新案例，实现片区内产业及配套的均衡配置。
宝安还积极探索联合总部用地供应模式，以联合总部的新方式精准布局产业空间，推动首宗“专精特新、单项冠军”联合总部用地，于2022年4月成功“带产业项目”挂牌出让，实现一个地块同时解决多个企业用地空间需求。