上半年预亏70亿-90亿！万科还能坚持多久？
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对于业绩亏损，万科深表歉意。
01
亏损
7月9日晚间，万科发布业绩预告，预计2024年1至6月归母净利润亏损70亿元至90亿元。
公告显示，万科业绩亏损主要归因于房地产开发项目结算规模和毛利率显著下降；对部分项目计提减值；部分非主业财务投资出现亏损；及部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。
对于业绩亏损，万科深表歉意，尽管公司较早意识到转型发展的重要性，但转型业务投资超出了资源和能力的边界。
尽管财务数据在上半年承压明显，但万科同时披露了相关主要工作的进展。
万科表示，公司上半年业务重整和化解风险的一揽子方案取得了积极进展，实现销售金额1273.3亿元；高质量交付7.4万套房子，全面完成预定计划；大宗交易实现回款93.4亿元，印力集团完成商业基础设施REIT的发行，发行规模32.6亿元。
除了业绩发布，万科还在当日发布了高管增持公告，公司骨干管理人员计划于6个月内自筹资金2亿元增持公司A股股票，表达对公司前景的坚定信心。
02
融资600亿
2023年下半年以来，万科遭遇资本市场“狙击”，股债出现剧烈波动，不少人担心万科会出现债务危机。
为此，万科管理层还请出了大股东深铁集团为其站台，向外界澄清公司经营正常。
2023年11月，穆迪将万科发行人评级由“Baa1”下调至“Baa3”；并将其全资子公司万科香港中票计划的有支持高级无抵押评级由“(P)Baa2”下调至“(P)Ba1”；将万科香港发行债券的有支持高级无抵押评级由“Baa2”下调至“Ba1”；评级展望为负面。
穆迪认为，万科的合同销售表现不佳，其2023年前十个月的表现逊于大盘，预计公司信用指标和流动性缓冲将在未来12-18个月减弱。
《小债看市》统计，目前万科存续美元债4只，存续规模17.93亿美元，其中一年内有2只美元债将到期，到期规模近10亿美元，公司面临较大集中兑付压力。
在境内债方面，目前万科存续债券32只，存续规模530.44亿元，其中一年内到期规模有131.9亿元，主要兑付期集中在1-3年内。
据最新评级报告，万科主体及相关债项信用等级为AAA，评级展望稳定。
今年以来，万科合计新增融资、再融资超600亿元，对应偿还超过500亿元。
其中，万科利用经营性物业贷的机会，开展专项行动，上半年新增149.8亿元。
银团贷款方面，5月万科获得招商银行牵头的200亿元银团贷款，6月落地交行固融资产包融资。
公开市场债务方面，上半年万科完成3笔境外债的偿付，折合人民币约105亿元，年内已无到期的境外公开市场债务；完成3笔境内公司债和中票的偿付，合计50亿元。
下半年，万科境内公开债券还剩余2笔，合计43亿元，通过经营端现金流、过渡银团等渠道已有相应偿还安排。
今年以来，万科加大力度推进大宗资产交易工作。
资产交易方面，万科上半年实现资产交易回款93.4亿元，其中，2月完成23.8亿元转让七宝万科广场50%股权，5月完成超总项目转让，回款22.35亿元。6月份印力完成了南翔印象城MEGA48%的股权交易。
REITs和Pre-REIT基金方面，4月印力REIT完成上市发行，发行规模32.6亿元。保障性租赁住房REITs和物流仓储REITs在申报过程中。建万租赁Pre-REIT基金实现广州项目扩募；消费Pre-REIT基金在推进过程中。
03
债务分析
截至2024年一季末，万科总资产为14638.69亿元，总负债10643.36亿元，净资产3995.33亿元，资产负债率72.71%。
《小债看市》分析债务结构发现，万科以流动负债为主，占总负债比为75%，流动负债占比偏高，债务结构待优化。
截至相同报告期，万科流动负债有8023.74亿元，主要为应付账款，其一年内到期的短期债务合计有841.66亿元。
相较于短期债务，万科的资金流动性吃紧，其账上货币资金有830.66亿元，较2023年末进一步下降，除去受限资金无法覆盖短债，公司存在一定短期偿债压力。
在财务弹性方面，万科的备用资金也较为充裕，截至2024年3月末其授信总额为4851.5亿元，未使用银行授信有2108.89亿元。
在负债方面，万科还有非流动负债2619.62亿元，主要为长期借款，其长期有息负债合计有2398.19亿元。
整体来看，万科有息负债总规模有3239.85亿，主要以长期有息负债为主，带息债务比为30%。
在融资渠道方面，万科较依赖于长期借款，除了借款和债券融资，其还通过应收账款融资，定增，股权质押以及信托等方式融资。
值得注意的是，2019年以来万科的筹资性现金流净额持续净流出，其中仅2022年为正，2023年和2024年第一季度该指标分别为-368.13亿和-89.45亿元，公司存在一定再融资压力。
总得来看，在行业下行环境下，万科销售下滑业绩出现亏损，流动性紧张，融资环境欠佳，面临一定再融资压力。