多城宣布“可凭购房合同入学”，“学区赋能”对新房市场作用几何？
近年来，“将购房合同作为入学依据之一”呼声渐高，对此多个城市陆续进行了探索。近期，一些城市发布楼市新政，提出“凭购房合同入学”，将新建商品房购房合同及购房发票视同房产证，免除购房者的后顾之忧。例如，7月4日，杭州富阳出台楼市新政，规定购新房者全款支付后，子女可凭购房合同入学报名。
而从各地推出的政策来看，大多数要求所购房产为新建商品房。业内认为，各地推出“可凭购房合同入学”的规定，其目的在于鼓励新房销售。
上海中原地产市场分析师卢文曦认为，当前多地推出的相应政策，可以侧面去提升入学的便利度，保证购房者享受相应的权益，这是对购房信心的一种推动。
不过，随着房地产市场的多轮调整、以及教育改革，多地学区房市场已明显降温，购房者（家长）也已经越发理性。58安居客研究院院长张波向《华夏时报》记者直言，凭新房购房合同就可以去对口学校入学对市场有提振作用，“但相比此前几年非常看重学区房的大环境而言，其提振效率已明显降低”。
多地推行凭购房合同入学
7月4日，杭州富阳区出台房地产新政，试点“购房者入学报名”，规定购新房者全款支付后，子女可凭购房合同入学报名。
政策显示，2024年至2026年4月底，富阳区适龄少年、儿童父母取得新建住宅商品房不动产证但不符合原政策时限要求（当年4月30日及之前取得不动产权证不满一年），或其父母在规定时间内购买新建住宅商品房签订正式购房合同并全款支付（一次性付款或已发放按揭贷款），有新生入学需求的先向区住建局提出房产条件核实申请，核实后由区教育局核验入学报名。
2天前，7月2日，江苏徐州出台的房地产新政也提到，购房人凭网签备案合同、契税发票在所在辖区就近入学，并接受教育主管部门的统筹安排。不过徐州的“凭购房合同入学”政策，对购买的是否为新房未作明确要求。
可以看到，今年以来，不少城市所发布的楼市新政，大多含有“购房者凭购房合同入学”的规定。
例如，今年1月，江苏省连云港市在全区范围内推进凭购房网签合同就近入学，规定2023年1月1日起至2025年4月30日期间，在连云区内购置一手商品住房的，可凭购房网签合同在所属学区办理入学、转学手续；2月，福建省连城县住房和城乡建设局发布房地产新政，提到购买新建商品住房的业主可凭借购房合同（视同取得房产证），按项目所在地划片，并根据当年招生意见的批次为其子女登记申请入学。
记者注意到，近年因种种原因，一些城市已经施行了购房者凭购房合同入学的相关政策。
以上海为例。2022年5月25日，上海市教育委员会宣布，因疫情导致不能正常交房或办理产证的，可凭网签合同等材料，办理入学手续；2023年3月，上海市教委明确，“继续实施2022年推出的可凭网签合同办理入学的便民措施”。到2024年，这一政策在多区不再提及，但奉贤区公布的相关政策显示，该区对口小学入学条件之一为，“购房人为学生父母、本人、祖父母、外祖母，已办理网签合同”。
除上述已经实施相关政策的城市外，一些城市也在考虑落实。例如，6月3日，在浙江省人民政府网站“浙江省民呼我为统一平台”上，针对网友关于“建议将购房合同作为入学依据之一”的留言，杭州市教育局答复称，按照《义务教育法》和相关招生政策规定，依据户籍地或居住证所在地招生是基本原则和明确要求，“但现实中存在房屋（迁户）交付晚于入学时间的情况，对家长入学需求来说，确实存在不便利的问题，对此，我们会慎重考虑”。
提振新房市场
值得一提的是，从上述城市推出的政策来看，“购房合同”几乎都要求所购房产为新建商品房。
例如，连云港就强调，合同为在该区范围内购置的一手商品住宅，且购房人已办理完成房产购置手续；今年5月，山东省禹城市房产管理中心发布的房地产新政规定，购房者需要“购买禹城市辖区内新建商品住房并办理完成网签、备案手续”。
在业内人士看来，各地推出“可凭购房合同入学”的规定，其目的在于鼓励购置当地新房。
上海中原地产分析师卢文曦向《华夏时报》记者指出，一般而言，大多数新建商品房并不会提前承诺确保入学。另一方面，从购房、网签、办理产证到落户有一定周期，如果遇上烂尾、延期交付等极端情况，就可能按期无法交房、拿不到房产证，增加购房者子女入学难度。
卢文曦表示，当前多地推出的相应政策，可以侧面去提升入学的便利度，保证购房者享受相应的权益，这是对购房信心的一种推动。对比新房，购买二手房可以确保对口学校。而目前各地推出的政策大多数都强调“购买新房”，规定有购房合同即可享受相应的入学政策，对于所在片区的“后来者”而言，也具有一定倾向性或者说暗示，无疑会对于该片区后续的新房具有积极影响。
“（新房的）入学功能实际上是后置的。”58安居客研究院院长张波也持有类似看法。其向记者表示，根据相关法律法规，开发商在销售阶段，广告中不得承诺和升学相关联，但并没有严禁销售后不得以销售合同作为入学相关资料。相比之下，二手房的学位学区明晰，这也是许多购房者优先选择二手房的主要因素。
张波认为，目前各地推出的相应政策，大大增加了购房者在学区方面的优先权，“会左右很多购房者的一些决定”，这也会对新房市场持续销量疲软的城市起到一定的提升作用。
以富阳为例。2024年1-6月，杭州十区（包含临安、富阳）的商品住宅成交362.4万方，同比下跌41.5%。而在7月4日发出的新政中，除提出试点“购房入学报名”外，富阳还采取针对房企进行销售奖励，鼓励新房跑量。如规定对于首次开盘的项目，单季销售2万平米及以上的，奖励10元/平米；超出3万平米及以上部分奖励20元/平米。此外，存量项目销售面积环比增长10%，也将有相应的销售奖励等。
不过，张波直言，学区房现在整体都在降温。即便是二手房，除了那些非常优质的学区资源，“学区”在二手房中所占的价值比例已呈现明显的下调趋势。同时，相比此前，购房者（家长）也已经越发理性：“从这个趋势来看，凭新房购房合同就可以去对口学校入学对市场有提振作用，但相比此前几年非常看重学区房的大环境而言，其提振效率已明显降低。”
对口学校或无法顺利就读
需要说明的是，即使没有购房合同，一样可以报名上学。以上海为例，该市一般通过按对口招生的方式，实行就近入学原则。即使适龄儿童没有沪籍、家庭名下没有对口学区的房产，但家长居住证积分达到120分、拥有租赁网签备案等材料一样具备入学资格。
另一方面，即使拥有沪籍和房产证，也未必能够顺利就读对口学校：当学校对口地段范围内的学生报名人数大于学校招生计划数时，对口学校会根据适龄儿童全家户口入户情况、入户年限、产证信息等人户信息制定招生实施细则，录取会分为几个档次，被称为“录取顺位”，多余的学生会进行相应的调剂统筹。
不仅如此，上海多区还实施“五年一户制”，区内各公办小学建立对口入学新生数据库，区内每户地址五年内只享有一次同校对口入学机会，五年内只接受一个学生（双胞胎和二孩例外），目的在于降低学区房转手率，抑制学区热。
富阳此次提出的相关新政也规定，录取时，已办理不动产权证者优先于仅签订合同者，同时分别根据父母名下不动产权证办理时间、合同签订时间的先后，在原有政策结束招生后根据公办学校学位余额情况进行统筹安排；
江苏省连云港市则规定，若就近入学学区满额，可由连云区教育局在全区范围内进行统筹，安排有学位的学校就读，满足适龄学生义务教育阶段入学、转学需求。山东省禹城市也规定，如申请就读学校无接收能力、无空余学位的，服从调剂到相对就近且有接受能力的学校就读。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁