扭捏的豪宅行情：当黄金地块供应潮撞上追求性价比的业主
21世纪经济报道记者吴抒颖深圳报道陈叔是一名在深圳奔走近15年的豪宅销售人员。从2009年至今，陈叔经历了深圳楼市从一路狂飙到归于平静的全过程。今年以来，他发现他的客户群体想法悄悄有了变化。
“碰到了选广州不选深圳的客户。广州120平、港澳身份都不限购，吸走了一些深圳的客户。不过，归根到底还是因为性价比，广州豪宅的性价比高，而豪宅的客群追求的是生活舒适程度，在广州生活但工作和生意在深圳，对豪宅客群来说是完全可行的。”陈叔说。
“性价比”，这是一个高频词。在接受21世纪经济报道记者采访的房企、中介机构和潜在客群等在内的人士，谈及豪宅市场的行情时，都提到了价格因素对豪宅成交的影响。尽管豪宅市场近几个月的表现，仍然相当抢眼。
今年3月，上海新天地板块的中海·顺昌玖里开盘“日光”，凭借约196.5亿元的销售成绩刷新中国楼市开盘纪录；6月底，深圳中海深湾玖序开盘两小时接近光盘，官宣销售额为100.2亿元；上海领邸玖序也仅用90分钟清盘，揽金66亿元。顺昌玖里的购买门槛，是近4000万；深湾玖序，则在2000万前后；领邸玖序也是3000万梯队的项目。
靓丽的销售业绩让市场为之沸腾，豪宅市场似乎成为了低迷行情下的“不灭神话”。但细究起来，此轮豪宅的热销，是蓄力许久的购买力碰上核心城市黄金地块叠加购买政策优化之下的“狂欢”，未来是否爆发更多的购买力，仍与大环境息息相关。
热销的前提
豪宅市场，的确是小“火”了一把。
以上海为例，公开数据显示，今年2024年上半年，上海单价超过10万元/平方米的高端项目供应明显放量。具体而言，第一太平戴维斯的数据显示，今年上半年，上海共推出91万平方米10万+项目，环比增长21%，同比增57%；共成交78万平方米，环比增长12%；成交均价为14.68万元/平方米，同比增23%。
而豪宅热销的前提，其实也有“人为的因素”——这是近年来核心城市在土地市场低迷之下，加大了黄金地块供应的结果。
以深圳中海深湾玖序为例，这一项目是由中海地产于2023年6月拿下的深圳湾住宅地块，其时中海地产以125.32亿元、自持5.85万平方米竞得，成交楼面价为约6万元/平方米，建成后普通商品住房平均销售价格不高于13.33万元/平方米。
上海领邸玖序则是去年10月，由中海地产、上海西岸开发联合体拿下的徐汇龙华街道地块，成交价是240.16亿元，房地联动价为14.2万元/平方米。
这些热销的豪宅项目，都有一个基本的要求，即位于核心地段。深湾玖序号称深圳湾“绝版”地块，领邸玖序则位于上海传统豪宅区域云锦东方附近，这一区域在上海也属热门。“地段都非常稀缺，都是打的浦东陆家嘴滨江最后一块宅地、徐汇滨江一线位置的豪宅这样的概念。”一位熟悉上海市场的人士告诉21世纪经济报道记者。
深圳中原研究中心高级研究员邹少伟在接受21世纪经济报道记者采访时分析称，在下行市场中，豪宅保值能力相对更强。此外，豪宅客户经济实力强，未来经济、收入预期对其影响相对小，置业意愿更强。
豪宅的性价比
地段核心，必然是豪宅被看好不可或缺的质素，并非豪宅热销的决定性原因。邹少伟提到，在新房限价的影响下，豪宅产品价格相对二手来说有一定倒挂，因此，豪宅产品相对来说热销。
如此看来，价格“倒挂”，更是豪宅热销不可或缺的方面。
以领邸玖序为例，其周边的云锦东方成交价还接近20万元/平方米，但是领邸玖序均价在14.6万/平方米左右，价差仍然存在；深湾玖序情况也与之类似，其周边超过15年楼龄的红树西岸今年4月一套成交房源的单价为18万元/平方米左右，而深湾玖序均价为13.3万元/平方米。
一家擅长开发豪宅的房企投资部人士在接受21世纪经济报道记者采访时表示，从热销的豪宅项目来看，性价比还是很重要的因素。价格不算高，甚至比旁边楼龄很老的二手房价格还低，肯定有人买。
上述房企投资部人士举例称，“就拿深湾玖序来说，深圳主城区少有供应，其他项目或多或少都有些瑕疵，就这个项目比较纯粹一些。加上性价比还不错，区域有概念，加之附近香蜜湖、后海几个豪宅区域积累了一批想要换房的高端客，所以卖得好。”
克而瑞分析师也认为，不少位于上海市中心的多个豪宅项目，之所以能屡屡开盘即售罄，与豪宅项目之前供应较少、项目蓄客时间长、改善置换自住需求入市等因素有关。此外，部分项目与周边二手市场有一定价差，也令买家打新热情较高。
购买力被“虹吸”
剖析这轮豪宅的热销，这并不是“普遍现象”，而仅存在一线城市零星的新盘豪宅项目中。二手房的豪宅，去化依然相对艰难。
根据深圳中原统计的信息，深圳二手豪宅市场表现一般，甚至不如去年同期。尽管成交量相对活跃，但价格依然在往下走。心态并未出现太大变化，市场走势还没有明显改变，特别是房价走势，市场依然以笋盘成交为主。
可供对比的是，深圳的传统豪宅盘业主心态已有变化。深圳中原的数据显示，深圳挂盘均价最高的小区是位于深圳湾片区的恒裕滨城花园二期，目前挂盘均价为28万元/平方米，环比下跌11.2%。
陈叔也告诉21世纪经济报道记者，“深圳二手房豪宅今年没有见到什么起色或者回暖，成交量还是那么点，也没有特别让人有印象的成交案例。”
这与豪宅市场的二手房客群画像也有关系。一位中型房企市场部的人士告诉21世纪经济报道记者，“持有豪宅的人很多都不缺房子，所以不会像刚需房那样降价大甩卖，这就让这些二手房没有太高的性价比，买的人也就不多。”
以此可以看到，一手房火爆之下。二手房并未起势，两者的走势并不平衡。同时，在地域上，也存在明显的分化。除了核心城市外，诸多三四线城市的豪宅项目正在遇冷，即便有义乌这样走出独立行情的特例，但更多的城市的豪宅项目销售都相对平淡。
可供对比的是，克而瑞数据显示，青岛崂山豪宅片区的银丰玖玺城今年上半年的签约套数为86套，总销售额是11.9亿元，套均1380万左右。这就意味着，这一项目上半年月供签约14套，而这一项目目前在售二期的总套数是717套，去化缓慢。
一位龙头房企营销部的人士在接受21世纪经济报道记者时举例称，我们最近有一个三线城市的豪宅项目复盘，同样的面积段如果客户能够选择上海等城市的优质项目，凭什么要选你？对豪宅客户来说，他们不仅不缺房子，也不缺好房子，要打动他们要么产品能够直击灵魂，要么就是有资产配置价值。
他同时以义乌近期号称18秒售罄的万境观云分析称，义乌是全国三四线城市中非常少数高总价产品连续第四年高成交的城市，其余城市一般是爆发一两年然后迅速熄火。“义乌的主要支柱产业是小商品，这类产业在过去几年比较火爆。因此整个城市的财富阶层才能走出不一样的曲线。但我认为，这是个例。”
供应狂欢之下
撇开地段、倒挂以及虹吸的因素，未来核心城市的豪宅市场是否还能持续强势？综合21世纪经济报道记者对各方的调研结果来看，答案并非确定。这主要是，在当前的供地趋势下，绝版地块还在不断出现，而新的购买力却暂未形成，豪宅市场后期或许缺乏支撑。
以深圳为例，7月8日，深圳市规划和自然资源局南山管理局对后海湾两宗地块进行规划调整，按照原规划，两宗地块的主导功能均为商业服务业设施用地，而在调整后则都增加了二类居住用地的用途。
后海湾片区是深圳的核心地段。在此次规划调整后，深圳后海片区也将有望迎来新的“豪宅”供应。
就在近期，上海杨浦区平凉社区一宗地块也得到了房企的争抢，经过60轮出价，地块的溢价率达到了21.18%，最终被保利发展以22.03亿元的价格收入囊中。成交楼面价为8.86万元/平方米，创下近三年杨浦区招拍挂楼面价的新高。这宗地块位于上海内环内，房地联动价在12万元/平方米以上，市场也预期这一项目最终会获得较好的销售结果。
但是，在供应量加大的背景下，市场能否消化完这些“稀缺”的房源，各方仍持观望态度。
上述中型房企市场部的人士对21世纪经济报道记者表示，“供地结构出现了明显的变化，都是核心地段的地块，未来的豪宅供应会增加的，但是购买力能否上去是另外一回事。”
上述营销部人士也持相同观点。他表示。豪宅近期火爆的逻辑是，积累了一段时间的客户，碰到了核心地段核心资产不断出让的周期，“天雷勾地火，带动了一波小高潮。但是，基本面如果没有好转，高端客户总量没有增加，这个市场就不可能增加。我们预判，明后年豪宅冷静的趋势会逐渐显现出来。”
如此看来，如果在基本面未有回暖的情况下，豪宅市场的走强或许也是昙花一现。在整体市场低迷的情况下，豪宅市场或将归于平静，没有“性价比”、“稀缺性”的加持，豪宅客户也将持币观望。