博鳌铿锵行 | 债务危机与解决之路
我们要解决债务问题，但也不是所有企业都应该活过去的。通过这样的危机使大家认识到市场的风险，回到正常状态，用正常的心态看待商业的机会，才有今后更加健康的发展。
主持嘉宾
中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲
讨论嘉宾
恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗
国家统计局原局长、阳光资产首席战略官邱晓华
社科院大学城乡建设经济系教授陈淮
华夏新供给经济学研究院创始院长贾康
旭辉控股董事局主席林中
樊纲：时间有点紧张，我们就缩短一点时间，可能也要占用后面几分钟时间。两位线上的嘉宾，一位是陈启宗先生，一位是林中先生。我记得陈启宗先生刚才说到那个问题，你说香港会不会被大陆的房地产商占领，我记得大概是五六年前在这个会上我提出的问题，当时林中先生也在，我记得企业家比较多一点，现在好像都剩经济学家了，企业家已经不多了。博鳌论坛这么多年来一直是企业家都像陈启宗先生这样很说实话，很直白地讨论问题的。
今天在座的三位每人5分钟就这个主题，债务危机和解决之道，听听大家的意见，陈启宗先生刚才已经发言了，因此在座的发言时有什么问题提给你的时候，你再做讨论，但是先不给你5分钟的时间。
邱晓华：眼下房地产行业确实进入了一个寒冬季节，一会儿我还要用一些数字来说说目前的形势。
今天这个主题说的是怎么化解债务危机。债务危机的化解通常是有这几种办法：一是展期，二是减值，三是赖账。目前来看，展期好像成为多数人的选项。减值也在一些企业用到，就是把自己的股权变卖，以低价格卖出去。赖账现在好像还没办法成为现实，当然有些企业已经资不抵债，可能也只能赖帐了。但不管哪种办法，我想对政府来说，应该看到房地产业今天的问题是多方面因素造成的，有市场的问题，就是供需形式的改变，有政策的问题，有政策的调整，也有企业自身的问题。
因此我想说的是，化解目前地产领域的债务风险，首先对属于政府政策性因素带来的问题，政府应当主动作为，主动承担应有的救助市场主体的责任。
对市场出现的问题，应当通过各个主体（银行、地产商、消费者）之间相互协商，协商出一个大家都可以接受的条件来解决问题。对企业自身出现的问题，企业应当自我承担责任。
因此从这样一个逻辑出发，中国政府对外债都能够实施减免的政策措施，对一些可以救助的地产企业，对他们存在的银行不良贷款的问题，或者还不起贷款问题，我觉得应当动员有条件的银行、资产管理公司去托管这一部分债务，用托管的办法来解决他们的困难。
我们回顾历史，当时四大行遇到那么多困难，政府成立四大资产管理公司解决他们的问题，实现债转股，前几年的地方债务问题通过发低价的新债去腾挪原来高价的老债，也是一种救市办法。
当下我觉得应该通过政府的推动，来把那些已经建成，但是还不能卖出去的房子作为社保或者租赁的房子，走政府收购，用来解决那些买不起房子的人的需要，我想这是一个最主要的办法。
陈淮：我首先说几句题外话，刚才听陈启宗董事长演讲，我每回听香港的这些企业家讲都很有启发，我参加无数的论坛，内地的开发商一上来就问下一步会出什么政策，为什么这个口径老是不一样呢？因为香港的开发商在商言商，很少说政府给我什么，或者我看政府的脸色，比如他说可能先倒的反而更主动，讲了很多类似的话，我每次特别喜欢听启宗董事长讲，很有趣。
主持人问到的这个问题，相当于一个人又有吃错药的因素，又有年龄大的因素，还有天气变异等等种种因素，现在你问大夫，你赶紧说吃哪种药立马能好？我想这种大夫是比较难找的。
今天早上看到一条消息，河南建业前一阵子也是千难万难的，在暴雷边缘，这个消息说的是河南建业的5亿美元债按期偿还了，是怎么还的呢？有政府纾困基金，也有被国企收购的一部分股权充实资本金，还有一部分是大股东出售股份，然后再借给企业还债。
我想我们化解债务，这和刚才晓华局长所说的差不多，该谁的责任谁得把自己的责任担起来。但是除了这几条之外，我觉得还有两个部分的责任，包括政策和社会主体的责任，不光是纾企业之困，而且要纾购房人之困。
大家都知道疫情以来，一个是一家老小要吃饭，一个是房贷、车车贷压得喘不过气来，需求方信用基础也崩塌了。现在凡是因为房子卖不掉而出现资金链断裂的，一个是政府的限购政策限住了，比如华夏幸福基业，并不是人们不需要房子，不想买房子，第二是预期恶化了，他对未来收入的预期恶化了，这恐怕是比房价下跌的预期还要严重。
因此应该出台保护已购房人群，在一定收入人群或者什么样家庭收入阶层，出台相应的保护或鼓励政策，这是一个部分。
另外一个，坦率来说银行在过去埋下了很多暗雷，你贷给开发商的钱，特别是贷给购房钱，很多地方是转嫁了风险的。银行有钱借给房地产企业，给房地产行业用，那你就直接借给开发商就好了，你是货币供给者，他是货币需求者。它把钱借给购房人，让购房人作为房款交给开发商，实际上这中间，我们不知不觉的把自己的个人信用让银行绑架了。
这时候银行不能脱干系，该承担的风险恐怕我们银行也要担起来。这次断贷的风波一起，银行马上说把你列入失信人名单，我要怎么惩罚你。其实我们现有企业做的努力和相对成功的案例，加上晓华局长讲的内容，我们要综合采取方式。
贾康：我理解债务危机是针对当下房地产业界感受到的突出的问题，烂尾、断供、市场不安。如果从救急、缓解矛盾，至少要全力配合稳经济大盘来说，多方努力形成合力是必要的。在企业自己做尽可能的努力，现在少不了政府方面要守土有责，要保供楼，要把事态控制住。各个地方的情况不一样，因此要有定制化方案，在哪个地盘上你自己能采取什么样的措施，至少要把事情按住，特别是还要把经济问题和可能导致的社会问题，以及政治性的问题之间的连接割断，不要把经济问题矛盾累计到社会化、政治化。
像河南村镇银行的事，听起来那不是常规的资金链的问题，那是有人内部做出恶劣的犯罪问题，是什么样的渠道的事情，公检法要赶快采取措施，但是当事人已经跑到国外，你怎么办？你要平息众怒，宣布5万以下的先处理，按照存款保险制度来做，这个消息出来，相当一部分人心能稳住，这是从救急的角度。
从真正治理这个问题来说，形成现在这个债务危机的局面主要是什么？我觉得至少是三方面：第一我们不能讳言就是在去年年初的三条红线出来以后，有关各个管理部门、管理环节都要火线立功，一起形成合力，从严从紧防范风险，看起来方向都对，都是在努力实施调控，但是却出现了合成谬误，正如韩文秀主任一针见血指出的，出现了宏观上的负面效应，现在实际上是在纠偏，但是纠偏的政策暖风频吹，有一个效应逐渐显露的过程，还有矛盾突发的问题，这里面要掌握相关的政策组合。
第二是要反思一些出问题的企业自身的问题。比如去年下半年恒大问题出来以后，大家都感觉到它曾经如此风光，在风险不高的情况下出现了明显的债务负担，曹德旺也批评过这个情况，我觉得是值得反思的，高举高打，没有考虑到各种风险突然形成合力，把你几乎置于万劫不复之地，这难道不值得反思吗？
当然政府方面有一个基调的确认，说恒大不是资不抵债的问题，是要企业自救，把企业自救写入去年经济会议的文本，会议精神正式传达，只是不点名而已，企业自救的事情要赶快做，当然也少不了政府给予引导的措施，以及政府给予合理的新的权衡。
恒大在自己很难处理危机局面的时候，又暴露出海花岛上39层高层住宅违规了，后来新闻说要炸掉，但是最后的处理是不炸掉，而是把它没收，实际上心理上就有一个理性程度的提高。你把它炸掉有什么好处呢？平添几百万吨建筑垃圾。你说它违规，违规影响的是什么？你通过没收以儆效尤就是了。你说它影响了旁边的珊瑚礁，那早已经造成影响了，挽回不回来了，这个事情要处理得更理性一点。
就像当年宝钢出了问题，陈云去调查以后说，不是把它停下来，而是有些事情缓一缓、连一连，最后还要把宝钢建成，这才是理性的态度。
第三是预售制度的问题，现在很多人在抨击它，预售制度似乎并不能完全否定，这里面制度本身我们在借鉴香港经验拿来的时候，出现了什么样的变形，要具体分析。一环一环都有规范化的管理，现在两边互相指责，到底是房关部门的责任还是银行的责任，弄清楚没有，怎么纠正它，也要对症下药。我觉得这三个方面是标本兼治要说到的，针对防范以后再出现问题。
还有一点，中央早就说房地产业界要有长效机制，现在不见基本的成形，这个事情值得我们深刻的反思。当然首先是政府部门你能不能在改革这方面真正攻坚克难，把基础性制度建设出来。
中央2016年推出930新政的时候点名了长效健康发展机制要靠基础性制度建设来形成，咱们这些年基础性制度建设实际上乏善可陈，大家都在做表面的文章，在做治标的事情，人民日报也不客气地说过治标不治本，我们现在继续治标行不行，有关政府部门，特别是推进改革的部门要好好的反思，这个事情到底怎么样标本兼治，追求治本为上。
林中：这个题目其实是比较难回答的，我就想讲三个方面：
一个是民营房企这一轮出现债务危机的根本原因。我认为它的根本原因还是过去民营房企在中国房地产大发展的阶段采用了高负债、高杠杆、高周转的发展模式，这个发展模式持续了很多年，继而使很多企业对此产生了路径依赖。中国房地产企业其实没有经历过像陈启宗董事长讲的香港在1998年到2003年的调整，所以他们对这种高杠杆的危险是比较漠视的。所以认为中国的房地产一直可以按这种路径依赖走下去。所以叠加了这一轮市场下行和流动性的紧张，造成了目前我们看到的市场的这些情况。
第二是这些企业碰到这些情况之后如何应对，如何有一个良好的心态。我认为首先不管怎么样企业还是要积极自救，刚才陈淮老师也讲到了建业也是在积极自救，能看到很多的效果，不要选择轻易地打破自己的信用，可能你觉得倒下去很容易，其实我认为未来站起来更难。所以坚持不倒是很多民营企业，不仅是要有信心，而且要有决心，而且要有毅力，你才会坚持经济自救。因为经济自救会有很多挑战，你要沟通外部的利益相关者，包括各家银行、各个债权人、政府，所以民企内部要开源节流，要做主动的变革。
同时我认为企业再难也要保交房。因为保交房、保稳定、保民生不仅是一个企业的社会责任，更是一个企业对客户的承诺，我们跟客户是有契约的，我们要讲求跟客户的契约精神，所以不管企业再难，碰到多大的困难，都要全力以赴保交楼。
第三，在应对这些危机，企业积极自救的同时，我们也希望政府能给行业或者给民营房企注入一点流动性。
我们观察到几个方面，一是因为销售变慢了，很多同行都在反映一个问题，就是只销售了30%，但是贷款已经到期了，需要还钱。像这种情况，我建议金融机构或者监管部门能给销售回款跟开发贷款产生时间错配的项目延长它的开发贷款的期限，根据销售的时间长短来延长。以前开发贷款的时间基本上是两年到三年，按以前市场的时候基本上没问题。但是现在市场变弱了，销售周期拉长了，所以它就产生了一个时间错配。
二是能不能为有足够销售货值的项目增加一些贷款，因为原来的款项你是可以用，但是现在有很多款项被监管了，按以前的开发贷款的比例，现在很多项目其实是不够支持到交房的，或者支持到拨款的时间点，因为有很多时间是分点付钱，竣工之后监管账户才能解冻。同时希望政府能给民营房企注入一些流动性。
总的来看，现在房地产行业是比较平稳的，但是分结构来看，民营房企的信贷总量是在收缩的，民营房企主动被动都在降杠杆。所以希望在这个过程中能保持它的平稳下降杠杆，实现软着陆。在信贷总量的控制下，我们看到社会流动性还是非常好，房地产信贷的总量也是稳定的，但是民企的信贷是有点不足的，所以也希望在总额上能给民企一些支持。
现在我们在香港也看到境外的美元债市场也发生了很大的变化，最近我跟香港的一些投资者在聊，他们其实也提了一些建议，我认为也挺好的。他说，我们这时候应该在香港扩大境外人民币债，来替代境外美元债，进而进一步推动人民币国际化的步伐，既能解决掉一些问题，又能进一步乘势推动人民币的国际化。所以目前民营房企碰到的困难，一个是要靠自身积极自救，一个是要讲究社会责任，以及对客户的责任，要保交付、保稳定。
另外也希望政府跟金融机构能给这个行业注入一些流动性，比如我最近也提议，能不能给民企发一些有抵押的债券。因为现在信用债发行不容易，民企的信用其实是受损的，能不能发这种有抵押的债券，由各家金融机构都来买一点，能逐步恢复民企的信用。
最后一点，对不同的企业要分类对待，对已经出现债务违约的企业要进行风险隔离，让地方政府、地方监管部门以及AMC去进入。对现在还没出现债务违约的企业，其实可以扶一把，只要给他们注入一些流动性，他们就能挺过这一关。企业主体如果不倒，就不会出现更多的烂尾的项目。从大局来看，支持现在还没有债务违约的企业，就会消除未来有更多企业出现债务违约以后造成的烂尾楼。所以我认为对两类企业应该有不同的政策或者不同的方法。
樊纲：陈启宗董事长，你对债务问题有什么高见？
陈启宗：我没有高见。刚才邱局长讲的已经是很综合性的，老实说世界上能够解决债务问题的手段并不是那么多，基本上大家都讨论过了，总而言之要从全局考虑，不止要从个人房地产商的角度来看，更是要看全局，对于整体经济最合适的方式做出选择。
樊纲：还有3分钟时间，在座的三位经济学家还有什么需要交流和讨论的，每人用三分钟时间再做一个结尾发言。
贾康：我刚才讲了防范经济问题社会化、政治化，这里有一个案例，比如说河南村镇银行的事，怎么引出整个大面积的红码，那不是明显要把经济问题社会化、政治化吗？我们一定要防范这样的低级错误。
陈淮：我赞成贾所长所说的，我们也不知道是说上出的毛病还是基层的愚蠢，还是说河南的一个事情，推到房管局那里，说被挪用了预付款是房管局批的，什么时候房管局能转你的钱？这种毫无道理的制造危机，我非常反感。
刚才陈启宗董事长和林中董事长都讲到一点，我们现在简单说先把还没暴雷的企业救住，先救能救的，你不要这个危重病人还没救活，又送进来一个，先把不危重的别让他危重了，把这个做好，然后再分门别类，企业自救，给它一口气，打上强心针它能活过来，这个问题不大，只要药跟上就行，不要一概而论的说怎么给它填这个债务窟窿，其实这个债说到底就是一个信用问题，刚才贾康所长讲到预售制，预售制和现房销售说到底就是风险谁担的问题。
邱晓华：房地产的高管时刻可能过去了，现在虽然风风雨雨，这个风风雨雨有起有落，对于落下的企业只能让市场去解决，对于还存在的企业，确实政府应当想办法保护、支持，这两年地产行业出现了问题，除了市场本身出现的问题之外，也跟我们在防风险、解决问题中间的操作上的问题有关系。因为地产行业的问题不是一年、两年形成的，是自从有了中国地产行业之后累积下来的，因此我们解决这个问题也不能急于求成，还是要把握好力度，把握好节奏。
樊纲：我最后再补充一句，也是大家没谈到的问题，我们也不要浪费危机。刚才陈启宗董事长说到了该退出的，该转型的，该转行的，该抓住时机退出。中国很多行业没有经历过真正的衰退，没有经历过真正的大危机，刚才说到香港1998年到2003年那么大的危机，我们是没有经历过的，所以我们不知道厉害。
之所以大家都是疯子，是因为大家都以为投了钱就能挣钱。在出现了危机，给大家一个教训，而这个教训是真实的教训，不是所有的企业都能救的。
我们要解决债务问题，但是也不是所有企业都应该活过去的，有些该倒的也要倒。通过这样的危机使大家认识到市场的风险，回到正常状态，其中包括大家都有正常的心态，用正常的心态看待商业的机会，看待利润的高低，看待风险的大小，看待债务率的高低等等，才有我们今后更加健康的发展。
本环节就到此结束，后面还有精彩的主旨发言，谢谢在座的专家。