供给收缩致住宅库存下降 专家建议支持政策继续发力
转自：上海证券报·中国证券网
上证报中国证券网讯（记者于祥明）记者从中指研究院获悉，伴随着新开工面积快速回落，“已开工未售库存”下降明显，7月末全国住宅“已开工未售库存”约25亿平米，较去年底回落5.2%。据分析，供给收缩是目前库存下降的主要原因。与此同时，专家认为目前房地产销售仍面临调整压力，仅依靠市场力量去库存节奏较为缓慢，支持政策仍需发力。
根据中指研究院测算，截至2024年7月，全国住宅“已开工未售库存”为25.2亿平方米，其中“竣工未售库存”为3.8亿平方米。从出清周期来看，目前“已开工未售库存”的出清周期约为3.4年，去化压力较大。
与“已开工未售库存”规模下降形成对比的是，“竣工未售库存”规模自2020年以来持续增长，这也是市场销售持续乏力的表现。根据中指研究院统计，截至2024年7月，全国住宅“竣工未售库存”规模约为3.8亿平方米，较2020年增长70.9%。
中指研究院市场研究总监陈文静分析，从去库存政策进展来看，“5.17楼市新政”提出了“国企收储”方案，目前已有多地发布征集公告，但政策仍处探索期，提升各方积极性仍需政策优化。
同时，针对“已出让未开工土地”，近期越秀广州成功退地并以票据进行补偿，退地资金将继续用于在广州购买土地，这一方式为其他城市提供了参考，后续更多城市或将参考这一方式，改善库存结构，缓解企业库存压力。
陈文静认为，住宅库存去化周期是动态的，既受库存规模影响，也受市场销售速度影响。“随着土地供应大幅缩量，市场正在进入自发去库存阶段。但是，目前房地产销售仍面临调整压力，仅依靠市场力量去库存节奏较为缓慢，支持政策仍需发力。”
她表示，目前国企收储、土地盘活等政策均具备改善空间，若政策端能够加快调整，将有助于库存去化，同时也将对房企现金流改善及居民预期产生积极影响。