呼声再度高涨，存量房贷利率调整如何破题？
日前，有网传消息称“9月12日存量房贷利率将降息20至50个基点”，引发不少贷款者高度关注，一时间，市场上关于存量房贷利率下调的呼声再度高涨。不过，9月5日人民银行货币政策司司长邹澜表示，受银行存款向资管产品分流、银行净息差收窄的因素影响，存贷款利率进一步下行还面临一定的约束。招联首席研究员董希淼也表示，目前不适合集中调降存量房贷利率。相关表态，无疑为存量房贷利率下调增添了更多不确定性。
一方面，存量房贷与新增房贷利差扩大，提前还贷热度不减；另一方面，净息差压力较大，银行业面临经营难题。存量房贷利率走向如何？有专家告诉记者：“从上一轮的经验来看，存量房贷利率下调一定程度上能够刺激居民消费，但考虑到对商业银行业绩的影响，存量房贷利率可能会以更平稳的方式缓慢下调。”
利差拉大助推提前还贷潮
今年以来，央行两次调整5年期以上LPR，累计下调35个基点，加之5月份取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，各地新增房贷利率不断下探。“商贷首套房利率最低可以给到2.95%，相比公积金贷款利率仅高0.1%，不过需要贷款100万元以上才能享受最低利率。”工商银行南京分行个贷经理告诉记者，综合考量工作性质、银行流水等情况后，部分优质客户还可以享受更优惠的条件。
相比之下，存量房贷利率仍然高企。“当初买房时是最高点，商贷利率超过5%，经过上一轮存量房贷利率下调，目前利率是4.1%。”苏州购房者杜千雨告诉记者，“尽管降低幅度不小，但是相比目前的新增房贷利率还存在不小差距，心理落差较大。”据杜千雨计算，如果能够参照上一轮下调方案，存量房贷利率至少可以下降至3.85%，以100万元商贷、30年月供简单计算，每月可节省143元。
不断拉大的利差让不少存量房贷贷款者坐不住了，纷纷选择提前还贷。一位银行人士告诉记者：“今年以来，提前还贷网上预约持续火爆，部分银行已经关闭线上渠道，只能线下预约。据我了解，南京各大银行提前还贷等待周期和办理流程都在拉大。”有贷款者告诉记者：“今年一口气还了60多万元，省下了约4.3%的利息成本，比市面上多数理财产品都赚。”
不过，在业内人士看来，提前还贷也蕴藏新的风险。上述银行人士说：“有的贷款人太冒险了，通过转经营贷、消费贷等方式提前还贷。利率确实是降低了，但会面临更大的偿还风险，不少置换行为还涉及违规操作。”国泰君安在近期研报中指出，在调降存量房贷利率政策未落实之前，新增个人住房贷款利率下降引发居民进行贷款置换，导致早偿率上升。
“转按揭”呼声高涨
随着存量房贷与新增房贷利差再度拉大，关于“存量房贷利率下调”的呼声持续高涨。有专家表示，新一轮存量房贷利率下调的窗口已经打开，一方面，存款利率已有大幅下调，降低了银行的资金持有成本；另一方面，央行公开市场操作利率下调，为房贷利率再次下调提供了支撑。
从各方声音来看，存量房贷利率下调有两种方式：一是“重定价”，即存量按揭借款人与原贷款银行内部置换或重新协商房贷利率；二是“转按揭”，即借款人将现有按揭贷款转入其他银行，并按照最新贷款要素重新签订按揭合同。
“上一轮存量房贷利率下调中，‘重定价’是主流，在央行、国家金融监督管理总局指导下调存量房贷利率后，行里再发布利率调整公告，明确存量个人住房贷款利率调整的条件和规则，在贷款者提出申请并通过后，就可享受下调后的利率。”招商银行个贷经理袁平告诉记者。
在此轮存量房贷利率下调声音中，通过“转按揭”方式下调的呼声最高。部分业内人士认为，放开存量房贷“转按揭”可促进商业贷款利率完全市场化，应为可选项。但更多机构人士认为开放“转按揭”的可能性不大，可能会直接降低存量按揭加点，整体利率调降幅度可能为55BP或80BP。袁平也认为不太可能推广“转按揭”方式，“一方面，‘转按揭’会造成很多新的工作量，银行和贷款者都需要花费较长周期去消化；另一方面，我国房贷合同常见利率结构不适宜‘转按揭’业务，推广会遇到各种阻碍。”
值得一提的是，对于近期广泛流传的存量房贷利率下调消息，记者采访的多位银行个贷经理均表示尚未收到相关通知。不过，小范围、小幅度的下调似乎一直在进行，无锡购房者李女士告诉记者：“我的房贷发放后不久，利率就下降了0.5%。当时并未太在意，但几个月后对接的个贷经理主动表示将向行内领导申请下调贷款利率，最终争取到了最新利率。”
利率若下调影响几何
从上一轮存量房贷利率下调作用来看，其对居民消费意愿和消费能力的促进效果明显。对于“如果存量房贷利率下调，节省下的资金如何使用”这一问题，杜千雨坦言会带家人聚餐或者看电影，“购房后资金紧张，一家人很久没有外出休闲过了。”另有消费者表示，如果房贷利率再下调，短期内将不考虑提前还贷。
华西证券测算，如果年内存量房贷利率从4.27%下调至3.4%附近，居民每年需偿还的房贷利息最多可减少约3000亿元，可能会进一步缓解提前还贷现象，改善居民消费需求，参考湖北去年的数据，餐饮和部分耐用品消费可能相对获益。克而瑞集团董事长丁祖昱认为，如果能够调降存量房贷利率，可以有效减轻居民的负债压力，释放购买力，为经济增长提供动力。
中国民营经济研究会副会长、中原银行首席经济学家任泽平认为，应对提前还贷潮，下调存量房贷利率是大势所趋。他建议银行通过阶梯式、差异化方式调降存量房贷利率。同时，银行应尽快出台具体方案及配套细则，明确两种调降方式的要求、流程等，如规定客户资产规模、限制贷款人提前还款等。
不过，存量房贷利率下调后，将对银行资产端收益形成压力。五矿信托财富资产配置策略总监何婉婷认为，存量房贷利率下调对于银行息差构成挑战。今年以来，利率市场化推进步伐不断提速，2024年二季度各类银行的净息差基本保持稳定，持平于上期的1.54%，但整体依然较低。业内人士认为，为对冲存量贷款利率下调的影响，预计会出台配套政策降低存款成本。
任泽平建议，对房贷占比较高的银行予以支持以提高银行积极性。如对房贷规模较大的国有行、股份制银行给予窗口指导，鼓励国有行发挥领头羊作用。对积极调降存量房贷利率的银行，可给予定向降准支持。
江苏经济报记者樊骏