10月房贷利率创新低！楼市回暖迹象隐现
作者丨孔海丽,张敏,李彤欣,郑嘉琪
编辑丨张伟贤,刘巷,张星
虽然10月LPR维持不变，但房地产市场信贷环境呈现进一步宽松的态势。
10月房贷利率创新低
贝壳研究院数据显示，10月份百城首二套平均房贷利率分别降至3.88%、4.44%，分别较上个月降低2BP、13BP，较去年同期分别回落24BP和47BP。
一线城市中，10月首二套房贷利率分别为4.38%、4.88%，较上个月降低10BP、7BP；其中深圳分别降低40BP、30BP至4.10%、4.50%，与广州持平；京沪暂未有变化，为全国最高水平。
而与2021年9月高点相比，10月百城首二套利率分别累计下降186BP、156BP，其中，三四线城市累计降幅最大。
截至10月中旬，百城中超八成城市二套利率已降至4.4%的下限水平，超九成城市商贷首二套首付比最低20%、30%，京沪房贷利率与首付比相对较高。
与此同时，据贝壳研究院监测，10月份，重点50城整体二手房交易延续修复态势，月初受假期影响，成交量回落，第二周起稳步回升，至第三周已达到节前水平。整体二手房价格仍然下跌，周度环比跌幅约为0.3%。
“9月以来降首付、信贷支持以及限购放松等政策组合效用已经显现，十一假期过后市场交易也在正常恢复，但价格仍在下跌，市场预期较弱，仍需提振。”贝壳研究院方面分析师指出，当前京沪房贷利率相对较高，仍有调降空间，政策优化有望延续并巩固当前的市场修复走势。
回暖迹象隐现
楼市期待政策效应释放
连续多月处于深度调整期的房地产市场，终于在第三季度末出现了一些向好的迹象。
10月18日，国家统计局发布2023年前三季度房地产相关数据，其中，房地产开发投资、销售、资金来源等指标的降幅继续扩大，体现出楼市仍处在深度调整的惯性中。
但从单月来看，一些乐观的迹象开始出现。8月和9月，全国商品房单月销售额连续两个月环比增长，同比降幅连续缩小。9月，房地产开发投资、房屋施工面积、房屋新开工面积的单月同比降幅也在收窄。
这些变化体现出近期政策刺激的效果。虽然外界对市场回暖的速度抱有更高期待，但在当日的新闻发布会上，国家统计局副局长盛来运解释道，经过近20年的高速发展后，房地产市场出现调整是很正常的，这种调整有利于结构优化和行业高质量发展。
他还表示，从中长期来看，房地产业仍有城镇化和人口支撑。从短期来看，近期的市场变化也反映出，房地产政策的积极效应正在体现，但政策的发挥需要一个过程。
政策驱动下的以价换量
统计局的数据显示，今年1—9月份，全国商品房销售面积8.5亿平方米，同比下降7.5%；商品房销售额8.9万亿元，同比下降4.6%。降幅延续了前几个月的扩大态势。
同期，全国房地产开发投资8.7万亿元，同比下降9.1%，降幅连续7个月扩大。
房企现金流也不容乐观。今年前9月，房地产开发企业到位资金9.8万亿元，同比下降13.5%，降幅连续5个月扩大。
这种变化反映出，房地产仍处于深度调整周期中。2023年伊始，房地产市场曾出现短暂的“小阳春”行情，但此后便增长乏力，各项主要指标难有改善。此前，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖曾表示，“房地产市场整体处于调整期。”
分析人士指出，从前三季度的表现看，这种调整仍在持续。一方面，现金流持续紧张，影响了拿地、投资等供应端的表现；另一方面，需求方仍存在观望情绪，信心并未完全恢复。
市场好转的迹象体现在月度数据变化中。9月单月，房地产开发投资、新开工面积、施工面积、商品房销售面积、商品房销售额等指标都出现环比增长。其中，销售面积和销售额的增幅分别达到47.0%和41.6%。
盛来运还表示，9月，70个大中城市的新房和二手房合计交易规模环比增长2.8%，“从4月份以来，在连续5个月下降后首次转正。”
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，这说明一季度小阳春之后4-7月份快速下行的局面，在8月份以后有所缓解，特别是一揽子政策纾困下，作为传统旺季的9月份市场销售有所好转。
2023年8月末，央行、金融监管总局分别推出“认房不认贷”、首套房存量贷款利率下调、差别化住房信贷等政策。9月以来，不少城市落地了上述政策的细化版本，并陆续松绑楼市“限购令”。9月20日，广州解除多个区域的限购政策，成为首个松绑“限购令”的一线城市。
据21世纪经济报道调研，在这波楼市优化政策出台后，很多公司便借机推盘出货，并作出一定的价格优惠。根据统计局公布的数据计算，9月全国商品房销售单价为10051元／平方米，环比下降3.7%。
经过“以价换量”，房企资金链也有所改善。9月房企到位资金环比增长了23.1%，为近三个月的首次正增长。
保护信心仍是重点
事实上，由于调整期过于“漫长”，外界对市场的复苏节奏抱有更高的期待。但无论是9月还是10月的市场表现，似乎都与这种期待存在距离。
李宇嘉也指出，8月底以来的政策纾困起到了一定效果，但政策效果明显低于预期。表现在同比跌幅仍比较大；供给端的疲弱态势仍在加大，比如土地市场跌幅同环比仍在扩大，金融机构对房地产开发环节的风险担忧仍未缓解。
中指研究院的统计显示，今年中秋国庆长假期间，35个代表城市日均成交面积较去年国庆假期（10月1日-7日）及2019年假期下降两成左右。长假后的首周（10月9日-10月15日），重点50城新房销售面积回升，但同比仍下降5.3%。
10月18日，盛来运对房地产问题做了系统解读。
他表示，经过近20年的高速增长后，房地产出现调整是正常的。而且这种调整有利于淘汰落后产能，有利于结构优化，尤其是有利于房地产业高质量发展。“所以现在的调整是有利于后期的发展。”
同时，房地产持续高质量发展，还是有很强的支撑的。一方面，当前我国的常住人口城镇化率为65.2%，户籍人口城镇化率仅为47.7%。所以，城镇化无论从数量还是从质量来看，都有较大的提升空间。另一方面，虽然我国的房屋总量已经达到400亿平方米左右，但中小户型偏多，改善潜力较大。
最后，房地产优化政策的作用正在持续释放，有积极的效应。但政策的发挥需要一个过程，“毕竟房地产总体上处在一个调整阶段，所以后期还是要抓好政策的落实。”
从业者更关心的是，如何维护来之不易的市场信心。某大型上市房企相关负责人向21世纪经济报道表示，需要对政策持续加码，效果才能更持久，市场信心也更容易积累下来。
李宇嘉也认为，稳定楼市仍是未来的政策主基调，但以需求端刺激为主的传统模式，空间在收窄、边际效应在下降。未来需要在供给端解决房企的风险问题，同时将房地产的稳定放到居民收入、就业、预期稳定的大框架下来看待，并制定一揽子政策，才能将市场逐渐稳定下来。
对于未来的市场走势，中指研究院指出，随着经济出现企稳迹象，加之楼市政策继续强化的预期增强，预计四季度全国商品房销售面积同比降幅将有所收窄，其中核心一二线城市市场表现要好于三四线城市。但由于企业现金流压力仍大，预计供应端的投资、拿地、新开工等指标继续保持负增长。