愿景集团副总裁江曼：房地产行业已进入3.0时代，企业要向综合服务商转变
中房报记者李叶北京报道
“当前时代，是资本增长型向运营增长型的转型期。”10月21日，愿景集团副总裁、总设计师江曼在以“‘更新时代’的城市高质量发展与治理创新”为主题的首届城市治理现代化论坛上表示。
她表示，“资本型增长”指的是花钱建设基础设施，投固定资产的速度越快则增长速度就越快。发展到现在，中国的城镇化率已突破65%，固定资产投资的边际效益锐减，转而需要追求剩余性现金流，此时已从城市开发时代的资本型增长转变为城市更新时代的运营型增长。
“在过去的工作过程中，我非常深刻的体会到时代转变带来的变化。”江曼称，我个人经历了三个行业周期，1987年参加工作，那个时候是计划经济时代，工作主要是给一些基建设计房子，也可以看作房地产行业1.0时代；1998年以后，进入新型城镇化时代，规模化发展的房地产2.0时代也接着到来，此时的房地产管理更趋于粗放型，靠土地、规模获取利润，品质参差不齐的项目居多；到了2013年，房地产开始有下行趋势，我们也在找各种各样运营的机会；再到2018年，就进入了城市更时代。愿景集团正是2018年成立的，诞生在一个行业从资本增长型向运营型转型的初期。
“今天，房地产行业已经进入了3.0时代。”江曼认为，这个阶段的特征是“三分建、七分治”，土地红利消失，更加注重专业化、精细化运作。
江曼认为，这一时代，在市场层面，存量、变量、增量共存，其中变量在一个阶段将得以消化，存量和增量实现资源互补，拉动内需。投资与开发加速分离，以“共建+共治+共享”模式形成新生态。在盈利模式上方面，希望实现服务增值（运营增值）为主，开发增值为辅，可持续成为关键。对于企业而言，单一的开发角色正转变为综合服务商，资源整合平台（涵盖建设阶段和运营阶段）；管理（运营）专业化、精益化，品质、品牌化发展成为主流，复杂问题解决能力成为核心需求。
“在城市开发时代，只要金融和空间两类资源搞定，基本上就能够完成高速增长。”江曼判断，在城市更新时代，金融和空间同样重要，但还注重运营、服务以及资管思维，这样才能够大大激发城市活力。
她预判，未来行业更多需要的是多重资源的整合者、复杂问题的解决者以及多元价值的创造者，绝对不是在单一环境下搞定土地、资金、制造业就完成了，“设计+运营+艺术”成为城市更新的驱动力。
“愿景集团主要的定位是美好社区运营商，我们希望不断提高自己企业的核心竞争力，探索多元可持续发展，建设多类型的美好社区，助力打造宜居韧性智慧城市，满足美好生活的需求。”江曼称。