消费基础设施纳入资产范围 中国公募REITs市场揭开新篇章
CFIC导读
◆本次《指引》修改夯实了公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施的政策基础，标志着规则的进一步完善，将为中国公募REITs市场注入新的生机。
原标题：【财经分析】消费基础设施纳入资产范围中国公募REITs市场揭开新篇章
20日晚间，中国证监会发布了《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）〉第五十条的决定》，完成了该《指引》公布以来的首次修改，并明确自发布之日起正式实施。
在业内人士看来，本次《指引》修改夯实了公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施的政策基础，标志着规则的进一步完善，将为中国公募REITs市场注入新的生机。
搭建规则框架
2023年10月20日，中国证监会发布了修订后的《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（以下简称：《指引》），删除了“不含住宅和商业地产”的相关表述，并将“百货商场、购物中心、农贸市场等消费基础设施”及“保障性租赁住房、清洁能源”等明确写入基础设施范围，同时强调了基础设施项目应当“符合国家重大战略、发展规划、产业政策、投资管理法规等相关要求”。
来自中信证券的研究观点认为，这是为完善监管规则进行的适应性修订，为消费基础设施REITs的推出搭建了制度框架。
眼下，市场中关于消费基础设施REITs的讨论热度居高不下。
究其原因，“在构建国内国际双循环的背景下，消费是促进内循环、带动经济发展的关键环节。”中金基金的相关负责人坦言，“消费基础设施REITs可以促进购物中心、百货商场、农贸市场等消费场所的发展，为居民提供优质的消费购物环境，改善居民生活水平。与此同时，消费基础设施REITs作为成熟REITs市场最主要的类型之一，资产规模大，市场化程度高，是投资消费增长的重要载体，因此才会备受市场关注。”
据记者了解，在成熟的REITs市场中，购物中心等消费属性资产已具备相当规模。截至2023年9月，美国零售业REITs市值占比达14%、新加坡零售业REITs市值占比达10%、而香港零售业REITs市值占比高达76%。
鉴于我国消费基础设施行业市场化程度高、参与主体多元、存量资产可观，因此将其纳入公募REITs试点，必将有助于提升中国公募REITs市场规模的成长性、资产类型的丰富度、市场交易的活跃度，对REITs市场的长期平稳健康发展具有深远的意义。
促高质量发展
值得一提的是，今年前三季度，国民经济持续修复，消费活力日益凸显，消费数据回稳向好。
在大部分业界专家看来，眼下推出消费基础设施REITs正逢其时。
一方面，在基础设施REITs净回收资金主要用于在建项目、前期工作成熟的新项目的要求下，发行消费基础设施REITs有利于加速兴建线下消费空间，促进改善消费条件、创新消费场景。
另一方面，消费基础设施的运营业绩与运管能力密切相关，具有专业运管团队的消费基础设施REITs预计将更受市场青睐，并进一步形成以公募REITs发行带动商业运管能力提升的正反馈，逐渐增加行业高质量服务供给。
业界普遍认为，随着《指引》修改完成，消费基础设施发行公募REITs的基本制度条件也已具备，首批消费基础设施REITs项目呼之欲出。
市场持续扩容
公开数据显示，截至2023年10月20日，全市场已发行的公募REITs达29只，处在中国证监会申报阶段的共有6只。市场规模方面，在已发行的公募REITs中，首发项目规模共计954.52亿元，扩募项目规模为50.64亿元，公募REITs市场规模已突破千亿门槛。
另据记者了解，今年以来，上交所坚持常态化发行，已有5单首发项目及2单扩募项目顺利推出，在审项目4单，尚有百余单储备项目处于有序推进过程中。
毫无疑问，我国公募REITs已步入常态化发行的新阶段，后续市场规模不断扩容，资产类型愈加丰富实为大势所趋。
至于哪类消费基础设施能饮得REITs的“头啖汤”？
“个人认为，位于一线城市核心商圈，接近满租的项目获批可能性理应更高。”一位基金管理人在接受记者采访时表示，“就目前来看，购物中心似乎更受市场‘偏爱’，最主要的原因是项目普遍估值较高，前期沉淀的资金也较多，在行业流动性趋紧的当下，退出套现的诉求最强、效果最好。”
站在原始权益人的角度，对于有意参与消费类REITs申报的企业，上述基金管理人建议，可由以下维度着手，筛选底层资产——即位于高能级城市；运营成熟稳定，运营时间三年以上；不含住宅、公寓、酒店、写字楼业态；收益良好，出租率较高，收缴情况较好；项目公司单独持有，且无住宅开发业务，或资产剥离可行的资产。
本文来源：新华财经
作者：杨溢仁
微信编辑： 顾舒徐