乌鲁木齐探索物业服务酬金制模式
乌鲁木齐晚报全媒体讯（记者王媛媛）在乌鲁木齐有个小区，物业公司能得到多少酬金，来自于居民的评分。这一模式开创了乌鲁木齐物业服务酬金制模式的先河。
这两天，乌鲁木齐天山区国际城小区物业公司——北京讯精物业管理有限公司新疆分公司工作人员正忙着入户向业主发放物业服务满意度测评表。自从今年7月该公司入驻国际城小区后，采取多举措提升物业服务水平，对他们来说，居民满意度越高，物业收费率越高，物业公司酬金也会越高。
居民是股东，业主委员会是董事会，物业公司则是居民聘请来的管家。乌鲁木齐通过试点物业服务酬金制模式，为老旧小区如何建立长效治理机制问题探索了一条新路径。
未达到合同服务标准还需要支付违约金
作为乌鲁木齐第一个“吃螃蟹”的小区，国际城小区物业服务酬金制模式是业主大会决定的。
国际城小区建于2000年，目前有3200户居民，业主委员会于2013年成立。11月18日，记者走进小区，看到广场中十几名居民有的在聊天、有的在晒太阳，几名小孩在追逐嬉戏。说起小区物业服务酬金制模式，居民张志说：“最早业主委员会提出这个想法时，我们觉得这种模式太超前了，相当于奖金的一种形式，不好执行，没想到能坚持下来。”
国际城小区业主委员会原副主任周鸣忠一直参与小区物业服务酬金制模式的工作。周鸣忠说：“物业公司与业主、业主委员会的关系，一些人总会扣上‘不合、对立’的帽子，其实应该是朋友的关系，最终目的就是希望能解决居民的实际问题。”
周鸣忠说，2021年9月，小区试行物业服务酬金制模式，用市场机制“倒逼”物业公司提升服务品质。这些年物业费也一直没有涨过，维持在每平方米1.5元。之前物业公司服务合同到期后，今年业主委员会面向全国重新招标了新的物业公司。
目前乌鲁木齐小区基本上采用的是物业服务包干制，即业主将约定的物业费交给物业公司，物业公司按物业服务合同约定提供服务，自行支配物业费，自行承担经营成本。
物业服务酬金制，则是由业主委员会和物业公司共同设立共管账户收缴和管理物业费，根据物业费收缴率及居民满意度，由业主按比例向物业服务企业支付酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。这意味着，业主拥有更大的知情权、参与权、监管权和决策权。
周鸣忠说：“跟新物业公司签订酬金制物业服务合同时，还有一大创新，就是物业公司还需要向共管账户支付一笔履约保证金。一旦没有达到服务标准，物业公司不但酬金拿不到，还需要支付违约金。”
国际城小区是北京讯精物业管理有限公司新疆分公司进入新疆后第一个服务的小区。北京讯精物业管理有限公司新疆分公司经理韩蕾说：“今年4月，公司在招标网站看到乌鲁木齐国际城小区酬金制物业服务项目公告，这种服务模式在广州、上海等城市的部分小区实施过，在新疆还没听说过，所以公司积极参与了招投标工作。”
根据合同约定，物业收费率达到90%至92%之间，业主满意率在85%，物业公司按物业费收入的3%提取酬金；物业收费率达到93%至95%之间，业主满意率在90%，物业公司按物业费收入的5%提取酬金；物业收费率达到96%至98%之间，业主满意率在95%，物业公司按物业费收入的6%提取酬金。
韩蕾说：“这对物业服务提出了更高的服务标准，公司进驻小区不到5个月，刚开始都是在磨合阶段，目前物业收费率为87%，相信大家再努努力，把服务做好、做精，收费率还会提高的。”
国际城小区业主委员会主任乔文革说，国际城小区物业服务酬金制模式实施后，解决了之前部分物业服务人员“庸懒散”问题，为打造和谐宜居小区奠定良好基础。目前小区物业费、停车费以及公共收益部分，已全部纳入业主委员会和物业公司共管账户中，并定期公开小区的收支明细，维护好广大业主的合法权益。
小区事务大家商量办畅通小区“内循环”
“前面社区协调我们可以停在附近的停车场，是否有优惠”“下雪时候，尤其早晚高峰期，大门口能否多设置两人引导交通”“好多电梯使用时间都长了，能否定期对电梯进行检查和评估”……11月19日，一周一次的人民路南社区“居民议事会”正在展开。
国际城小区居民宦晓芳说：“物业在保养电梯时，希望错开孩子放学高峰期，要不等待时间太长了。”
大家你一言我一语，提出了不少建设性意见，人民路南社区党委书记仇婷婷不时跟大家讨论几句，一会儿一面纸就写满了。
仇婷婷说，根据前期社区、业主委员会和物业公司的调查，国际城小区停车位有891个，目前缺口有600多个。为了缓解居民“停车难”问题，社区跟周边单位沟通协商后，有4家停车场可供小区业主停车使用，价格也有不同程度的优惠。为满足居民的不同需求，提供了3个价位的停车包月费用，分别是75元、150元、300元。同时针对小区早晚高峰出行问题，已增加人员进行疏导。
针对居民的问题，国际城小区物业办主任杨凌说：“有的电梯出现故障，需要紧急维修，可能会碰到孩子放学高峰期，但平常维修保养，我们主要集中在夜间。”
国际城小区共有86部电梯，截至目前已经大修电梯31部，剩余电梯正在陆续大修和保养中。杨凌说，物业公司为每部电梯建立了档案，并定期评估和检查，每天早晚高峰都会派专人对电梯进行巡查，保障业主安全出行。另外电梯维保人员也在小区长期驻点，及时处理设备故障。
物业服务酬金制模式的实施，在一定程度上激发了物业公司的积极性和居民对小区公共事务的参与性，形成了良性循环的发展态势。
仇婷婷说，基层治理必须要既立足当下又着眼长远，奔着问题去、盯着问题改，社区通过多个渠道收集了解群众的“需求清单”，同时通过不断完善监督方式、强化监管力度，让公共收益等相关资金发挥最大效能，更好满足小区更新改造、业主生活品质提高等需求。
杨凌坦言，老旧小区虽然历史遗留问题多，但各方面广泛商量的过程，其实就是发扬民主、集思广益的过程，就是统一思想、凝聚共识的过程。例如针对居民反映的屋顶漏水问题，需要业主签字同意后才能申请房屋维修资金。为了尽快解决居民“急难愁盼”问题，最终物业公司支付维修资金对15栋楼的屋顶进行了维修。
近日，65岁的丁兆芳向物业公司缴纳2800元的物业费。“是一年的物业费，也是对物业工作的肯定，还是明显感觉到一些变化的，楼道卫生及时打扫，有事打个电话，物业工作人员也很快就来了。”丁兆芳说。
共建共治共享建设基层治理共同体
“社区要举行乒乓球比赛，谁想报名”“我和老王都要报名”，“天然气表需要换电池，能否上门帮忙换一下”“收到，一会儿就过去”……在国际城小区业主微信群，不管是社区、物业公司的通知，还是业主委员会、居民的意见、建议，很快都能得到回复。
73岁的曲福国说：“在大家建议下，社区活动室设置了两个乒乓球台案，基本上每天都会过来锻炼一会儿。现在社区举办活动，参加的人也越来越多了。”
以物业服务酬金制模式为基础，目前国际城小区建立了权责清晰、信息互通、整体联动的治理模式，压实责任“全链条”，从而有效凝聚了各方合力。
业主委员会作为小区治理的重要平台，在打造共建共治共享的小区治理工作中发挥着日益重要的作用。乔文革说，作为业主和物业之间的纽带，业主委员会也是积极探索在小区建立“事前民主、过程监督、自我纠偏、制度管理”为核心的治理机制，全面规范业主委员会运行。
仇婷婷说，目前社区建立健全党组织领导下的社区居委会、业主委员会、物业服务企业三方议事协调机制，本着“事情共商、资源共享、难事共办”的原则与物业、业主委员会定期开展协商议事，统筹解决小区治理过程中的一系列问题。同时鼓励居民盘点社区资源、发现社区问题、解决社区困难，成为基层治理的“智囊团”，为社区建设献言献策。
物业服务及时、居民积极互动、社区反馈到位，这样的三方良性互动来之不易。对于市住房和城乡建设局物业监督管理中心副主任崔鲁刚来说，物业服务酬金制模式的实施，不仅仅是一种简单的激励手段，更是基层治理的一次创新改革。
崔鲁刚说：“国际城小区物业服务酬金制模式在社区的引导下已经逐步走向成熟，也为其他老旧小区探索物业服务模本提供了一个具有借鉴意义的样本。”
乌鲁木齐市住房和城乡建设局通过加强业务指导、开展法规政策培训、探索发挥党组织领导下的群众监督等多种方式，解决一些业主委员会违背成立初衷、与物业公司等发生利益捆绑、无法对物业形成约束力等“痛点”问题，不断健全业主委员会治理结构。截至目前，乌鲁木齐成立业主委员会2648个，占符合条件小区总数的83%。
崔鲁刚说，目前乌鲁木齐大力推进党建引领物业服务融入基层治理，通过规范业主委员会运行、强化物业服务监督管理、拓宽各类群体有序参与基层治理渠道、构建共建共治共享格局等措施，推动物业服务向高品质和多样化升级。