定金不高，房屋买卖双方可以肆意违约吗
无论是房价上涨期间卖方违约，还是房价下跌期间买方违约，守约方起诉违约方要求按合同支付违约金或者双倍罚金的诉求，通常会得到法院的支持，但法院可依据守约方请求，结合具体情况对相关金额进行合理调整
《法治周末》记者肖莎
北京的王先生为了孩子上学，看上位于东城区的一套学区房，并于今年10月初和售房者签订了房屋买卖合同。然而就在近几天，房东通知王先生说，房子不卖了。
中介告诉王先生，房东看到周围房价抬头，觉得卖亏了。
“房东一开始宁愿双倍返还定金共10万元，也不愿继续履行合同。中介和房东沟通后，对方希望一次性加价20万元。”王先生很纠结。
当房价处于非稳定期，房屋买卖双方的心态可能会随着房价走势发生相应变化。比如，房价上行时，可能会出现有房主因合同价相对低而违约的情况；而房价下行时，可能会出现有购房者因合同价相对高而违约的情形。
近日，随着各种促进房地产市场发展的相关政策出台，不少地方的二手房市场出现房价上涨的苗头。
国家统计局发布的今年10月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，一线城市二手住宅销售价格环比由上月下降1.2%转为上涨0.4%，为近13个月以来首次转涨。其中，北京、上海和深圳分别上涨1.0%、0.2%和0.7%。
也正是在这种情况下，王先生遭遇了此种状况。
“赌一把”
4个月前，北京的吴先生为了改善居住条件，购买了一套价格约1500万元的房子。北京的房价当时仍处于下调预期中。
合同签订后，吴先生支付了20万元定金。在办理各项网签和贷款手续的过程中，吴先生看着各种房产交易平台上的同小区同户型的房价越报越低，有的房子报价甚至只有1400万元，心里越来越嘀咕。当时，北京房价是不是探底了，谁都说不准，吴先生担心，等过户完房价跌得更多，就亏大了。
吴先生动起了违约的念头。有人给他支招：“可以赌一把，赌卖家不起诉，这样只是损失20万元定金，与房价下跌的幅度相比，仍然比较少；即便卖家起诉了，法院可能也就是判赔双倍定金40万元，那样也划算。”
吴先生顿时觉得，违约对他自己而言是最优选择。
然而身边的律师朋友提醒吴先生，一旦起诉，房东可能会要求他赔偿合同约定的违约金300万元（房款的20%），法院不一定会按300万元判，但是判他赔偿房东的金额可能在40万元到300万元之间，要看具体情况。
吴先生拿不定主意，拖着一直不办理网签手续。
房屋买卖中，一旦一方违约，守约方起诉违约方后，能最终获赔多少，是守约方在维权过程中最为关注的内容。王先生同样是不知道起诉最终能够为自己争取到多少赔偿，而迟迟拿不定主意。
“如果现在同意加价20万元，交易流程没走完，他又接着要求加价怎么办？我们考虑起诉卖家，要求卖家按合同约定赔偿违约金（20%的房款），然而一是不确定诉讼结果，二是担心流程太长，等诉讼流程走完，房地产市场不知道是什么情况了。”王先生说。
违约金定多少违约方就赔多少吗
通常情况下，二手房买卖合同中既约定定金，又约定违约金，一旦产生诉讼，适用定金罚则还是违约金的规定？
北京市康达（西安）律师事务所主任、陕西省律师协会房地产和建设工程专业委员会副主任王小军告诉《法治周末》记者，根据民法典第五百八十八条，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
“这也就是说，当事人同时约定定金和违约金的，法律赋予合同相对方选择权，可以择一适用。”王小军表示。
实践中，守约方在提起诉讼时通常会看双倍定金的额度与违约金额度哪个高，进而在诉讼请求中请求法院判处违约方赔偿更高的额度。
王小军处理过不少房价上涨期间房东违约或者房价下跌期间购房者违约的案例。他表示，无论是房价上涨期间卖方违约，还是房价下跌期间买方违约，守约方起诉违约方要求按合同支付违约金或者双倍罚金的诉求，通常会得到法院的支持，但法院可依据守约方请求，结合具体情况对相关金额进行合理调整。
北京海润天睿律师事务所合伙人戚兆波常年从事房地产和建筑工程相关的业务。他告诉记者，法院在案件审理过程中，确定违约金额度时通常会考虑几点：合同以及定金或违约金条款是否均合法有效；是否存在一方根本违约且无免责理由，同时另一方不存在违约或仅有轻微违约；非违约方是否无法实现合同目的；适用定金罚则时，还需要看定金是否已交付。
“实践中经常出现约定违约金数额未被法院完全采纳的情形。法院会综合考虑违约方的过错程度、违约方因违约获得的利益、非违约方的损失等多种因素，并在当事人提出要求的情况下遵循公平原则和诚信原则调整或降低违约金数额。”戚兆波补充。
王小军在接受记者采访时也表示，在适用定金罚则时，法院并无调整定金的裁量权，但根据民法典第五百八十八条第二款规定，当定金无法弥补守约方的实际损失时，人民法院可以根据守约方的请求及举证情况，支持相应数额从而得到与证明的损失数额相一致的赔偿。在适用违约金罚则时，法院依据当事人申请可以增加或减少违约金金额，在调整违约金时，法院会综合考虑合同履行程度、当事人的过错、预期利益等因素，确保调整后的违约金数额公平合理，也即遵循公平原则。
“在某些情况下，法院可能会考虑违约方的过错程度来调整违约金。守约方需要提供证据来证明违约方的责任程度，如是否故意违约、是否未及时通知对方等。在综合考虑多种因素的情况下，依据公平原则与诚实信用原则，法院可能会对违约金的数额进行调整，以确保其既不过分高于实际损失，也不低于守约方因违约所遭受的损失。”王小军说。
守约方可要求违约方赔偿差价损失
二手房交易中的违约现象通常出现在房价波动期间，守约方可否在诉讼阶段要求违约方赔偿房价波动导致的差价损失？
戚兆波表示，守约方可以同时要求赔偿违约金和房屋差价损失。根据民法典第一百七十九条规定，支付违约金和赔偿损失都是承担民事责任的方式；支付违约金和赔偿损失既可以单独适用，也可以合并适用。此外，根据民法典第五百八十四条，违约造成的损失包括合同履行后可以获得的利益。房屋差价损失系守约方因对方违约导致未能获得合同履行后的收益，明显属于可得利益损失范畴。
“因此，如果违约金不足以弥补实际损失，买方或卖方可以请求违约方赔偿其他损失包括房屋差价损失；但根据法律规定，不得超过违约方在订立合同时预见到或应当预见到的损失。”戚兆波分析。
王小军提醒，如果守约方主张因违约方的行为而遭受了损失，那么需要提供证据证明这种损失的存在及其具体数额，包括财务记录、专家鉴定报告或其他相关证据。法院在审理此类案件时，会考虑违约方的违约行为给守约方造成的实际损失，一般会根据合同解除时的市场价值与合同约定的交易价格之间的差额来确定损失赔偿额。法院在确定房屋差价损失时，可能会参考中介机构评估的价值或通过司法评估来确定。
实践中有不少违约方赔偿差价损失的案例。2019年，家住浙江省衢州市的纪先生以220万元的价格购买了刘先生的房子。签订二手房买卖合同的当天，纪先生便支付了5万元定金。两个月后，双方约定办理房产过户手续前，刘先生却提出因为房屋价格上涨，要至少加价5万元才卖，不然双方就解除合同。纪先生将刘先生诉至衢州市柯城区人民法院，要求解除双方签订的合同，同时要求对方双倍返还定金10万元并赔偿房屋差价损失25万元，合计35万元。
因该案的案涉房产价格确有波动，依纪先生申请，柯城区法院委托资产评估公司对双方约定办理房屋转让手续时案涉房产的价格进行评估。经评估，该时间案涉房产价格为238万元，比合同约定的成交价高出18万元。
法院经审理认为，纪先生与刘先生签订的合同系双方真实意思，双方均应严格按照合同约定履行义务。纪先生依约向刘先生支付定金后，刘先生未在约定期限内履行房屋过户手续，显属违约。因刘先生明确表示拒绝履行合同，现纪先生诉请解除合同，具有事实与法律依据。因刘先生不履行合同义务，纪先生未能实现购置房产的目的，现由于房价变化等因素，增加纪先生今后购房成本，造成纪先生损失18万元。最终，法院判决解除双方签订的买卖合同，刘先生返还纪先生定金5万元并赔偿纪先生损失18万元，共计23万元。
过高的违约金和定金不一定产生效力
如果购房者担心房东违约，可否在合同签订时约定较高的违约金？房东可否要求购房者支付较高的定金，以避免买方违约？违约金或定金的约定额度有无上限？
王小军告诉记者，在合同中约定较高的违约金是一种常见的做法，用以确保合同的履行并威慑对方违约。然而，违约金的约定并不是无限制的，违约金的约定额度虽没有明确的上限，但有个一般性的标准，即违约金的数额不得超过违约造成损失的百分之三十，因为《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第六十五条第二款规定：约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，人民法院一般可以认定为过分高于造成的损失。
“法院调整违约金会以实际损失作为依据，一旦在合同履行过程中出现违约情形，当事人需注意收集自身实际损失的相关证据，避免因为举证不力，造成自己的损失得不到认可。”王小军说，此外，根据民法典第五百八十六条规定，定金的数额由当事人约定，但是不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。
责编：戴蕾蕾