购买改善型住房，办理这项公证，不提前还款也能过户！
菏泽市单县公证处公证员赵福洲
菏泽市单县公证处公证员李欧亚
案件一
案例1：
我们有一套房子，是个两居室的，现在因为有了二宝了嘛，考虑到想让孩子上一个我们当地好点的学校，我和我对象就考虑想把现在的房子卖掉，换一个大点的房子，因为我们现在这个房子是贷款买的，还有60多万的贷款没还完，家里又一下拿不出来那么多钱，小孩又等着上学，中介告诉我们原来需要先把贷款还了再过户，现在听说银行可以不提前还款也能把户过了，但是要去公证处办什么公证？
公证员李欧亚解答：
你咨询的这项业务，就是公证机构在民法典实施以后开展的一项创新公证业务，叫“带押过户”，随着现在咱们老百姓的日子越过越好，大家对改善型住房的需求就比较大，很多人都在考虑换一个更大一点，更舒服一点的房子。
我国现在很大比例的人群都是按揭贷款买房，想出售的前提，就得先把银行贷款结清，再办理过户手续，很多人就是因为没有充足的资金来办理解押手续，或者因为需要通过“第三方”贷款作为桥梁，需要花费高额的“过桥费”，就取消了换房的打算。
咱们山东省现在很多公证处都陆续开展了“带押过户”的业务，具体的流程你可以咨询一下你们当地的公证处，一般公证参与带押过户的流程，首先你们买卖双方依据买卖合同的约定到公证处签订资金提存（资金监管）协议，然后通过将首付款及新的按揭贷款提存到公证处，再结合抵押、转移双预告抵押登记的方式来督促你们买卖双方顺利履行，保障咱们交易的安全。
案件二
案例2：我们有一套房子，登记在孩子名下，但孩子还尚未成年，现在我们因生意上的资金周转，现用该房办理抵押贷款行不行。
公证员赵福洲解答：
民法典规定：“监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产”，上述法律规定的目的就是避免未成年人的父母，借管理未成年子女财产的便利，不当处分其财产，以致对未成年子女的权益造成损害。所以，监护人行使法定代理权必须在为被监护人利益这一边界范围内进行，逾越此边界，非为被监护人利益处分其财产，则构成无权代理。
因此，鉴于房产的重大价值和抵押行为的高风险性，父母抵押其未成年子女名下房产的行为，原则上应是为了未成年子女利益才可实施，比如父母以房产设定抵押办理银行贷款是为了子女就医筹措医疗费用或为了筹措子女的出国留学费用等，这种抵押行为可以认定为对子女有利。父母不是为了未成年子女的利益而进行抵押，让其承担抵押风险的行为，不属于接受、奖励、赠与、报酬等纯利益的行为，属无权代理，该代理行为无效。因此，你们不能因生意上的资金周转而用孩子名下的房产设置抵押。
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编辑：徐斐