全方位封堵套取漏洞！昆明商品房预售资金由政府监管→
近日，昆明市住房和城乡建设局完成商品房预售资金选聘监管银行工作，共有21家银行入围，合作期限为2年。此外，该局还同步完成了“商品房预售资金监管业务选聘第三方造价咨询机构项目”的招标工作，共有10家机构入围。
新管理模式落地，昆明商品房预售资金监管迎来重大变化。
新方式一方面是保障资金安全，拧紧了“安全阀”；另一方面是引入第三方参与，把握好“开闸放水”的时间点，方便企业灵活使用监管资金，合理促进项目建设。既能保障消费者权益，实现“保交楼、防烂尾”，又能全力支持诚信企业、优质企业、实力企业，从而推动昆明楼市平稳健康发展。
从过去以政府指导、银行监管为主，转变为政府监管、多方参与监督的新模式，昆明迈出了重要一步。
烂尾楼存在预售资金监管不到位
商品房预售资金是指房地产开发企业依法将其开发建设中的商品房建设项目，在获得预售许可证后至竣工验收备案前出售商品房，由购房人按照商品房买卖合同约定支付的全部房价款。
对于预售资金监管，2022年以前全国并未有统一规定，而是由地方政府制定具体的监管细则。但在实际操作中，不少城市仍未建立商品房预售款监管的相关制度，有的地方即便出台了监管政策，在实际执行时也浮于表面，存在一定的监管漏洞。
“烂尾楼项目普遍存在商品房预售资金监管不到位的情况。”云南八谦律师事务所高级合伙人徐博律师表示，过去对于预售资金的监管基本停留在建设行政主管部门与银行对于预售资金的形式要件监管，开发商往往通过虚报工程进度、虚构建设工程类合同、另立收款账户等方式逃避监管，抽调资金，项目工程进度款无法获得保障。
在开发商出现资金链断裂的情况下，极易引发项目烂尾，继而导致农民工讨薪、购房人维权等群体性事件，法律纠纷错综复杂。同时，开发商因债权、债务纠纷涉诉后，纳入监管账户的预售资金还面临被司法机关冻结、扣划的法律风险，亦加剧了项目烂尾的可能。
近5年来，从云南省烂尾楼清理整治、房地产企业破产案件中可以看出，项目烂尾、开发企业破产的主要原因，大多存在故意脱离预售资金监管、随意腾挪调度预售资金、项目建设管理不规范等问题。
昆明全方位封堵套取漏洞
为了确保商品房预售资金用于有关项目建设，切实保护购房人与债权人合法权益，2020年12月昆明市政府下发《关于加强商品房预售资金监管工作的通知（试行）》，对全市范围内房地产项目进一步加强监管。
按照政府指导、银行监管、专户专款的原则，沿着商品房预售资金的“收、用、管”这条主线进行监管，以保障购房者的合法权益，进一步构建和完善全市商品房预售资金监督管理制度体系。试行期为2年。
从这一时刻起，昆明开始全方位封堵套取漏洞，加强商品房预售资金监管。
昆明一家房地产企业高管表示，新规的施行，采取分阶段、按比例动态监管，实现了专款专用、有效管控。
但由于新规在前期仍处于探索阶段，全额全过程监管，影响房企资金流动性，给企业自有资金带来巨大的压力。此外，资金如何高效审核、如何把握好度，需要有效磨合。企业一旦遭遇销售困境，风险加大。
全国监管迎来“一盘棋”
2022年1月，住房和城乡建设部、人民银行和银保监会三部门联合印发《关于规范商品房预售资金监管的意见》。商品房预售资金监管首次从全国层面作出统一安排、确定监管机制。
该文件中提到，地方要采取招标形式确定预售资金监管的银行，在预售资金监管额度方面仍由各地的市县级城乡建设部门根据项目工程造价、项目情况等多方面进行核定。当账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可以由开发商提取自由使用。但涉及具体拨付的节点时，由各地的市县级城乡建设部门确定。
在此基础上，国内各地也根据当地市场发展状况出台了相关监管办法。西安、长沙、绍兴、东莞在内的多地发布商品房预售资金管理细则，明确各方责任，要求预售资金应存入银行专用监管账户，不得随意支取、使用。
从相应条款来看，各地均明确监管银行不得擅自扣划，房地产开发商不得擅自将资金挪作他用，试图封堵可能挪用预售资金的各个环节。有的城市甚至要求所有楼盘封顶之后，银行才可以发放按揭贷款。
长沙市提出采取“全额全程、流向流量、监测监管”方式，并实行“政府监管、银行监控”模式，设立了预售资金监测专户。预售资金应通过监测专户及时归集到监管账户，实行人、房、资金的精细化管理，再通过监测账户转入工程建设的用款单位。
南宁市提出采取制度+技术的“政府监管、银行监控”模式。采用“一房一码”技术，所有存入监控专户的购房款，需附带有预售资金监管系统生成的每套房屋编码，未附房屋编码的资金将原路退回，同时结合房屋交易网签备案系统的实时入账联动检查，实行人、房、资金的精细化管理。
深圳市更是通过立法方式，加强对商品房预售资金的监管，走在全国前列。明确深圳商品房预售资金监管模式正在推进改革，政府将接替商业银行成为监管主体，解决过去单纯依赖商业银行，无法保证预售资金安全的问题。
昆明出招松紧适度
针对房地产市场变化及国家新规，在学习借鉴省外部分城市的有效做法和经验后，今年1月3日昆明市人民政府办公室发布了《昆明市人民政府办公室关于进一步规范商品房预售资金监管的通知》（以下简称《通知》）。
《通知》切实有效地强化了对于预售资金的“多主体、全方位、全流程”实质性、动态化监管，相应措施精准确定痛点、对症下药，全面落实到位将有效防控开发商资金抽调，平衡保障债权人、购房人及施工人的合法权益，有效保障工程进度款拨付，避免项目烂尾风险出现。
相关人士表示，《通知》最大的特点是由过去的政府指导、银行监管为主，转变为政府监管、多方参与监督的新模式。在实际操作中，优化资金监管，管好且松紧适度。
所谓“管好”是指，监管期限自核发商品房预售许可证开始，至办理房屋所有权首次登记结束。监管部门和监管银行聘请造价咨询机构，核算确定商品房项目自预售形象进度至竣工交付所需资金额度。在核算的资金额度基础上上浮20%，作为商品房项目的预售资金监管额度，从而防范项目停工、烂尾，保楼盘交付。购房人还可登录昆明市房产信息网，查询本人所购预售商品房的购房款入账信息，以及该监管账户预售资金监管额度内资金支出金额、余额情况。
松紧适度就是指根据施工节点，有效释放可使用资金额度。监管“资金池”额度以外的资金，房地产开发企业可自行提取使用，保障企业资金流动性。
如一个项目，经造价咨询机构核算，自预售形象进度至竣工交付所需资金额度为1亿元。在该资金额度基础上上浮20%后，该项目监管额度为1.2亿元。当达到“建筑层数达二分之一且地面七层以上”节点，可使用监管额度45%的资金。申请使用监管额度内资金就会出现三种情形：
第一，账户内归集了1.2亿元资金，预售资金监管账户中可释放5400万元资金（1.2亿元×45%=5400万元）。5400万元是房地产开发企业可申请支取使用的上限，剩余部分继续纳入监管。
第二，归集了7600万元资金，预售资金监管账户中超过剩余工程建设节点用款额度[1.2亿元×（1-45%）=6600万元]的资金可释放给房地产开发企业使用。这时，预售资金监管账户可释放1000万元资金（7600万元-6600万元=1000万元）。即1000万元是房地产开发企业可申请支取使用的上限。
第三，归集了5000万元资金，既未达到资金监管额度又未达到剩余工程建设节点用款额度资金，则预售资金监管账户中无可释放资金。
这三种情形，核心都是通过管控“资金池”来保障工程建设。从这个模式来看，开发商销售越好，资金归集越多，则可提取自由使用的资金也越多；反之，卖得不好，归集不多，可提取使用的资金也越少，甚至无钱可提。
这就倒逼企业向财务稳健、安全运行的方向转型，提高自身实力，合理确定工期及销售价格，保障快速回款，实现滚动发展。
最终，经过大浪淘沙，让优质品牌企业脱颖而出，带动市场良性发展。实现维护房地产市场交易秩序，预防和减少房地产交易风险，保障购房人合法权益，促进房地产业健康发展。
来源：昆明日报、“昆明规划建设”微信公众号
编辑：王茜婷