中央会议定调，去库存开始！
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在刚刚结束的陆家嘴论坛上，央行行长潘功胜再次提到万众瞩目的“去库存”。
设立保障性住房再贷款，用市场化方式加快推动存量商品房去库存。
这句话说的再直白不过，此前设立的保障房再贷款政策的目的就是为了去化天量库存，一锤定音。
外滩论坛只是总结，潘行长的具体思路都出现在前几天央行在济南召开的保障房再贷款工作推进会。
在房产市场波澜不惊的时刻，这种技术层面的会议比较重要，尤其是能够看出很多后宏观层面深藏的细节。
这次会议的背景是6月7日的国常会，正是在这个会上非常鲜明提出“去库存”，并且要“解放思想，开拓思路”。
另一个背景是517的保交房工作会议，这个会上央行宣布拟设立3000亿元保障性住房再贷款，用于收储存量房。
如此一来，央行这次的会议就成了一次承前启后的工作会，既是对国常会“去库存”精神的及时反应，同时也是对央行收储政策落地近一个月来的成果评估。
这种思路在会议的主题上体现的比较明显。
调研推广前期租赁住房贷款支持计划试点经验，部署保障性住房再贷款推进工作。
换句明白话说，路既然蹚出来了，那么收储存量房还得加速。
再看这次会议参会人员，管政策的，管付钱的，管执行的都来了。
除了央行行长潘功胜等主管钱袋子的主要话事人之外，还有各大商业银行与政策性银行负责人。
现场参会的还有多个城市主要领导，济南、天津、重庆、郑州等等，都是去年收储工作开展以来的试点城市。
当框架和人员确定，会议的用意就很明确了，主要是通过给前期小范围试点阶段的政策打补丁，制定出一套完整的收储制度，目的是将这一方法行之有效的向全国范围推广。
所以，这次会议的大部分内容都是关于收储制度建设的细节，挑几条大家看一下：
关于收储主体，一个城市政府选定不超过两家地方国有企业作为收购主体，选择的国有企业及所属集团不得为政府融资平台，且符合商业银行授信要求。目的是避免新增地方隐性债务。
关于收购对象，严格限定为房地产企业已建成未出售的商品房，对不同所有制房地产企业一视同仁，资产负债和法律关系清晰，严格把握所收购商品房的户型、面积标准。
关于收购用途，收购的商品房，定向用于保障性住房，需符合国发14号文的要求。
关于资金用途，地方国有企业获得的贷款资金要单列账户，单独核算，专款专用，封闭管理。
总而言之，关于这套收储组合拳，央行凝练为十六字箴言，精准支持，自愿参与、以需定购、合理定价。
还有一个值得关注的细节，这次会议还有200多个城市视频参会，这个数量有点巧妙，基本上覆盖到所有四线城市。
我们可以大胆设想，收储机制正在准备全国化，这也意味着去库存的攻坚战已经正式打响！
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为什么这么强调收储？
主要基于高层关于房地产市场形势发生新变化的判断，简而言之就是当下市场供过于求，需要官方出面消化。
当需求端各种刺激性的手段（降利率、降首付、解限购）都无法有效提升成交量，那么官方下场大规模消化库存就成了破局的重要手段，以此才能构建市场+保障双轨制新模式。
经过此前的试点，目前地方在收储方面已经摸索出三种方向:
一是收储二手房即以旧换新，地方通过收购居民端的二手房实现新房置换，这种形式门槛高、难度大，不上规模。
二是集中收储存量现房，地方或下属平台公司回购开发商已建未售的商品房，收购后投向保障性住房等。
三是集中收储取得预售证的期房，期房收储一般要纳入保交楼项目。
而当下央行力推的保障性住房再贷款，主要针对的是第二种模式，主打一个作风稳健。
央行向金融机构提供资金，后者向地方选定的国企，投放收购贷款或租赁贷款，用于以合理价格收购房企已建成未出售商品房，用作配售或配租型保障性住房。
如今这套模式想要大范围推广的主要掣肘就是资金问题，为此央行517宣布设立3000亿保障房再贷款工具，为地方收储提供资金。
这种模式的好处是可以快速消化库存，同时完成保障性住房指标，并且又能够改善当下开发商的资金面，远景又能实现居者有其屋的理想蓝图。
所以，这种一箭多雕的政策出来的时候，很多人都在质疑3000亿不够用，但根据现在的官方消息反馈来看。
问题出来了，不是钱不够用，而是钱花不完。
就拿央行去年1月就推出的1000亿租赁住房贷款支持计划来说，到今年3月的时候，额度仅仅使用了20亿。
骨感的数字背后是收储这一大招在落地层面进行的并不乐观。
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之所以步履维艰，主要困难有两点：
一是符合收储资质的标的非常少。
现行收储政策对目标商品房设置的门槛非常高，70平、已建成未出售、租金低于同地段同品质、租金收益需覆盖资金成本等，几条限制封印几乎排出掉了市面上大部分的存量房源。
这其实也可以理解。
央行做收储这个事费力不讨好，因此推进的时候非常审慎，底线就是避免出现金融风险，至少不能让金融系统折到里面去。
二是租金回报率无法覆盖利息和运营成本。
再贷款从金融流通的本质来说，是央行和商业银行之间的资金吞吐游戏。
央行设立的再贷款利率1.75%，然后各商业银行向城市政府选定的地方国有企业发放商业贷款。
但这种商业贷款利率和央行再贷款利率之间存在利差，商业银行出于自身的利润考虑会自主决策利率浮动上限。
按照市场经验，一般国企平台公司最后的贷款利率成本在3%左右，而这就成了平台公司收储保障房需要考虑的最低回报率。
但我国当下即便是一线城市租金回报率也只是2%，再加上实际维护运营成本，收储的账很有可能就算不过来，这就极大影响地方公司执行的积极性。
尤其是对于广大二线城市来说，目前库存集中在非核心地段。
如果按照央行的现行标准强制执行，再加上地方做保障房工程自身还要投入一部分配套资金，最后收益注定无法覆盖本金，只会凭增地方的债务风险，这自然与央行的本意背道而驰。
可以参考一下收储示范生郑州的模式。
因为郑州方面收储的房源最后大多用于人才公寓，租金收益率还会比正常租房收益进一步打折，这就导致收储方的资金压力非常大。
所以郑州的收储速度到了今年就渐渐慢了下来，和试验城市的总体趋势基本一致。
央行在制定再贷款政策的时候估计也考虑到地方的难处，就留了一个口子，“市场化”、“自愿参与”。
也就是说，央行从再贷款政策制定之初就没有强制地方国企强挑这个担子。
但对于地方来说这可就不一样了，一没利益驱动，二没政策强迫，自然就更没动力干这事了，这就不难理解此前收储试点为啥效果骨感。
算来算去，去库存成了央地博弈的又一个分会场。
当下的局面就是我国很多政策执行的切面，顶层设计雄心勃勃，执行层面利益纠缠步步羁绊。
为了打赢这场惨烈的去库存攻坚战，政策端的力度显然不够，还需要更多的利好招数继续释放。
尽管前路征途漫漫，好在号角已经吹响。
大变局时代，城市发展、楼市政策、地缘关系等等，都影响我们每一个人的决策。
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