第一省会，房价两位数下跌！
作者：余飞
01
广州房价领跌一线
国家统计局几天前公布的5月份70个大中城市房价变化数据显示：
70个大中城市，二手房价格无论环比还是同比，无一城上涨。
其中6个城市跌幅超过10%，分别是徐州、厦门、广州、武汉、南京、温州。
6个城市中，广州是唯一的一线城市。也就是说，在一线城市中，广州处于领跌位置。
从机构披露的数据来看，广州房价整体已经回到了2017年。
微信公众号“广州房产”根据贝壳找房公布的成交价，梳理出了广州11个区历年成交均价情况。
11个区中，天河、越秀、海珠、荔湾四大核心区以及广州副中心南沙，房价回到了2018年。
白云、黄埔、番禺、花都、增城、从化，房价回到了2017年。
从相比于房价高点的跌幅大小来看：
增城，今年成交均价1.1万/平，从高位的2.1万/平回撤47%；从化，0.7万/平，从高位1.2万/平回撤41%；黄埔，2.2万/平，从高位3.2万/平回撤31%；南沙，1.6万/平，从高位2.2万/平回撤27%；番禺，2.1万/平，从高位2.8万/平回撤25%；天河，4.6万/平，从高位的6万/平回撤23%；白云，2.3万/平，从高位3万/平回撤23%；荔湾，3万/平，从高位3.7万/平回撤19%；越秀，4.4万/平，从高位的5.4万/平回撤18%；海珠，3.5万/平，从高位4.2万/平回撤16%；花都，1.2万/平，从高位1.4万/平回撤14%。
作为老牌的一线城市，中国经济、人口、产业、金融第一强省的广东的省会，广州的跌幅何以如此？
而且，广州的房价泡沫虽然很大，但相比于北京、上海、深圳，要小很多，为何四个城市中泡沫最小的广州，反而成为了房价领跌者。
02
产业相比于京沪深不够扎实
客观来看，包括京沪深在内，全国目下没有不调整房价的城市。
相比于广州，深圳的调整幅度也没有好到哪儿去。
前几天在我的另外一个“城市财经”上，写了深圳楼市当下的情况。
总结起来就是，深圳房价从上一轮起点2015年均价3万多涨到了2021年年初房价高点8万多，挂牌价甚至突破了9万。
而自2021年2月份开始，深圳的房价从8字头跌入7字头，再跌入如今的6字头，房价已经回到了2018年。
乐有家数据显示，2023年年末深圳的二手房均价跌至6.5万元/平方米，比2021年历史最高点8.3万元/㎡跌了22%，比2022年跌12%。
这并不是底。
进入2024年，深圳的房价仍在一路下行。乐有家最新公布的数据显示，深圳的二手房成交价已经跌破6.3万，为6.27万元/平方米。
2024年年末，深圳的房价很有可能穿破“6”字，进入“5”字打头时代。
深圳房价大力度调整背后，是其房价泡沫太大了。但广州相比于深圳，泡沫要小得多，为何调整力度也如此大？
根本原因在于，广州相比于京沪深，产业不够扎实。
过去十年，广州掉出一线的话题，时常被推上热搜。杭州超越广州，重庆超越广州的字眼，经常能看到。
杭州方面，在很多板块上的确超越了广州，比如独角兽企业数量，上市企业数量，“专精特新”小巨人企业数量上，都比广州有优势。
此外，重庆的GDP这几年间断性超越过广州，虽然去年广州又再度超越回来，但优势并不明显。
而且，广州与京沪深的GDP差距越来越远，与经济第三城深圳来对比，落后深圳4250多亿。
从修正的历年GDP数据来看，2012年深圳超越广州，登上了中国第三城宝座。2015年深圳将差距领先至1000亿，2016年领先2000亿+，2017年领先3000亿+，2018年领先4000亿+，之后略有缩小，2022年差距再度扩大至3500亿+。
2023年，深圳将差距再度扩大至4250.67亿元，这是深圳与广州之间差距历史第二大。
4200亿+的差距，在深圳规模大且增速又快的背景下，广州想要追赶深圳，难度越来越大。
广州被深圳甩开，本质是产业结构问题与顶层设计问题。
在顶层设计上，深圳是国家经济特区，是“双范”城市。所谓“双范”城市，即中国特色社会主义先行示范区、社会主义现代化强国的城市范例。
顶层设计优势，政策资源倾斜自然不同，广州根本无法招架。
除了顶层资源倾斜外，深圳自身争气，则是最主要的原因。
作为一线城市，北京、上海、深圳、广州在经济驱动方面有着本质的区别。
北京则主要依靠服务业，工业并非北京的强项。
上海、深圳依靠工业与科技金融服务业。但侧重点不同，上海更侧重金融服务业，深圳更侧重工业。广州依靠消费和工业。
在工业实力上，深圳依然是工业增加值和工业总产值的双料冠军。
广州工业增加值位居全国第5，排名非常不错，但与深圳、上海、苏州三座工业强城相比，差距还是有点大，同时也低于重庆。
如果以千亿产业来看，广州的差距会更加明显。
以2021年的数据来看，广州拥有5个千亿产业，在数量只比深圳少一个，但千亿产业的合计总产值却相差非常大。
千亿产业总产值位居第一的是苏州，11个千亿产业总产值合计34547亿元。其次是深圳，6个千亿产业，总产值33805亿元。
广州拥有5个千亿产业，其中汽车产业总产值位居第一，是广州的当家产业。2022年，该产业总产值6470.48亿元，其次是电子产品制造业，产值3389.43亿元；其次是石油化工制造业，产值2087.21亿元。
这三者被广州统计局称之为“广州工业三大支柱”，三大产业产值合计占全市工业总产值一半。
因此，总体来看，广州相比于京沪深，很不一线。
与深圳相比，除了交通、教育、医疗优势外，其他都被深圳甩开了，越来越像一个二线城市。
正因为产业相比于京沪深不够扎实，所以在本轮房地产调整浪潮中，广州救市相比于京沪深，显得太过积极，力度也最大。
03
广州救市最凶悍
去年，在二线城市纷纷取消非核心区限购乃至核心区限购时，广州率先取消了非核心区的限购，而京沪深岿然不动。
今年，在中央要求降首付、降利率的背景下，广州又向二线看齐，直接将首套房首付降低至15%，二套房首付降低至25%，并取消了利率下限。
就目前来看，广州是北上广深四个城市中，限购力度最弱的城市。京沪深仍然全域限购。
北京没有放松任何一个区域的限购，社保年限要求依旧是5年。
深圳在5月6日调整之后，依旧没有完全放开限购，只是将非核心区的社保降至1年，核心区福田、南山、罗湖以及宝安的新安、西乡两个街道的社保降至3年。
上海的限购划分了三个层级，最核心区社保要求三年，外围区社保两年，奉贤与临港新片区社保1年。
从首付角度看，广州最低。
目前，北京首套房首付30%；二套房，核心区首付比例为50%，非核心区首付比例为40%。这个首付比例，估计这周内会跟进上海，进行下调。
上海首套房首付降至20%，二套房核心区首付降至35%，外围区降至30%。
深圳看齐上海，首套房20%，二套房30%。
从利率角度看，广州仍是最低。
然而，即便救市最凶悍，也挡不住其跌幅，调整幅度仍位居一线城市第一位。
这种现实，说明两件事：
第一，全面调整的大势，不可阻挡。
第二，对于房价远超城市平均购买力，超前透支城市经济、产业实力的城市来说，房价回调是必然选项。
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