【高端访谈】底层资产稳健运营 扩募步入常态化阶段——专访普洛斯资产中国区联席总裁赵明琪
转自：新华财经
新华财经上海6月21日电（记者杨溢仁）作为首批扩募规模最大的REITs项目——中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（简称：中金普洛斯REIT）近期迎来了扩募一周年。
扩募一年以来，中金普洛斯REIT的底层资产表现如何？原始权益人于扩募资产的选择方面有何标准？怎样看待市场波动？如何看待仓储物流行业的未来发展？记者带着诸多问题专访了普洛斯资产中国区联席总裁赵明琪。
扩募一周年效果见真章
可以看到，“通过纳入更多具有较强经济活力与成长潜力的资产，中金普洛斯REIT借由吸收一线城市及强二线城市的稳定需求及外溢效应，拓展了首发项目持有的仓储物流园辐射范围，形成了全国网络化布局。”普洛斯资产中国区联席总裁赵明琪指出，“扩募后的基金份额达到了19.38亿份，基础设施项目扩充至10个仓储物流园，分布于京津冀、长三角、环渤海经济区、粤港澳大湾区和成渝经济圈，建筑面积合计约115.7万平方米。”
据记者了解，截至2024年一季度，中金普洛斯REIT整体经营稳健，基础设施项目租金及物业管理服务费收入达11724.74万元；期末平均签约出租率为87.99%，期末不含税有效平均租金单价为37.93元／平方米／月，环比稳中有升。
不仅如此，自2021年6月上市以来，中金普洛斯REIT已完成7次分红，累计分配金额达到约7.67亿元，分红比例约占上市以来可供分配金额的100%，持续回馈投资者。
毫无疑问，扩募扩大了整个REIT的管理规模，并有助于从分散投资风险、稳定产品收益、提升增长潜力的角度改善市场预期。
尤以中金普洛斯REIT首批扩募资产之一——普洛斯青岛前湾港国际物流园来看，该物流园位于山东省青岛市前湾保税港区内，距离前湾港四期码头仅0.5公里，园区能够承接服务各类到港和出口客户，缩短配送时间，节降客户短驳运输成本。
更值得一提的是，作为北方第一大港，青岛港是全国最大的橡胶和纸浆进口口岸，大宗货物存储一直是青岛港的“硬需求”，目前普洛斯已与前湾港区多家头部物流供应链企业达成了长期稳定合作，而这也是REITs项目稳健运营的重要保证，是支撑业务发展的根本。
显然，首批扩募项目起到了积极的示范作用。无论是对原始权益人的业务发展还是对行业的市场建设，均展现出了一定的社会影响——一是扩大基金规模，拓展多元化资产管理布局；二是优化资产组合，提升底层资产细分赛道的竞争力；三是落实政策要求，推动基础设施公募REITs健康发展；四是助力市场建设，完善基础设施公募REITs运行机制。
短期波动无碍扩募决心
需指出，在宏观经济基本面修复不及预期、部分项目业绩承压的大背景下，去年以来，国内公募REITs市场经历了一波调整。
那么，这会否影响原始权益人后续的扩募意愿和步伐？
“答案必然是否定的。”赵明琪说。公募REITs的二级市场估值水平是由参与买卖的投资人决定的，投资人越理解仓储物流行业，就越了解中金普洛斯REIT，二级市场的价值发现能力就会越强，定价也会更加合理稳定。
业内专家普遍认为，随着更多专业化、差异化投资者参与公募REITs配置，叠加配套政策规则的日臻完善，未来该类产品的二级市场估值必将重回合理运行区间。
“公募REITs是特别适合用来匹配成熟基础设施资产的金融产品，随着仓储物流行业存量市场的发展，在资产端和资金端需求的共同推动下，我们持续把好的资产注入公募REITs的目标不会动摇。”赵明琪称。
谈及扩募资产的筛选，站在原始权益人的角度，普洛斯方面表示，后续将聚焦以下两大维度综合考虑。
首先，是资产的申报资料和历史经营业绩满足扩募的审核要求。
其次，就市场化角度考量，扩募资产在估值和未来的成长性方面是否能满足投资收益要求亦至关重要。具体就中金普洛斯REIT而言，不论是扩募资产本身的区位、质量、未来的市场预期，还是扩募资产纳入现有“资产池”后，是否可以形成比较好的分散投资效应，同时拓展已有物流网络的布局……上述因素都需要反复考虑和验证。
行业发展具有坚实支撑
物流是实体经济的“筋络”，联接生产和消费、内贸和外贸，仓储则是物流的必要载体，是支撑实体经济的重要基础设施。
在赵明琪看来，作为支撑实体经济的重要基础设施，中国物流仓储行业一路伴随中国经济成长，将持续深度服务生产型、生活型、进出口贸易三条供应链。
“普洛斯中国有70%的资产面积服务于消费和零售行业客户，据我们观察，在过去的10多年内，电商占社会消费品零售总额的比例正逐年上升，到2023年末已达28%左右，而支撑平台电商发展的是快递快运行业。”赵明琪告诉记者，“目前，一些规模较大的快递快运企业的整合性需求在不断提升——即客户有意通过整合同一区域内的散租仓储点，并大规模地投入自动化设备和智慧化管理要素，提升运营效率。同时，此类租户租赁稳定期均较长。”
“普洛斯服务的客户群体基本都是行业领先企业，面对日新月异的国内外市场环境，大家始终坚信中国是任何品牌企业都不能失去的市场，这也是支持仓储物流行业可持续向好发展的‘底气’所在。”赵明琪乐观地表示，“与此同时，普洛斯也将高度关注公募REITs市场的发展。毕竟，该金融创新产品一方面能为原始权益人提供非常好的流动性，帮助行业实现投融资良性循环；另一方面，作为一种能够服务投资刚需的产品，其稳健特征突出，未来有望成为各机构资产配置的‘压舱石’。”
根据中金公司统计（公开渠道），当前全市场中共有逾220个REITs储备项目，假设未来其中有相当大的部分能够进入市场，那么公募REITs的上市只数有望达到三位数，届时公募REITs或将真正奠定独立大类资产的地位。
编辑：张煜