陈淮：房地产面临什么样的新模式？| 2024博鳌地产发展暨代建大会
“房地产的新模式，应该是一种均衡发展的模式。”
本文为陈淮先生在2024博鳌地产发展暨代建大会发表的主题演讲。
陈淮（中国社科院研究生院城乡建设经济系教授）：很忐忑，和大家交流一个新词，叫“新模式”。我也不知道什么叫新模式，只能凭我个人的理解。我所交流的都是一个学者个人观点，与实际政策走向没有任何内在关联，没有内幕可供透露。
说新模式就得说新时代，依我看，能成为时代的，一定是一个较长的历史时期，而且能和以往的发展过程有明显的区别和变化才叫新时代。
我们面临什么新时代呢？
第一个应该是高科技的发展。不管是人工智能、新能源、航天技术还是什么技术发展，到现在为止大家都目瞪口呆，都见证着日新月异，没有一个人哪怕有初步的预见，高科技会给人类的生产生活、社会发展，甚至群体命运带来什么变化。
举个例子说，很多人说人工智能发展以后，我们人类就享福了，脏累差的活都给AI干，咱就坐在办公室一边喝咖啡、和女朋友聊着天，就拿到钱了。另一批人说，想得美，以后脏累差的活都是你去干，AI给你下指令。没有人知道AI到底会给我们带来什么变化，但是这个挑战，我们怎么估计它的严重性和迫在眉睫的急迫性都不过分。
第二个是我们面临的前所未有的国际大变局，所有的偶然背后都有它的必然性，整个社会科技发展了，人类社会分工需要新的基础。
第三，我们已经走过了中国人过好日子的很多步伐，回头一看，我们确确实实取得了前所未有的成绩。如同陈启宗先生说，世界没有任何一个国家和任何一个时代在几十年让这么庞大的人口群，包括农村和城市人口群的居住质量都有了程度不等的改善，建立了人类文明以来从来没有过的大量住房，确实老百姓已经全面小康。但是十八大、十九大提出，我们的基本矛盾仍然是社会发展不充分、不平衡与老百姓对美好生活向往的矛盾。咱们这个步伐不可能停下来，而且一切经济发展的根本落脚点是让人民群众过上好日子，不是要赶上谁、超过谁、打败谁。
这个时代我们面对的更大艰难不仅仅是国际大变局，还有很多自然属性，这里没法一一说，比如自然资源的束缚、环境的约束条件。
第四，改革开放以来，我们的深层次矛盾不断累积，而且已经到了一个临界点的时候，这也包括自然属性，和环境的矛盾。今年老天爷不长眼，下雨应该往庄稼地下，它往城市里下，造成城市内涝，大家在城市里看海，从南到北、从东到西。
不仅如此，还有疫情，而且还有贫富的矛盾、东西部的矛盾、大中小城市的矛盾、城乡的矛盾。这些矛盾的累积构成了我们今天讨论房地产什么时候走出困境，中国经济是否见底，新的动力何在等诸多问题。
在这个基础上，我给大家讲讲我的结论。
第一，中国的房地产形势好不好？很不好。如同上午陈诗涛女士说到的，从2022年下半年就开始下滑，这一轮房地产的下滑是前所未有的，而且远远超出业内人士、决策者以及买房人、市场各方面的预期，很艰难。
第二，我们频出的政策能不能在短期内让它改观呢？就我个人看法，乐观地说3到5年是必要的，只长不短，别指望明年春暖花开，前面一片坦途，没有那个事，现在看不具备那个条件。
第三是中国的房子盖够没有，也就是中国房地产业还有没有前景？远远没有盖够，房地产业仍将是在一个长的历史时期内的国民经济支柱产业。但是不是支柱产业，为什么是支柱产业，不是我今天要讲的主题，今天没有时间讲，希望下回我们再齐聚博鳌的时候有机会讨论这个问题。
第四，房地产业健康发展必须解决的问题，并不是我们想象的或者媒体讨论的那样，比如说把预售制改为现房销售制，就解决了房地产销售过程中的风险。这跟你以为你儿子转个学就能把早恋的问题解决了一样那么不着边，风险是消除不了的，我们只能配置风险。
房地产的新模式，应该是一种均衡发展的模式。均衡这个词是经济学特有的，专指市场经济下的状态，也是一个哲学概念。
均衡这个词很有意思，从来不探讨一种理想状态。什么叫均衡？你倒一杯热水放在面前，过一段时间以后，这杯热水和周边的温度，经过热传导就变成一致了，这就叫达于均衡，这是热力学第二定律定义的。
按照这个说法，经过足够长时间以后，宇宙会不会处处的温度一致、速度一致、质量一致的均衡呢？永远不会，永远会有力量打破这种均衡，出现新的不均衡。
只讲一点，人类经济发展到今天，任何抑制、规避风险的措施、手段、工具，都在制造着更大的风险。经济学的基本道理，人类创造了货币，货币使人们的分工进一步深化，使资源闲置的程度降低，使交易变得顺畅、交易成本有所降低。但从有了货币以来发展到今天，我们就得忍受和不断探索通胀、通缩的风险。
到今天美联储还在讨论美国那通胀到顶没有，美国是不是该降息了，从去年说到今年还没降。连美国人都没整明白，那么多得诺贝尔经济学奖的经济学家都没搞明白通胀和通缩。
什么叫通胀？就是钱不值钱了，一块钱买不了过去一块钱的东西了，钱去哪儿了？谁也不知道。什么叫通缩？一块钱能买比过去更多的东西。凭什么？什么也不凭。你这个风险跟谁说？货币政策、财政政策说到底最重要的指标，就是看通胀还是通缩。
我们经济运行中的风险是客观存在的，人类规避风险的所有工具都在制造着更大的风险，还有很多的例子可以跟大家讲。
期货本来就是规避风险的一种工具，比如土地兼并、大规模种植，种子、农机具、化肥、人工投入了，而且管理特别好，今年大丰收了，一切都良好，粮价跌了。这是不是风险？你那么多投入做了，粮食也打下来了，结果还亏本，那怎么办呢？打春天没种的时候，咱就把秋天的粮食，按照现在的期货价给它卖了，规避了粮价变动的风险。但是由于期货的诞生，人们就诞生了买空和卖空。
你知道的石油价格都叫纸货价格，你常听的80美元一桶、96美元一桶，都是纸货，远期交割的价格。这就带来了某年某月某日全世界只有一桶石油可以交个，今天晚上在布伦特原油交易市场、纽约期货商品交易所，或者是新加坡石油交易所，隔夜仓单卖这桶石油或者买这个品种石油的仓单有100万桶、1000万桶、1亿桶，它的交易量完全不受实物规模的控制，这个风险有多大？它的价格涨或者跌和供求没关系，取决于看空看多的资本力量对比。
所以刚才说，我们消除不了风险。媒体说把期房销售改为现房销售，以后就没有保交房一说了，买房人利益就得到保障了，这个提法非常好，你说全世界这么多人，这么多年的城镇化就没有想出这么好的主意来？
但是我告诉你，从房子未完全建成到交到购房者手里的风险，不因为你用什么形式的购房制度有所减少。开发商五个锅三个盖的风险、在西安挖一铲子挖出一个汉代陵墓，文物局不让挖了，几千万投入停在那里了，这是风险。老板卖淫嫖娼被逮起来了，这是风险，老板卷款跑了的风险，这些风险都和现房销售没有任何关系。
那怎么办呢？我们只能把风险均衡地配置在各个环节，而不是把这个压力都加在唯一的一个点上，才能最大规模的维护产业均衡运行。
原有模式的最大弊端就是风险过度集中在风险承受能力最弱的买房人头上，反而孕育和积累出更大的系统性风险。
举个例子，我们国家的按揭贷款大家都听说过了，也基本熟悉它的运作过程，但是没有人告诉你，按揭贷款只有在中国才是浮动利率。在美国，你可以选择固定利率或者浮动利率，三年前在美国买了房子，贷了30年按揭贷款，用了固定利率的大赚了，因为这两年美联储升息很多次。
选择固定利率的，以后市场利率升了，银行就得认吃亏。浮动利率的情况下，银行跟你说我也不知道将来的市场供求如何变化，咱们对利率变化的风险各担一半，利率升了你的月供就得多交点，利率降了我认亏，听起来是挺公平的，咱们共同承担，一人一半利率变化的风险。
银行没告诉你的是，你在过去三年和目前的购房利率，是我们30年的历史低点，利率低于或平于这个水平的机会只有5%不到。在未来一个长时期内，高于这个水平的机会是80%以上。也就是说你作为买房人，利率变化的风险几乎全部是由你承担的。
银行是货币贷出者，开发商是贷入者，一个借钱，一个用钱，你们俩直接交易不就行了吗？干吗让买房人做按揭贷款，再让买房人把钱交给开发商？大家琢磨过这个问题没有？银行绑架了购房人的个人信用，开发商交不了房，银行是找购房人还贷款。
我们过度地把风险压在承受能力最弱的买房人头上，才有了今天保交房等诸多的难题。均衡地分在各个环节上，才是规避风险的最优手段。
房地产的新模式根本问题不是要不要建房子，而是在哪儿盖房子。
均衡发展就是要市场和保障体系互不转嫁责任，并相互衔接。既不要我们2000年的时候那种不建保障房，都把老百姓赶到市场中去，让市场承担保障的责任，那是不合理的。
或者有很多媒体说，以后年轻人工作一直到多大岁数之前，哪一个收入阶层由政府包下来，好像以后政府的租赁住房政策是解决成长过程中居住问题的基本方式，这都是非均衡化的。包括市场化的需求也不是一刀切的买和卖，买得起和买不起，买一次和买两次，多少户居民面对多少户住房。
市场化的需求包括基本性需求，也包括改善性需求，也包括享受性需求和奢侈性需求。保障也不是只有政府包揽，它包括政府兜底的救助型保障，也包括我有一定的能力，但是还不够支付，政府提供援助性保障，还有像公积金一样的互助型保障，还有鼓励你开设住房储蓄账户，自愿存钱，政府给你减免个人所得税，你自己对满足自身住房需求负更大责任的自住型保障，这都叫均衡。每一个层级都有相应的平滑过渡，我们才有了新模式。
最后一个，建立供求关系的良性自我调节机制，我们现在的政策最大的弊端，就是把政策闸门过度地集中在买和卖双方的交易环节，限贷、限购、限离婚，是不是把所有的政策环节都在那个买卖的交易环节控制？也就是馒头蒸出来了，吃馒头的人就是这么多，允许你吃，不允许他吃，允许你吃大的，允许他吃小的，以这种办法来调节供和求。
供的产生和配置问题、需求的分层问题概不论，只在买卖交易环节，这是我们的问题，如何调动自我调节机制，才是真正的新模式。真正的大夫不是你得了病发烧就吃退烧药，血压高就吃降压药，而是激发你自身内在的自我平衡能力。