小区自管后物业费谁来收？小区地面停车收益该归谁？
羊城晚报记者 董柳
小区自管后业委会有权收取物业费吗？业主能否要求公布其他业主的交费情况？小区的停车收益归物业公司所有还是业主共有？广东、福建等地法院近日陆续审结了多宗物业服务领域的案件，通过判决解答了令一些业主“头疼”的问题。
据广东省高级人民法院统计，今年上半年，全省法院新收一审物业服务合同纠纷案件2.02万件，同比下降14.83%。
小区自管后业委会有权收取物业费吗？
林某是广州市白云区一个小区的业主，该小区先后成立两届业委会，并取得相关部门出具的业委会备案回执。六年前，该小区召开第一届业主大会临时会议，就解除原物业服务、实行业委会自治管理等事项作出表决，并在小区显著位置张贴公告。公告中称，小区第一次业主大会临时会议决定：“依法表决通过‘解除原物业服务企业的事实服务（物业服务权已实际收回）’‘决定小区物业管理实行业委会自治管理’‘授权业委会全权管理小区’。”
业委会成立后，林某就拒不按管理规约支付物业管理费（0.55元/平方米/月）、自来水费、垃圾清理费等费用。多次催缴无果后，业委会起诉到法院，请求判令林某支付六年来累计拖欠的各项费用共6000余元。
广州市白云区法院一审判决：林某向小区业委会支付拖欠的物业管理费、垃圾费和卫生费共6000余元。林某不服，提起上诉。广州市中级人民法院二审判决：驳回上诉，维持原判。
[法官说法]
广州市白云区法院法官王丽美表示，业委会是经小区业主大会选举产生的全体业主实施自治性管理的组织，具有自行管理物业的权利。如业委会在当地政府进行备案登记，符合业主的整体意愿与利益，并行使了自行管理物业的权利，业委会与业主就形成了物业服务法律关系，有权向业主收取物业管理费等费用，同时也应当按照物业管理职责，履行相应的物业管理义务。实行业委会自治管理的小区业主，应自觉支持、配合业委会开展管理工作，如对业委会提供的物业服务存在异议或不满，可请求业委会承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
王丽美提醒，业委会不是一个单纯的管理机构，其目的是维护小区业主利益，促进小区和谐发展。业委会要基于业主的需求和利益，通过合理的决策和管理来改善小区居住环境，保障业主权益。同时，业委会也有义务向业主报告工作，接受业主的质询和监督，而业主也应站在小区自治的角度支持业委会的工作。
业主能否要求公布其他业主的交费情况？
根据法律规定，业主对建筑区划内涉及业主共有权及共同管理权的相关事项享有知情权。那么，业主知情权是否包括其他业主的专有部分的物业管理费交纳情况？
张某是广州市某商业广场某商铺的业主。该商业广场与物业公司签订《物业服务委托合同》，其中约定：物业公司向业主收取的物业管理费，由物业公司提取10%作为酬金，此外结余归全体业主所有，物业公司应向业主及业委会公布物业管理年度计划、物业房屋资金年度预决算以及物业资金收支情况等。
张某发现，物业公司公布的物业管理费收入与实际应得收入存在差额，某业主可能未足额交纳物业管理费，导致物业管理费结余减少，对其造成影响，因此起诉到法院，要求物业公司和某业主公布其物业管理费的交纳情况。
广州市中级人民法院二审判决：驳回张某的诉讼请求。
[法官说法]
广州市中级人民法院法官李娜表示，业主的知情权依法应受到保护，但业主应在法律规定的范围内合法合理行使其权利。从民法典第九百四十三条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定可知，业主知情权限于共有部分的使用和收益等情况，并不包括其他业主的专有部分的物业管理费交纳情况，张某要求公开的其他业主物业管理费交纳情况不属于上述法律规定应当向业主公开的范畴。
本案中，物业公司按合同约定公示的物业管理资金收入及支出情况已能够保障业主的知情权。张某以某商业广场物业管理费实际应得收入与物业公司公布的物业管理费收入存在差额为由要求公开其他业主的物业管理费交纳情况，其诉讼目的在于确认其他业主有无足额交纳物业管理费。现该业主已确认存在欠费的情况，其诉讼目的实际上已经达到，法院综合上述情况驳回了张某的诉讼请求。
李娜表示，业主知情权是业主了解建筑区划内涉及业主共有权及共同管理权相关事项的权利，但业主行使知情权的范围应受到合理限制，限于物业管理过程中与业主共有权益和共同管理权利直接相关的情况。
小区地面停车收益归物业公司还是业主共有？
很多小区的停车位对小区内外的车主开放，日积月累，是一笔不小的收入。车辆进出小区，物业公司所收取的停车费，属于物业公司所有的停车管理服务费，还是属于由业主共有的公共部分收益呢？
福州市仓山区的一个住宅小区，有规划地面停车位442个、地下室停车位167个以及业委会后期自行划线的地面车位。从2005年8月起，开发商委托某物业公司为案涉小区提供物业服务。根据前期物业服务合同约定，乙方提供的前期物业管理服务包括车辆的停放管理，室外每辆机动车每月60元，地下室车库每辆每月70元。
2018年3月，小区业委会成立。2019年1月，小区业委会通过相应程序解聘某物业公司，次日物业公司撤离案涉小区，不再继续提供物业服务。某物业公司退场后，案涉小区的新物业服务企业统计，2021年度案涉小区的停车总数共1378辆。
2022年，该小区业委会向法院提起诉讼，请求某物业公司返还自2005年8月至2019年1月15日被告撤场之日期间案涉小区地面停车收益款及利息。
法院经审理认为，案涉小区地面停车位包括规划的442个以及后期业委会自行划线的地面车位。其中，442个地面停车位虽经规划，但并无独立产权，现有证据亦无法证明开发商与业主有对上述车位的归属作出约定，且该部分车位实际占用了小区共有场地，故应认定为全体业主共有；业委会占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的其他车位，亦属于业主共有。物业公司对属于业主共有部分区域进行停车管理所取得的每车每月60元费用，应属于全体业主所有。物业公司辩称每车每月60元的停车费用为其停车管理服务费而非小区的公共收益，法院以缺乏依据为由不予采信。
法院判决某物业公司扣除25%的物业停车经营管理费用后，向业委会返还75%的地面停车收益3453795元。一审判决后，该物业公司上诉，福州市中级人民法院二审维持原判。
[法官及专家说法]
福州市仓山区法院法官刘培玲表示，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。本案中，小区地面车位虽经建筑规划，但并无证据证明开发商与业主之间有关于地面车位权属的约定，地面车位实际是占用了小区共有场地用于满足小区业主的生活需要；且地面车位不能办理独立产权，不能成为享有专有权的专有部分。因此，法院认定小区地面车位属于小区全体业主共有，基于该车位所产生的收益即停车费亦应归业主共有。
福州大学法学院副教授唐士亚表示，近年来，随着居民私家车保有量的不断增加，小区地面停车位收益纠纷成为小区业主与物业公司之间的常见纠纷。小区地面停车位是经政府发出的建设工程规划许可证批准同意，在商品房住宅小区地面上直接设置的停车设施。对于此类地面停车位的权属，民法典第二百七十五条第一款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”该条第二款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”在本案中，对于案涉车位的停车费收入在扣除必要、合理的管理成本费用后，剩余部分应属于业主共有。