这类产品也是跌跌不休，说好的攻守兼备呢？
令狐冲是我们的主编，投资是他的爱好之一。
由于他见多识广，投资过的品种也非常多。
从基金到个股、从债券到权益，无一不在他的涉猎范围之内。
虽然涉猎范围很广，但是他对于投资有一个雷打不动的原则，喜欢低位埋伏，据说之前在某某科技上大赚了一笔。
最近，他又盯上了REITs。
我一看，果然是符合他一贯的审美。
惨兮兮的REITs
REITs产品一路下跌，中证REITs指数的点位已经跌破了指数成立之初的1000点。
特别是今年以来，REITs指数加速下跌，年内跌幅接近10%。
而且，相对于权益市场，REITs市场显得更加寒冷，这点在REITs指数相对于沪深300指数的超额收益走势中也有所体现。
在这波下跌后，REITs产品来到一个尴尬的局面。
在目前上市的这27只产品中，上市首日至今能够实现正收益的只有10只，占比不到40%。
而年初至今实现上涨的产品只有2只。
这与认购时的火爆形成了强烈对比。
更令人唏嘘的是，年初至今中证纯债债基指数上涨1.58%、中证偏股基金指数下跌不到3%，再看看中证REITs指数10%的跌幅。
说好的进可攻退可守，收益风险特征介于股债之间呢？
周期底部的挣扎
衣食住行，这是人类最基本的生存需求，也最直观地反映经济情况。
在已上市的REITs产品中，高速公路、产业园区类型的REITs占据了半壁江山，2022年，疫情封控尚未结束，诸多限制也直观地反映在了REITs产品的年度报告中。
平安广州广河REIT，浙商沪杭甬REIT，国金中国铁建REIT这三只高速公路类REITs在2022年EBITDA的完成率分别只有80%左右。
如果用权益市场中的话来说，它们的业绩分别只有预期的80%。
产业园区类REITs的业绩表现稍微好一些，但某些产品依然出现了业绩下滑，比如博时蛇口产业园REIT2022年EBITDA的完成率不到90%。
对于REITs产品来说，它们自身的成长性其实是不高的，所以，投资者就会更加看重底层资产经营的稳健性。
就好比权益市场的投资者，高成长与高分红，咱总得占上一个吧。
但现在REITs产品的现状是，成长性看不到，经营稳定性还出了问题。这自然会引起投资者的不满，用卖出表达自己的观点。
而且，这个问题还不是最关键的，经济嘛总归会有周期，大不了我就一直扛到周期反转。
最棘手的问题是，我们还要在经济周期的打压下，多承受一个政策周期。
在2022年产业园REITs产品的中报中，我就发现很多产业园为了给租户让利，主动减免了部分商户的租金。
一些高速公路类REITs也时不时搞一个降费来促进经济活跃。
倘若阁下是经济个体，当然觉得降费是一桩幸事，但如果阁下是REITs产品的投资者，对于消失的现金流，又该如何应对呢？
哎，这可跟我们看到的募集说明书不一样啊。
募集说明书中对于REITs底层资产盈利能力的预测大多是基于未来租金、高速费持续小幅上涨的基础之上的。
而这种前后反差不仅伤害了REITs资产的盈利能力，更伤害了REITs产品估值逻辑。
我说这是REITs界的戴维斯双杀，诸位爱卿，谁赞成，谁反对？
利空出尽？
前几天，听到一位基金经理分享自己对于“中特估”的看法。
她说“中特估”的投资方式可能是最简单的，只需要在超跌的时候买入，在价格回归正常价值的时候卖出。
令狐冲接了一句，“恩，跟我一贯的作风一样，都是左侧布局。”
哎，如果我们仔细想一想，REITs又何尝不是一种“中特估”呢？
成长性不高、重资产、盈利能力相对稳定、高分红，甚至连时不时牺牲一下盈利能力为社会做贡献这点都十分相似。
拿最近表现比较活跃的银行为例。
2020年开始，民营企业的日子不好过，很多民营企业家都在资金链断裂的边缘徘徊。
为了挽救我们的民营经济，各个银行都制定了对于小微企业的放款指标。
从客观上说，这笔款项的风险大不大？肯定是大。对于银行未来的资产质量有没有影响？肯定是有。对于股东利益是不是一种伤害？肯定是。
结果就是2020-2021年，大家都涨了，就银行和几位难兄难弟没动换。
是不是感觉很熟悉了？是不是和当下REITs产品的境遇非常相似？
但是后面大家也都看到了，银行在蛰伏了这么久之后，于今年迎来了一次爆发。
在这个过程中，我们看到了“中特估们”面临的政策风险，但是我们也看到，它们的盈利模式，也就是所谓的投资逻辑的基石没有变。
只要基石还在，盈利能力、估值逻辑终归会随着经济一起复苏。
REITs其实也是一样，现在我们看到了它的诸多不是，但它们长期的经营逻辑没有变，一直是收租。
景气的时候收得多一点，不景气的时候少一点，但终归是旱涝保收的一桩生意模式。
更何况，2022年盈利不及预期，降费政策等等已经充分反应到了二级市场的价格中了。
已经在谷底了，怎么走都是向上，所以？
盈利已悄然修复
一般来讲，文章写到这里就结束了。
但令狐冲不太满意，因为他真的准备买一些，非要让我给他一个好的投资建议。
也算是给我一个机会吧，毕竟我现在已经不敢给同事推荐基金了，幸而令狐冲家底厚，不怕亏。
相比之下，我认为高速公路类的REITs产品更好。
出行是一个高贝塔行业，它对于经济周期的敏感度更高，而且，从最新的一季报数据看，高速公路的业绩修复情况是最好的。
中金的研报中也提到了相似的观点：
高速项目基本面出现较为明显修复，不同项目统计口径下车流量较22年同比平均上升8.5%，本期经营收入亦有提振，较22年同比平均上升14.2%，其中客车占比较高项目经营修复相对明显。
而且，一些高速REITs还迎来了原始权益人的回购以及基金管理人的自购。这起码可以证明原始权益人及专业机构对于后续资产回报的看好。
我想，听完我的陈述，令狐冲心理应该已经有了一个选择。
正当我准备陈述投资风险时，发现他已经下单了。
“亏了别怪我啊。”
“没事，就是一个资产配置，最近在股市里赚太多了，买点REITs对冲一下。”
哎，有钱人的生活就是这么朴实无华。