【Helen's财经晚餐第60期丨实录】一线城市地产政策优化，交易时机到了？
来源：钛媒体
近期地产政策密集出台，引发市场高度关注。政策旨在降低购房门槛，提高居民购房的意愿和能力，同时聚焦保交房和去库存，缓解房企流动性压力，相关金融政策也有待落实，促进房地产企稳回升。从宏微观视角，可以如何展望？现在是否是合适的交易时机？本期《Helen's财经晚餐》邀请58安居客研究院院长张波进行分享。
附上本期直播时间轴，帮你快速跳转感兴趣的部分
01:31对上海出台的地产政策进行具体解读
08:47 宏观来看，新政有哪些影响？
21:25未来快速反弹可能并不会立即出现
30:45 对于首次购房者和改善型购房者，现在是不是买入的好时机？
35:19 对于老破小的持有者，现在是不是好的出手时机？
39:14 从金融的视角看，银行未来是否承担较大风险？
Helen：对于上海最近出台的政策，请您做个具体解读。
张波：上海的政策可以概括为几个方面：扩大有实际购房需求的人群基础；降低购房门槛，让更多人能够进入市场；取消以往不合理的政策。上海最新出台的房地产政策力度超出了市场预期，特别是在限购放松和首付降低方面，单身人群的限购被取消，首套房和二套房的首付比例都有所降低，二套房首付比是近十年来最低水平，购房门槛和成本下降，对有实际购房需求的人群有较大的刺激作用。
可以看到，政策更加细致，取消了离异合并计算买房赠与合并计算套数的规定，避免了滥用政策的情况。另外，企业也可以购房并用作员工租赁住宿，且对外环内2000年前、户型面积小于70平方米的房产进行了具体限定，避免企业购房对市场产生价格干扰。上海的政策模式可能会被其他一线城市仿效，深圳和广州已经出台了相关政策，北京未来政策的推进模式可能与上海相似。
Helen：宏观来看，您认为新政有哪些影响？未来有何走势？
张波：当前房地产市场已不再适合采用高周转、高杠杆、高债务的“三高模式”，由于项目销售放缓、银行贷款收紧和债务风险管理，房企需要转变发展策略，转向更加稳健和注重质量的发展路径。中央政治局会议和政府报告明确提出控制风险的要求，全国297个地级市成立了房地产融资协调机制，通过白名单制度为房企提供资金支持，以降低行业风险。
政策调整聚焦于需求侧，如上海的限购放松、首付和利率降低，目的是加速房产销售，帮助房企回流现金，减轻资金压力。未来房地产行业将回归企业经营的本质，注重利润和稳定回报。同时房企需要提升产品力，关注户型设计、小区配套和物业服务，满足当地居民的实际需求，而不仅仅是快速开发销售。房地产行业将从单纯的开发转向更加注重运营，尤其是针对老年人口和多子女家庭的需求，提供更加细致和全面的社区服务和管理。
未来房企需要关注银发经济和多子女家庭等细分市场，提供适应这些群体需求的住房和社区服务。除了短期市场影响，更应关注政策对行业的长期影响，包括利润重视、产品力提升和从开发到运营的转变。尽管市场环境发生变化，房地产行业在未来10-20年仍存在大量机会，值得企业深耕。
Helen：有专家认为，在未来一个阶段，大家所期望的快速反弹可能并不会马上出现，因为不同区域、不同板块对目前政策会有各自理性的反应。您怎么看？
张波：本轮房地产市场的复苏周期将偏长，因为不仅涉及房地产本身，还叠加了经济和其他多重因素。未来两到三年内，房地产市场出现暴涨的可能性非常小，因为国家对房价的控制力度和节奏非常严格，坚持“房住不炒”的政策。尽管不同城市的市场感受不同，但都不会出现大幅波动。以杭州为例，去年市场相对较好，但今年市场已出现明显下滑，与许多三四线城市相似。虽然一些城市取消了限购政策，但单一楼市政策的调整对市场的作用在不同城市差别很大，且持续时间有待市场考验。
本轮市场的核心是“稳价去库存”，与2014-2015年的“涨价去库存”策略不同。当前库存量高，需要稳定价格以促进库存消化。推荐关注一线城市核心板块的新房以及成熟板块的次新二手房，因为这些房产的抗跌性强。另外，购房不应像买卖股票那样追求短期效益，而应考虑长期的居住或投资价值，至少考虑5到10年的趋势。
Helen：对于房地产买家而言，尤其是首次购房者和改善型购房者，现在是不是好的时机点？
张波：目前的政策环境为购房者提供了极为优惠的条件，尤其是首付和利率方面，为购房者提供了一个难得的时机。随着市场的逐步复苏，一些优惠政策可能会有所回收，但限购政策可能不会改变，首付比例已基本到位，未来调整的空间不大，而利率则可能根据市场变化进行调节。购房者应该关注不同城市的差异，上一轮“涨价去库存”主要影响三四线城市，而当前中国的城镇化率已超过66%，人均居住面积也超过了30平方米，住房质量大大改善，所以购房者在选择城市时需要谨慎。
对于改善型购房者，应关注实际改善需求，如家庭增加成员需要更大空间等，不推荐购买非刚性改善型房产，即可买可不买的房产。购房者可以关注新一线城市，如杭州、合肥、南京、西安和成都等，这些城市的二手房价格已回调至一定点位，并存在议价空间。如果购房者仍持有炒房和躺赚的心态，那么现在并不是好的时机，且未来这种时机大概率不存在。
Helen：处于置换链底部的“老破小”也引起巨大关注，在杭州，自5月9日全面取消限购，目前杭州“老破小”日均成交量同比上涨38%，深圳、温州、台州等地的购房者专门前往杭州扫货。对于卖家而言，尤其是老破小的持有者，现在是不是一个很好的出手时机？
张波：从自住角度出发，老破小由于环境配套较差和产品落后，其增值潜力不明显。不过上海和杭州，老破小的成交量占比非常高，由于总价低，它是许多年轻人置业的选择之一。由于限购政策的取消，老破小的销售情况有所改善，尤其在杭州和上海，上海的老破小价格已经调整到较低水平，有的甚至回到了2016-2017年的价格水平，回调幅度较大。相比之下，次新房的价格回调幅度较小，一般回调到2019-2020年的水平。
老破小通常占据城市中的优质地段，这为其带来了较高的出租率和租金回报率，远超过豪宅。一些老破小的租金回报率非常高，如果购置时间在10年以前，部分年化回报率可达8%-10%。对于老破小的持有者，如果目的是长期出租获取稳定收益，可以继续持有。如果目的是改善居住环境，建议出售老破小，购买更适合自己的居住环境。
Helen：从金融的视角看，这次的首付比例是20%，杠杆率达到5倍，力度是很大的，现在的房贷利率在4%以下，再往下的话，就和政府的债券收益率差不多了，那说明银行在这块也未来要承担很大的风险。您怎么看？
张波：国内银行在房地产贷款方面的风险较小。在中国，银行会拍卖房产，如果拍卖款项不足以覆盖贷款，购房者仍需偿还剩余部分。由于许多城市的房价已经经历了深度回调，未来房价再度大幅下跌的可能性有限，这降低了银行的风险。此外，中国购房者普遍勤劳善良，对房产有天然的喜好，除非万不得已，否则会尽力避免违约。所以，房贷仍然是银行的优质资产。为了减轻购房者的还款压力，银行应考虑进一步降低存量房贷的利率，使购房者有更多的资金用于其它消费。
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Helen's财经晚餐直播将在钛媒体APP、钛媒体PC、钛媒体微博、钛媒体视频号、钛媒体百家号同步直播。（主理人：Helen；策划：Helen；导播：Congress；文章：Helen）
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