“国家队”收房又一利好！政治局会议首提支持收购存量商品房用作保障房，超60城已出手
华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者刘诗萌北京报道
作为消化库存的重要手段之一，“国家队”收储商品房的动作正在加速。
7月30日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。会议强调，要持续防范化解重点领域风险，落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，进一步做好保交房工作，加快构建房地产发展新模式。
与4月30日的政治局会议相比，此次会议重申了消化存量和优化增量、做好保交房工作和构建房地产发展新模式，并首次提到支持收购存量商品房用作保障性住房。而这一表述的首次正式提出，也是在5月17日的国新办政策吹风会上，中国人民银行副行长陶玲表示支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房用作配售型或配租型保障性住房。随后的两个多月时间里，这一措施在多个部委会议上反复被提及。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《华夏时报》记者表示，收购存量在售新房用作保障房，既能去库存，又能改善房企资金链，有助于房企落实在保交房上的主体责任，同时还能筹集保障房。下半年，预计存量收购可能会全面落地，但实际能撬动的去库存效果还待观察。
政治局会议首提收房
近期，央行、住建部多个会议上，收购存量商品房用作保障性住房都被重点提及。
6月12日，央行在济南召开保障性住房再贷款工作推进会，要求金融机构和有关单位深刻认识房地产工作的人民性、政治性，着力推动保障性住房再贷款政策落地见效，加快推动存量商品房去库存。
一周后，6月20日，住建部又召开了收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议，提出收购已建成存量商品房用作保障性住房是党中央、国务院作出的重要决策部署，有利于推动已建成存量商品房去库存、助力房地产市场健康发展，盘活存量资源加大保障性住房供给，配合保交房攻坚战和“白名单”机制，防范化解房地产风险。各地要进一步增强责任感使命感，解放思想、拓宽思路，稳妥把握、扎实推进。并且明确将推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作。
6月28日，央行召开2024年第二季度例会，再次提出推动科技创新和技术改造再贷款、保障性住房再贷款等新设立工具落地生效，加大对“市场+保障”的住房供应体系的金融支持力度，推动加快构建房地产发展新模式。
而此次政治局会议上，新提及的“收购存量商品房用作保障性住房”是与上次相比唯一加入的新内容，并且用了“积极支持”的表述，也显示了中央层面对于这一政策工具的重视程度。中原地产首席分析师张大伟向《华夏时报》记者分析指出，如果“国家队”拿着真金白银直接入场，无疑可以为楼市注入新的活力，既能助力地方政府解决库存问题，又能缓解房企的资金链压力，更能保障低收入群体的住房权益。
价格或为商品房五折
中原地产研究院统计数据显示，截至7月底，全国各地已经有超过60个城市出台了地方政府或者国企收购存量住宅用作保障房的政策，其中既有广州、重庆、杭州、郑州、长沙、天津等超大特大城市，也有庐江、济源等县或县级市。
然而，资金仍然是一个最重要的问题。张大伟对本报记者指出，政府收购存量住房理论上可以降低库存水平，缓解房地产市场的下行压力，并通过更改用途为保障性住房来实现“三大工程”的部分目标。但要起到托市作用，则需将住宅去化周期压降至18个月以内。而要把住房去化周期压降到18个月以内，需要去掉约7.4个月的库存，这对应了7.7亿平方米销售，约占广义住房库存的29%。需要的资金是数万亿级别，所以如何扩大资金来源会影响这个政策的作用。
而据华泰证券研报，大部分地方政府对于收储房源都提出了一定的要求，除了已建成未出售以外，还要交通便利、配套设施较为齐全，部分城市要求项目配备一定比例的车位。并且，大部分地方要求收储房源的单套建筑面积小于120平米，优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目。在价格方面，目前多地提出以同地段的保障性住房重置价格作为参考上限，也有地区表示以同区位商品房价格5折左右进行配售。研报认为，未来部分城市可能将收储房源的价格上限设定在同区位商品房价格5折以下。
李宇嘉指出，5—6月的政策强力纾困后，从上半年房地产行业相关数据来看，尽管跌幅有略微缓解，但并不明显，在去年的低基数下仍保持两位数的下跌，全行业收缩的压力还很大。因此，下半年除了要防风险以外，还要更多地挖掘新模式，挖掘增量，对冲行业下行，继续降准降息，降低按揭利率，支持以旧换新，存量收购等，支持刚需和购房改善需求。
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