物业专项维修资金如何申请、怎样监督？官方来答疑
转自：掌上长沙
长沙晚报掌上长沙7月31日讯（全媒体记者孙占锋实习生王如芸）申请使用物业专项维修资金的一般流程是怎样的？如何选择物业维修单位？如何选择结算工程造价咨询机构？费用由谁负担？日前，针对市民关于物业专项维修资金监管方面的问题，长沙市物业维修资金管理中心进行了集中答疑。
问题一：申请使用物业专项维修资金，需要符合哪些条件？
答：一是已按规定交存物业专项维修资金；二是已过保修期。
根据《建设工程质量管理条例》第四十条规定的正常使用条件下建设工程最低保修期限，屋面防水工程和外墙面的防渗漏为5年；供热与供冷系统为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年。建设工程的保修期自竣工验收合格之日起计算。
问题二：申请使用物业专项维修资金的一般流程是怎样的？
答：1.制定方案。申请人（物业服务人、业主委员会或者相关业主）根据共有部分损坏情况，制定维修、更新和改造方案。
2.申请报备。申请人通过长沙市物业维修资金管理信息系统向管理机构申请使用报备。
3.查验确认。申请使用报备要件齐全的，管理机构在2个工作日内进行现场勘察，明确物业专项维修资金列支范围。现场勘察人员不少于2人。
4.业主确认。使用方案由列支范围内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主确认同意，管理机构公示使用方案及业主表决情况等事项，并公示七日。
5.组织施工。公示期满无异议或者异议不成立的，申请人组织物业维修单位进场施工，并监督施工质量安全。
6.验收结算。工程竣工后，申请人应当组织业主代表、业主委员会（已成立的需参与）、物业维修单位、工程造价咨询单位和街道（社区）对工程进行验收，并共同签署验收意见。
结算费用不得超过工程预算金额。工程验收合格后，申请人公示物业维修工程验收报告、物业维修资金业主结算分摊表等事项，并公示七日。
7.资金拨付。公示期满无异议或者异议不成立的，申请人通过长沙市物业维修资金管理信息系统提交资金拨付申请。审核通过的，长沙市物业维修资金管理中心15日内将维修费用划转至相关单位。
问题三：申请人如何选择物业维修单位？
答：申请人应组织业主代表、业主委员会（已成立的需参与）和街道（社区）通过联席会议，在三家及以上的物业维修单位中择优选取一家具备相应资质的物业维修单位，并形成参与各方共同签署意见的会议纪要作为申请物业专项维修资金的要件；对于预算50万以上的物业维修工程建议采取公开招投标的方式选择具备相应资质的物业维修单位。
问题四：申请人如何选择结算工程造价咨询机构？费用由谁负担？
答：根据《长沙市物业专项维修资金使用项目工程造价咨询机构管理办法（试行）》的规定，由申请人通过长沙市物业维修资金管理信息系统，在物业维修资金工程造价咨询机构备案目录中随机抽取一家工程造价咨询机构，委托其作为物业专项维修资金使用项目的结算造价咨询机构。咨询造价审核费用计入物业维修成本，由受益业主分摊。
问题五：业主如何参与小区物业专项维修资金使用的监督？
答：一是在业主表决中进行监督。业主认为物业专项维修资金使用项目存在瑕疵或不同意使用物业专项维修资金的，可以在业主表决时选择不同意，反对使用物业专项维修资金；
二是在维修项目实施过程中有事前、事中、事后三次公示，公示期间业主可以提出异议。对于业主提出的异议，按照规定要求申请人（物业服务人、业主委员会或者相关业主）应书面答复异议业主，业主异议成立的，不得组织实施或暂停实施；
三是在参与验收中进行监督。相关业主可参与物业维修工程验收，对存在质量问题的维修工程提出整改意见。
问题六：管理机构如何对申请使用物业专项维修资金进行审核监督？
答：管理机构按照法定程序对申请使用物业专项维修资金进行审核监督，一是严格审核申请资料，资料不齐全不规范的不予受理；二是严格勘查项目情况，不符合物业专项维修资金适用范围的不予通过；三是严格项目信息公示，不按规定内容公示、不按规定期限公示的不予拨付资金；四是严格实施层级审批制度，明确审批职责和审批权限，加强使用审核监管；五是严格项目现场核查，对使用物业专项维修资金的维修项目进行现场跟踪全覆盖，督促申请人、物业维修单位、工程造价咨询机构认真履职，防范套取物业专项维修资金风险。
问题七：管理机构在物业专项维修资金使用审核中如何履职？
答：根据《长沙市物业维修资金管理中心使用项目备案审核层级管理制度》的规定，市物业维修资金管理中心资金使用部负责对物业维修项目的资料齐备情况、业主表决情况、公示情况、费用分摊情况等实行全面审核；资金监管部负责对资金使用部各岗位的履职情况、工程造价咨询机构的履职情况等进行复核；纪检监察室负责对各岗位的工作纪律和廉洁纪律进行核查；财务管理部付款前负责核对流程和金额；法规部负责对涉及使用项目中出现的相关政策异议问题、疑难问题、信访投诉问题等进行政策法规释义。
物业维修项目资金拨付前，由资金使用部组织使用项目联席会议进行联席审核，中心负责人、资金监管部、纪检监察室参加，形成会议纪要作为财务付款依据；预算100万以上物业维修项目在现场勘察核实后、受益业主表决前，需提请中心主任办公会专题审议。
问题八：管理机构如何对物业专项维修资金使用项目的结算造价进行监督？
答：按照规定，管理机构每半年度组织一次对物业专项维修资金使用项目工程结算造价咨询报告的复核工作，严查使用项目工程造价结算咨询报告质量；对复核工作中查明的违规情况严肃处理，针对工程造价咨询机构出具不合格工程造价结算咨询报告、未按要求时限出具工程造价结算咨询报告等行为，暂停其物业专项维修资金使用项目结算造价咨询的承接资格；针对工程造价咨询机构与业主单位或相关方弄虚作假、串通舞弊等行为，给予纳入信用黑名单、取消备案资格等处理，并将违法情况移交司法机关处理，依法追究责任；对套取的资金依法追回。
问题九：管理机构如何加强物业专项维修资金使用监管，让业主更放心、更安心、更省心？
答：一是强化内部监管。对近年全市物业专项维修资金重大使用项目进行“回头看”；坚持标本兼治，认真反思剖析，把行之有效的临时措施固化为长期坚持的治本之策。二是加强拨付审核。严格按程序执行资金拨付审核，确保资金专款专用，严禁任何单位和个人非法套取、挪用、截留物业专项维修资金。三是发挥群众监督。聘请人大代表、政协委员等担任物业专项维修资金行风“监督员”，聚焦人民群众关心关注的热点、难点问题，广泛收集意见建议，畅通沟通渠道。四是重视舆论监督。发挥好社会监督和媒体监督的作用，正确对待监督、开门接受监督，及时改进工作，提升使用“透明度”，努力把物业专项维修资金使用工作做得更好。