投教 | 理性认识公募REITs长期投资价值和风险特征
2022年8月31日，中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（基金代码：508058；基金简称：中金厦门安居REIT）在上海证券交易所正式上市。
中金厦门安居REIT底层基础设施项目包括保障性租赁住房园博公寓及珩琦公寓，共4665套房源，建筑面积合计198553.97平方米，均位于厦门市集美区。据招募说明书，2021年标的基础设施项目营业收入合计4200.35万元，收入来源为保障性租赁住房的租金收入。标的基础设施项目具备持续经营能力，且现金流主要来源于个人租户及企业租户租金，其中个人租户金额占比90.15%，为市场化运营产生，不依赖第三方补贴等非经常性收入。截至2022年3月31日，园博公寓出租率（已出租面积/建筑面积）为99.42%，平均租金单价为32.35元/平方米/月。珩琦公寓出租率（已出租面积/建筑面积）为99.11%，平均租金单价为30.52元/平方米/月。
中金厦门安居REIT于7月27日获得证监会批文，8月16日提前结束针对公众投资者的募集，8月23日基金正式成立，基金发行总份额5亿份，发行价格为人民币2.60元/份，募资总计13亿元。该基金的公众发售部分，一日内获得211.94亿元资金认购，最终配售比例仅为0.69%。
业内人士认为，对REITs的投资应当基于对长期价值的理性判断，而公募REITs的可分配收益主要来自于底层资产的经营收益及资产增值。中金厦门安居REIT项目的底层资产位于厦门市集美区，主要面向本市无房的新就业大学生、青年人、城市基本公共服务人员等新市民群体，解决阶段性住房困难问题。底层资产较为成熟，历史运营情况较为稳定，现金流预期也相对明确。但与此同时，项目底层资产所在区域的收益的增长空间也较为有限，租金出现爆发式增长的可能性较小。因此，项目收益较预期大幅提升的可能性较低，同时，其底层资产还会受到行业政策变化、区域竞争力下降等不利因素的影响，上述因素会导致中金厦门安居REIT项目的未来收益产生一定的波动。
公募REITs底层资产收益及预计增值收益是支撑二级市场表现的最主要因素。因此，投资者有必要深入了解REITs的底层资产及收益情况，应警惕资产可能存在与其投资逻辑不符的交易价格非理性上涨，切勿跟风炒作，避免高溢价买入相关REITs份额造成的投资损失。
当公募REITs在二级市场涨幅过大时，投资者应当基于理性的价值判断，根据未来的分红预期合理评估REITs价值，抱着长期配置的心态来投资公募REITs，尽量避免因短期追涨杀跌造成投资损失，并通过长期持有与合理的资产配置力求获得较好的投资回报。
风险提示：
以上内容不构成任何投资建议，投资者不应以该等信息取代其独立判断或仅根据该等信息做出决策。基础设施基金采用“公募基金+基础设施资产支持证券”的产品结构，将80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券并持有其全部份额，基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权，穿透取得基础设施项目完全所有权或经营权利。基础设施基金采取封闭式运作，不开放申购与赎回，在证券交易所上市。投资基础设施基金可能面临包括但不限于基金价格波动风险、基础设施项目运营风险、流动性风险、终止上市风险、税收等政策调整风险。投资者在参与基础设施基金相关业务前，应认真阅读基金合同、招募说明书等法律文件，熟悉基础设施基金相关规则，自主判断基金投资价值，自行承担投资风险。