低至2.89%！商业房贷利率直逼公积金，存量房利率也可以下调了？
转自：南方+
没有最低，只有更低。这是当前房贷市场利率的真实写照。
自5月17日取消房贷利率下限以来，全国各地的房贷利率一降再降。8月30日，南方+记者调查发现，目前广州已经至少有4家银行首套房贷利率进入“2”字头，其中报价最低的为华润银行2.89%，已经直逼公积金贷款利率水平了。
伴随新增房贷利率的不断下行，存量房利率下调的呼声再起。8月30日，市场传言称，有关部门正在考虑允许通过转按揭等方式调整存量房利率。对此，记者从多个渠道证实，监管部门确实已就此事展开研究讨论，但尚未有最后结论。
商贷利率直逼公积金贷款利率首套房贷利率最低至2.89%
当前的房贷市场，利率有多“卷”？“我们正在考虑下个月，也就是下周再次下调房贷利率。”8月30日，一家房贷利率已经低至2.9%的外资行个贷经理告诉记者，该行已关注到市场上出现2.89%的房贷利率报价，为了保持竞争力，该行正在考虑再次下调房贷利率。
记者调查发现，截至8月30日，至少已经有渣打银行、汇丰银行、华润银行、广州银行（需符合一定条件）首套房贷最低利率进入“2”字头。其中，最低为华润银行，首套房贷和二套房贷利率均为2.89%。该利率水平与公积金贷款利率的2.85%仅相差0.04个百分点。
“本周才调整的。”华润银行一位客户经理在接受咨询时表示，2.89%主要针对两类人群。一是贷款金额100万元以上的贷款客户，二是针对事业单位工作人员、公务员、公办学校老师或者是公立医院医生。“除这两类人群之外，首套和二套房房贷利率是2.99%。只要客户征信、收入正常，就符合贷款条件。”
从记者咨询情况看，目前广州地区房贷利率大致可分为三档。
利率最低的一档为外资行和部分中小银行，房贷利率已经跌破3%，商业贷款利率直逼公积金贷款利率水平。
第二档为以股份制银行和部分本地法人银行为主要代表，房贷利率为3.0%左右。
第三档利率最高的为工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行等国有大行，目前房贷利率为3.1%，上述银行房贷业务市占率最大。
多位业内人士认为，当前市场利率中枢不断下行，加之优质资产紧缺，银行为了获得更多市场份额，将通过不断下调房贷利率以保持竞争力，房贷利率已经进入下行通道。
从全国范围看，当前多数城市的首套房贷利率已降至2.9%~3.4%区间，一线城市中，北京、上海的5年期以上房贷利率最高为3.4%。中原地产研究院数据显示，2024年8月全国首套房平均利率已跌至3.25%左右，二套房贷款平均利率则为3.6%。
存量房利率下调呼声再起新旧房贷利率差100基点
伴随着房贷利率不断创新低，存量房房贷显得更“贵”了！广州白领刘女士告诉记者，其于2021年12月办理的房贷，原利率超过5%，去年存量房利率调整后目前为4.2%。但与最新可办理的国有大行房贷利率（按3.1%计算）相差已超过1个百分点。按照500万元的贷款，每月月供多出3100元，30年利息需多付112万元。
伴随着新增房贷与存量房贷利率差距加大，下调存量房贷利率呼声再起。
8月30日，市场传言房地产存量贷款利率有望进一步下调，根据相关报道，有关部门正在讨论，允许规模高达38万亿元人民币的存量房贷转按揭。报道称，根据相关方案，存量按揭客户可以与银行重新协商房贷利率，而不用等到明年1月通常的利率调整时间。此外，他们也可以将现有按揭贷款直接转入其他银行，并按照最新利率签订合同，即“转按揭”。对此消息，当天资本市场立即作出反应。A股、H股房地产股纷纷拉升，10多只个股涨停。
存量房利率调整并不是新鲜事。去年三季度，存量房贷利率曾经历了一轮调整。2023年9月25日，银行对符合条件的存量房贷主动批量调整利率。2023年11月6日，央行发文表示，降低存量房贷利率工作已基本完成，超过22万亿元存量房贷利率下调，平均降幅0.73个百分点。
存量房调整一直被认为是“特殊时期的特殊政策”。如今仅时隔一年，是否会再次迎来调整？记者从多个渠道证实，监管部门确实已就此事展开研究讨论，但尚未有最后结论。
野村证券首席中国经济学家陆挺就曾公开呼吁降低存量房贷款利率。他分析指出，存量房贷利率目前仍然比新增房贷利率高出约100基点。要稳定房地产市场，降低存量贷款利率是必要的措施，因为这可以直接减轻购房者的负担，有效缓解居民住房贷款提前还款的现象，从而促进内需和消费。
招联金融首席研究员董希淼认为，再次降低存量房贷利率有调降空间。特别是针对存量二套房贷利率接下来可以集中调降。“去年大规模的调降针对的是存量首套房贷利率，存量二套房贷利率并没有被包含在里面。从公平公正的角度，存量二套房贷利率接下来可以调降、应该调降。”
此外，董希淼建议，部分城市政府调整了房子套数认定标准，如按区来认定首套，只要该区没有房子就算首套。在这种情况下可以向银行申请调为首套房贷利率。“这也符合去年存量首套房贷利率调整的集中调降的精神。”
不过董希淼特别强调，存量房贷利率的集中调降，不应该成为一个常规性、日常性的政策措施，这对商业银行的经营会带来很大冲击，且也不利于培养契约精神。
董希淼认为，从促进消费投资的角度来看，前次调降政策并不能发挥很好的效应。“老百姓的投资消费由多方面因素来决定的，贷款利息支出只是其中的一个因素，甚至并不是最主要的因素，长远来看跟社会保障体系、就业和收入有关。”
30城已执行“商转公”政策50万房贷每年省利息6750元
存量房利率是否能迎来下调尚未有结论，不过，部分地区已经有其他的探索——存量房贷“商转公”，即已办理住房商业性贷款且符合住房公积金贷款条件的借款人，在还款期间申请将商业性购房贷款全部（或部分）余额转成住房公积金贷款。
如8月21日，梅州表示公积金开通“商转公”贷款业务。根据梅州的执行细则，“商转公贷款”分为纯商业贷款转为纯公积金贷款和纯商业贷款转为组合贷款。但组合贷款中的商业贷款部分不能办理“商转公”贷款。该细则要求，“商转公”贷款的额度不超过当前执行的住房公积金最高贷款额度，如梅州是单方45万元、双方65万元。
此外，“商转公”贷款中公积金贷款部分利率按照中国人民银行的规定执行。目前，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别为2.775%和3.325%。若以首套房商贷利率4.2%、50万元商业贷款计算，转为公积金贷款一年能节省利息6750元。
据统计，目前吉林、河南、湖南、河北、山东、安徽、四川等省份超30个城市已执行或优化“商转公”政策。在广东，梅州、中山、清远、惠州均推出了“商转公”贷款业务，部分地区则正在开展研究。如佛山市住房公积金管理中心于6月13日的答复，佛山开展了多方面的调研，积极探索“商转公”工作。
上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，“商转公”主要作用是降低房贷成本，商贷房贷成本较高转为公积金贷款成本就会降低，能够缓解部分职工还贷压力，与降低存量房贷利率呼声相呼应。
不过，值得注意的是，目前一线城市中仅有深圳开展了“商转公”业务，北上广等城市是否会跟进尚待观察。2023年8月9日，在人民网的留言板中，广州住房公积金中心回复群众时表示，广州市开展“商转公”贷款业务的条件并不成熟，一线城市中除了深圳，北京和上海也都没有开展“商转公”贷款业务。
需要注意的是，随着今年最新房贷利率不断下调，存量房贷与最新房贷利率之间的利差进一步扩大，有不少资金中介又向客户推销房贷转经营贷，无视个人经营贷存在可能被断贷、续贷的风险。业内人士提醒，上述购房者面临着经营贷续贷风险，即需要补上评估价下调的差额，若是还不上，则面临房产被法拍的情况，此外，随着最新房贷利率不断下调，经营贷利率也并不具备长期的性价比，建议购房人谨慎选择。