干货丨2023年房企销售总结及2024年市场展望【信达地产研究&亿翰智库】
会议时间：2024年1月1日
会议嘉宾：亿翰智库研究总监 于小雨
12月房企经营情况
12月作为传统旺季，成交数据环比有一定改善，但是同比降幅仍然较大。分梯队来看，头部梯队的降幅有一定的收窄。其中，Top10房企的门槛值为1536亿元，同比下降10%，较11月收窄1.5pct，但仍然有两位数的降幅；Top30房企的门槛是506亿元、Top50房企的门槛是258亿元，降幅分别为23.4%和26.8%。同梯队门槛值已经接近2017年以来的最低水平。从千亿房企的数量上来看，2020-2021年千亿房企的数量较多，在40家以上，现在千亿房企的数量为16家，基本是2017年的水平。站在现时点去看后续市场，我们的态度还是偏谨慎的，市场上的一致预期也是认为明年的销售金额和销售面积都可能有不同程度的降幅。
尽管无论是央企还是民企，今年都出现了不同程度的调整，但房企之间的分化态势还是相对明显的。全年来看，国央企整体数据表现相对较好，存在部分正向的增长，像建发、华发、越秀等增幅比较高。
从政策端来看，12月份北京、上海都出台了放松政策，政策出台之后，我们没有看到企业端数据的明显转好，包括二手房的交易活跃度和价格也没有明显改善。我们复盘了2023年整体政策的脉络，主要是需求侧和供给侧两条线。需求端保障合理的刚需和改善需求，上半段是保刚需为主，下半段更多的是以改善为主，；供给端主要以化解风险为主线去推进。我们看到在保证需求的过程中，截至目前基本上所有的政策都已经释放了，政策的力度已经非常充分了，但企业的销售表现并没有明显好转，我们认为政策失效的根源还是在于现阶段经济承压，因此每次政策出台后只有脉冲式的短暂行情。
供给端的政策来看，三支箭政策已经出台一年多了，但实际上面临的执行挑战还是比较大的。信用债端，民营企业的发行占比不到10%；股权融资端，目前只有3家已经完成，其他企业虽然已经发了公告，但是发行难度还是非常大的，周期很长，进展也比较缓慢。金融16条政策也已经出台一年多，力度和持续性仍然是有待强化的，包括近期出台的三个不低于白名单等政策，从金融机构的反馈上来看主要还是市场化的执行原则。尽管政策类的白名单很多，授信额度也很充分，但在具体的融资落实上，基本还是遵循市场化的原则。
我们对于接下来的政策预判，核心城市的房地产政策，现阶段保留比释放更有效。核心城市的政策如果进一步打开，会导致市场预期更差，我们认为核心城市的政策保留是有利于稳定预期的，也能够保留一些政策的腾挪空间；供给端我们认为整体上先去落实对于民营企业的真正的一视同仁会比较好。
对于市场的判断上，我们认为调整还没有结束，供需双弱的局面还会继续持续。无论是从人口的角度还是城镇化率的角度去看，红利都是在逐渐减弱的，行业回归其实已经是不争的事实了。从98年房改到现在，高速增长的时代已经过去了。整体来看，这两年的市场是急速下行的，这确实跟外力有关，但也是通过外力把行业拉回到相对来说比较常态的成交。
我们认为接下来的调整进程可能持续3-5年，2024年是探底的过程，销售面积有可能继续向下。新开工数据上，尽管11月单月新开工有短暂的回正，但整体来看，累计数据降幅在20%左右。我们认为受预期和土地成交等因素的影响，2024年新开工有可能持续负增。开发投资额也有可能继续负增。
保交楼端，比较早能够推进的肯定是相对优质一些的项目，我们认为接下来的难度可能会提升，进度上可能也会受到影响。
Q&A
Q1：今年整体销售表现较弱，这种情况是数据的超跌还是说明需求确实不足？
A1：今年房企销售已经回落到了2016-2017年的水平，其实在三道红线政策没出台之前，很多企业就已经在逐步调整了，在逐步去杠杆。因为对很多房企来说，急刹车的风险是非常大的，所以在逐步调整，而之前的政策是把回调需要经历的时间缩短了，在2-3年内市场就发生了非常大的下行。我们认为市场需求中枢已经基本如此了，很难再出现明显的上行以及超过以往。无论是从人口角度还是出生率、结婚率以及城镇化率等来看，包括从未来我们国家可能继续推行双轨制的角度来看，我们认为市场可能就在11亿平方米的需求中枢波动。
Q2：过去两年拿地下行幅度较大，我们认为明年市场会出现供给约束么？
A2：我认为24年市场不会出现供给约束，也不需要担心供给问题。因为企业的土地储备还是量还是比较大的，虽然可能有一些比较低效。从城市的角度上去看，虽然说土地的供应，包括新开工的数据可能都存在两位数的下滑幅度，但是我们看其中的结构表现，从核心城市的数据上去看，它的新开工的波动并没有想象中大，所以我们认为需求和供给结合起来看，其实24年并不存在供给约束。
Q3：请问不同梯队城市新房和二手房价格分别下跌多少？未来如何判断房价的下跌幅度？
A3：从新房价格上来看，因为现在的新房基本上有限价，其实更多的是从企业的角度给到一些优惠折扣，比如首付分期等，但价格下调的空间并不多，尤其是在核心城市，因为新房价格和周边的二手房有比较明显的倒挂，所以现在仍然有很多打新行为。从二手房价格上来看，很多城市的二手房价格降幅已经到了20%以上，也开始有一些调整不动的迹象，二手房和新房的价差在逐步的缩小，甚至在一些城市，由于新房的产品、小区建设和物业服务等更好，新房价格还会稍微高于二手房。我们认为当新房和二手房的价差比较小的时候，就形成了价格的底部，对于整个市场的筑底回稳其实是有好处的，因为大家至少对于房价的预期不会再往下走了，价格也相当于回归到了正常的商品的价值。
Q4：如何看待24年初的三四线返乡置业表现？
A4：尽管最近很多房企在备战今年春节的三四线返乡置业，但其实房企能够给到的价格调整空间已经不大了，因为从去年开始已经有连续几次的明显的价格调整，比如春节、五一假期和十一假期等，其实十一假期也是比较重要的返乡置业期，但我们并没有看到明显的数据改善或者像一季度一样的销售脉冲。另外还存在保交付的问题，这对大家的购房决策影响也会非常大，我们认为三四线春节的返乡置业，会有小幅的比平时周末要好一些的表现，但是可能数据不太能超过23年一季度的表现。
Q5:地方土地出让金的下降情况如何以及未来应该如何判断？
A5:2023年1-11月国有土地使用权出让收入同比下降18%。最近连续三年都是下降态势，其中三四线下滑的幅度应该是更大的。之前城市出地是跟当地的库存去化周期挂钩的，如果这个城市去化周期超过18个月，其实就不鼓励供地，但是政策的执行度也有一定打折，这也是整体市场调整如此迅速的其中一个原因。我们监测到大部分企业都是在行情好的时候拿地较多，行情差的时候拿地较少，国央企在跨周期配置上相对好一些。所以我们对于土地出让的预期，跟销售的变化方向是基本一致的，因为在去化有压力且融资情况不乐观的情况下，资金是不容易转起来的，所以短期来看土地端并不乐观。
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