房企频繁爆雷，合作开发项目“中招”了怎么办？
最近关于企业爆雷新闻的越来越多，债务违约、战略性收缩、股价大跌、总部大楼被围，这些熟悉的套路如剧本一般上演。几乎是成群结队的爆，先来看看存在主要风险的房地产企业有的已经开始在暴雷的，有的正在进行时，有的在不久的将来……，行业惊雷滚滚，多米诺骨牌效应下，房地产ICU又双叒叕来了新病人，房地产行业似乎迎来“暴雷”时代。
尽管房企暴雷事件接连发生，并不会影响整体房地产行业的发展，而且对于某些房企的债务问题，官方也已经明确的回应了，央行也提出了对于保障房企的合理融资的需求，也就是一定要确保交房，防止房地产市场的硬着陆。但是如果你以为房企熬过这一波就会好转了，我们先看一个数据，根据贝壳研究院统计，2021年房企的到期债务高达12822亿，2022年房企预计到期债务约为9603亿元，也是接下万亿的规模，2023年还有8348亿的债务到期。所以，对于房企的爆雷与现金流紧张，要做好长期的准备和计划。
某房企有十几个合作开发项目，在春节过后，房企持续爆雷，该企业对所有的合作开发项目进行了梳理，其中有3个项目的合作方在爆雷的房企名单内，并且在春节后合作方已对项目资金进行集中管理，项目已无法付款。另外有3个合作项目2022年资金无法平衡，销售回款的收入无法覆盖支出。相信很我房企对所有的合作开发项目梳理，也会碰到类似的问题，看过了太多企业爆雷，但发现在自己合作开发项目上，该如何应对？
1、资金封闭管理
一旦发现合作方无法支付工程款，首先确认帐面资金余额，同时约定帐面资金余额的用途，对资金进行封闭管理，优先支付工程款，确保工程进度正常进行。在工程款当中，首先要确保材料款的优先支付，有材料正常供应，才能确保工程进度，目前很多合作开发项目因拖欠材料款，供应商不发货，农民工在现场也无法正常复工。其次是农民工工资，保障农民工工资的正常支付，当农民工工资无法支付，农民工对总部与甲方产生怀疑或不信任时，农民工撤场后，想再次复工，难度非常的大。
2、开发贷还款的时间与额度
重点梳理开发贷还款的时间与额度，特别是对于还款额度大的，是否能按时还款。当年交付的项目，一般都要在交付前还清银行的开发贷，当项目无法支付时，可能需要合作的股东再次投入股东资金，换位思考，一个快交付的项目，想股东再次投入资金是非常困难的，很多股东一般要求用销售回款去还银行，当销售回款跟不上时，只是降价销售。所以大家现在去看打七折销售的房企，就知道其中的逻辑了。
3、印章是否在共管
很多合作开发项目在协议中约定了印章共管，但在实际操作过程并没有，特别是爆雷方并表而用管公章时，项目的用印风险非常大。所以要全面检查公章、法人章的管理与用印审批，避免合作方因并表的原因，违规操作。
4、收集合作方违约证据
合作方债务违约、不支付工程款，财务卡流程，不能复工引入的客户投诉等等，都要收集好相关的证据，特别是工程款、农民工工资无法支付问题及时向政府反馈及报备，取得政府的支持。政府的第一诉求肯定要保交付。同时联合其它的合作方向爆雷一方施压，共同提出诉求，要求召开股东会或董事会，在法人治理结构上，要取得主动权。
2022年房企债务到期的高峰还未到来，一定要提前对所有的合作开发项目进行梳理，做好充分的预案，例如调整项目开发时间表、严格控制成本、大力促进销售及回款、争取借款续贷和展期、出售股权和资产（包括但不限于投资物业、酒店及其他物业）及引入投资者增加本集团及附属公司的股本，争取进一步改善流动性、舒缓资金压力和削减债务。当爆雷企业在你身边响起时，你才会有应对之策。
在房地产行业大变局的背景下，“活下去”，不再是凡尔赛式的口号，而是许多房地产企业现如今的真实写照。
（作者谢良鸿为清华大学EMBA、武汉大学项目管理工程硕士，中国管理科学研究院新兴经济产业研究所副所长）