深度调研：一文知晓国内险资投资中高端养老社区那点事儿
笔者曾经在2019年数据君汇总了当时14家保司经营中高端养老社区的大致情况，文章在知乎反响还不错，期间还不断有人催更。然后是2022年2季度汇总了17家保险公司：17家保险公司中高端养老社区分析浅报（2022年2季度）。
2年时间一过，需要再次整理修改了，这次一共汇总了26家保险公司。
首先我们要知道“9073”是ZF指导中国未来养老模式的选择，即90%老年人选择居家养老，7%老年人选择社区养老，余下的3%选择机构养老。而作为机构养老重要组成——保险公司与地产公司养老社区就是来分这3%的蛋糕的，还有个别保司也在经营这7%社区养老的蛋糕与居家养老。
房地产开发商和保险公司是国内养老社区最主要的两大参与者，房地产公司，如万科、保利、绿城、远洋等，而保险公司就是今天要说的这26家。
根据所需资产规模和运营方式的不同，我国养老社区运营模式主要分为重资产运营、轻资产运营和轻重结合运营三类。重资产运营模式主要通过自建或收购养老社区，或通过私募基金、股权投资、信托产品等参与养老社区的投资建设，重资产运营模式所需资金规模大、投资周期长、收益回报慢，但易于统一管理、能够充分保证养老项目整体服务质量。
第二种是轻资产运营模式：房企、险企不直接作为养老社区的物业持有人，而是采用第三方合作、租赁物业、委托管理等形式运营养老社区。轻资产运营模式短期内不会占用大量资金、资金回流较快，因此中小险企多采用轻资产或轻重结合方式布局养老社区，但轻资产模式收入较低、利润较薄。
第三种是轻重结合运营模式: 持有养老社区和运营第三方持有养老社区的结合，在保留高端自建社区的同时，通过合作、租赁、委托等扩大养老服务覆盖面。例如，太平人寿采取“轻重并举”发展战略，一方面自建高端CCRC养老社区“梧桐人家”，另一方面通过品牌授权、租赁、合作运营等模式打造全国养老社区网络。合众人寿在自营武汉、沈阳、南宁三家大型养老社区外，同时与河北、浙江、江苏等地多家养老机构、度假村合作，构建全国布局的旅居养老模式。
01
发展史
2007年开始，陆续数家保司通过重资产、轻资产等模式加入养老社区的建设与运营中，从近几年保司投资历程看，主要分为三个阶段。
（一）：借鉴探索阶段（2007年3月-2012年5月）
泰康、合众、国寿等保司先后去美国、日本考察成熟养老社区运营经验，探索养老社区建设和运营方法。09年11月，泰康人寿率先获得保监会许可获得投资养老社区试点资格。
（二）：建设起步阶段（2012年6月-2015年5月）
这一阶段，保司投资养老社区思路已趋于明朗，泰康、新华、平安、太平等保司的养老社区先后开建。
1.2012年6月，“泰康之家-燕园”奠基；
2.2012年6月，新华人寿“新华家园'北京奠基；
3.2012年9月，平安人寿总投资的”养生养老综合服务社区“落地浙江桐乡；
4.2013年10月，合众人寿建成我国第一个保险养老社区—“武汉合众优年生活养老社区”；
5.2014年10月，太平人寿的“梧桐人家”于上海奠基......
（三）：加快布局阶段（2015年6月至今）
各家公司加速布局，多种方式布局，数据君统计了26家保司在不同城市打造各具特色的保险养老社区，投资额几千亿元，下面是具体情况：
上表是数据君整理的目前26家保司入局中高端养老社区的大致情况，全部为长居项目，绝大多数为CCRC高端社区。
目前已布局养老社区的险企均采用保险结合养老社区模式，即购买旗下保险产品可享受优先选房权、保证入住权等特权；个别采用租赁模式的，可以一次性买断几十年的房屋使用权；采取大额押金入住的纷纷取消，前不久上层已经禁止通过大额押金或会籍费获入住资格的模式，很多入住不太满的社区前期也接受非保险客户入住。
01
泰康之家
最早做也是意志最坚定的一家，目前布局全国35城共40个项目，已有多家开业。选址多为城市郊区，顺应老年人“养老+旅游”需求，泰康之家利用其全国连锁布局的优势，提出候鸟式旅居养老，长者可以通过预约异地泰康之家社区的方式满足短期交换居住、旅行度假的养老需求。
泰康之家入住资格由购买指定产品或缴纳入门费获得，将全国几十家社区按照当地经济发展水平分为4档，不同档次的对接保费门槛不同。总交120万-240万保费拥有80岁前保证入住权，300万终身保证入住，现也有一些青少版与青春版降低保费的版本。
02
国寿嘉园
目前，已设立200亿元大养老基金，打造高品质养老社区国寿嘉园．乐境（天津）、国寿嘉园．雅境（苏州）、国寿嘉园．逸境（三亚）、乐城馨苑康养中心（博鳌）等，以及位于深圳的普惠型社区养老项目国寿福保社区颐康之家、国寿康欣社区颐康之家、国寿盐田区悦享中心和悠享家健康护老中心等，为人民群众提供生活照料融合健康关怀的新型养老服务。
既有CCRC，又在做社区养老项目。
03
平安颐年城
2012年，中国平安启动养生养老产业首个项目，即桐乡平安养生养老综合服务社区。2021年5月，平安推出高端康养产品系列“颐年城”，采用重资产模式，首期为位于深圳市核心区位的超高端旗舰康养项目深圳颐年城。
平安臻颐年不同于其余社区定位城市郊区，精选深圳、广州、上海、杭州核心城市核心区域，景观宜人、交通便利，社区周围配套优质，汇聚商业综合体、直达三级综合医院。
投保平安臻颐年体系产品，提前存续养老资金，即可享受入住康养社区，终身享受保证入住与费用优惠等专属权益。平安臻颐年保费门槛较同业高出非常多，目前其对接康养社区的保单共分为3档，最低1888万，感叹平安从不缺真正的高端客户。
为了降低门槛，推出了颐享城项目，落地佛山、苏州与武汉三地，对接保费门槛大为降低。
04
合众人寿
合众人寿是国内最早参与养老社区开发的保险公司之一，2011年提出“两个千亿”计划，宣布全面进军养老及相关产业、创立合众优年养老社区，采用自建+合作 、轻资产与重资产结合模式。自建3家与合作12家旅居。
用户通过购买合众优年生活实物养老保障计划产品，提前锁定未来养老社区的入住权和租金。被保人年龄范围18岁-65岁，不同保费金额对应不同的社区入住年限——投保30万元保费，70岁以后可入住10年；投保50万元保费，70岁以后终身入住，相对于目前主流险企养老社区入门保费较低，符合合众优年中产阶级的客户定位。
05
太保家园
2018年太保采用合作开发的重资产模式入局，推出高端养老社区“太保家园”，包括乐养、颐养、康养社区。为长者提供全年龄、全方位、一站式的健康养老呵护。三大社区定位各不相同，其中，乐养社区面向55-69岁老人，以候鸟式养老为主；颐养社区面向70-79岁老人，以健康养老为主；康养社区面向80岁以上老人，以康复护理为主。
现已经开业的有3家为成都大理杭州社区，其它社区建设中或者待开工。常规时间保费总交240万（包含内地或者香港的保险）即可对接，特殊时期偶尔放低门槛。
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新华保险
新华保险自2012年开始布局养老社区品牌“新华家园”，自主投资、建设、运营。新华家园进行尊享、颐享以及乐享三线布局，目前核心城市为北京和海南博鳌。
尊享社区主要定位医养结合的高端介护型养老社区，地处北京核心地段，周边配套资源丰富，主要针对失能、半失能、失智及高龄可自理的长者，提供医疗、康复、护理、养老等多方面的深度生活照护服务。
乐享社区选址在自然环境、气候条件良好的海南博鳌，定位旅居度假、休闲康养的大型社区。海南博鳌乐享社区是我国首个国家级试验区，被赋予9条优惠政策，国外上市、国内未上市药品、医疗器械可在园区医疗机构使用。
07
太平与海港人寿
这两家公司放在一起是有原因的，因为海港人寿（原恒大人寿）的部分股份是太平保险持股，所以海港人寿目前可以对接部分太平人寿的社区。
太平自建3家：梧桐人家+海棠人家+芙蓉小镇，与第三方合作10家，详细见本篇文章：首款互联网养老年金来了，果然是大公司的；
海港人寿盘活了原有的部分社区，集中在海南，同时借势股东太平自建的3家与未来自建的社区，一跃成为康养社区之星。
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阳光人寿
此外上海地区有佘山项目，海派康养生活，精装独栋别墅，非常契合上海人海派风格。
总交100万即可保证入住，对接的保费门槛确实非常低。此外阳光人寿也提供旅居服务，旅居的项目比较多，目前有7个旅居项目，位于上海、辽宁、广西与河北。此外最近又对接了复星集团旗下的高端CCRC星堡养老社区的旅居权，就连复保都没有星堡的旅居权。
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怡生汇旗下
目前很多保司尤其是中小保司因为实力的原因不会自建高端社区，所以求合作，合作市场第三方对接养老社区的机构，比较知名的就是怡生汇与大雁养老。
目前怡生汇实现京津冀、长三角、成渝、珠三角、长沙武汉等区域，100+核心城市、15万+养老护理床位及旅居服务，养老社区几百家，包括长居与旅居。
鼎诚人寿、陆家嘴国泰人寿、中英人寿、长城人寿这几家目前合作怡生汇，基本都有旅居与长居的服务。
这其中鼎诚人寿供客户更多选择，还可任选对接光大汇晨养老社区与诚邦计划。
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大雁养老
相比较怡生汇，大雁养老对接的社区更多，高端的养老社区也更多一些。目前合作社区遍布200多城市，1000多家社区，60万个床位，其中高端CCRC社区150多家。大雁养老整合全类型养老机构，包括地产系、央企系、外资系、民营系和保险系等，帮助有入住养老机构需求的老年人货比三家，优中选优。
此外目前老6家（国寿、太平、泰康、太保等）中有3家合作了大雁养老，具体是那3家可私信，不便公布。
利安人寿、东吴人寿、德华安顾人寿与大雁养老密切合作，这其中利安人寿是最先合作的。利安人寿，同一投保人新投保保单总保费累计达到30万元、60万、90万元及以上，投保人可对应获得个人版养老权益、夫妻版养老权益及全家版养老权益，
如果客户选择10年及以上缴费期限的，以上保费门槛全部降低10万，即个人版保费为20-50万，夫妻版为50-80万，全家版为80万以上保费。具体可参考本文：WORD天，20万起居然也拥有高端养老社区的保证入住权
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星堡养老社区
由复星集团开发，同时百年人寿也有少量股份，所以复星保德信人寿、复星联合健康与百年人寿都可对接。
关于高端星堡CCRC社区数据君已经参观多次了，具体介绍可以参考这篇文章：我找到了“最性价比”入住高端养老社区的方法了（复保星堡）。
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大家的家
大家保险集团主要开发城心社区，位于市中心，距离三甲医院近，通常是通过租赁、改造物业的方式建成，盘活一些市中心的国有资产建筑，布局周期短，通常选定地址后1年-1.5年即可开业，所以成本低速度快。
目前总交25万起可对接旅居，总交120万-200万可对接大家城心养老社区的长居，具体北京的项目可以参考本篇：开启城心养老新时代--大家保险高端养老社区。
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招商仁和
依托招商局集团优质养老资源，携手“招商观颐之家”和“招商高利泽”两大高端养老品牌，融汇欧洲先进养老理念和运营管理体系，以专业铸就服务品质、以实力践行央企担当。
目前，仁和颐家服务网络覆盖广州、深圳、武汉、杭州四大城市，辐射长三角、珠三角、江汉平原地区，为长者提供个性、差异、全面、至臻的体验。颐养机构选址优越，所处 地点周边配套完善、交通便利、淳静宜人，区位优势明显，是长者颐养天年的圣地。
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首善人家
今年北京城市副中心首个CCRC全业态医养社区--首善人家开业，目前北京人寿对接。
此社区项目由11栋楼宇组成，规划总建筑规模为13.3万平方米，房间数1495间，床位2528张，园区内绿地率超过30%。社区模块院内配有活力长者公寓、护理型公寓、中西医结合医院等社区模块，为客户提供全生命周期的照顾、护理、医疗服务。
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中信保诚
中信保诚主要是合作第三方成熟的社区，如乐城、长友、保利、寿山福海等，覆盖城市包括北京、上海、广州、慈溪、海口、杭州等地
且去年与中信子公司中信兴业养老达成合作，主要是扩充了上海地区合作的社区项目，这是中信保诚借助集团内部的协同优势，迈出了重要一步。
产品对接上，新客户总交保费在40万至100万之间的，养老机构预约服务有效期内为2次，总交100万以上保费的，为4次。
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其它公司
其它就是珠江人寿与前海人寿，这两家放一起，总部都在广东。
珠江人寿惠仁康养项目目前布局在广州与佛山，惠仁康养是'大珠江系'下属康养品牌，是珠江投资集团大健康业务发展的核心平台和载体，专注医养健康产业投资开发、资产管理和运营服务。惠仁康养依托珠江投资集团的多元业态实力，以及珠江人寿保险、资管、医养三大核心业务，深耕养老地产产业链，整合保险支付与医养服务，是专注养老地产开发、长者护理、康复和医疗实体建设运营和创新服务的专业品牌。
至于前海人寿，战略目标挺大，又做医院又做养老机构，同时保险主业也面临诸多挑战，偿付能力承压，能否经营好待时间来检验。
02
如何挑选社区
26家保司的养老社区各具特色，满足不同需求。那么如何选择适合自己的养老社区呢，数据君从以下5个点分析。
01
规划养老长居地
数据君有位客户，住在南京，儿子定居在上海，在养老规划时倾向于保险养老社区，为了陪伴子女，最终选择了上海地区的养老社区。所以第一步就是要考虑未来养老所在地，是在故乡，还是在子女所在城市等等。只有确定了地点，我们才能从所在地选择适合自己的养老社区。毫无疑问，那些网点规划多的更具优势。
养老社区里的老人处在个隐形的鄙视链：子女常来看望的＞可以电话迅速喊来子女的老人＞子女在外地很难喊来的老人＞完全无子女的老人。
02
具体需求
细分养老社区市场，主要分为三种：
面向55-69岁低龄：旅居候鸟度假式养老；
面向70-79岁中龄：活力健康为主式养老；
面向80岁以上的：康复护理为主式养老；
当前首次长居入住CCRC养老社区人士年龄在75岁左右，75岁以内的活力型更倾向于旅居养老，而以上有旅居项目的有：太保、太平、阳光、鼎诚、大家、利安、中英等，旅居项目如果是第三方合作的其门槛在总交保费30万左右，如果是自建的其门槛同长居。
长居对于养老社区的饮食、居室户型、日常社交、文化教育、医疗、护理、保健、心灵归属等有特定的需求。比如户型上，标准一居室、两居室、标准一室一厅、温馨一室一厅等满足不同客群需求。最好去实地考察下，不同养老社区的侧重点不一样，当然目前养老社区趋于综合化，满足不同需求。
03
入住门槛
合作第三方的社区门槛最低，长居门槛普遍在20万-100万之间，优点就是门槛低，选择多，缺点在于不保证特定某家社区入住，只保证同等水平档次的社区入住。
自建的高端社区门槛较高，普遍在150万至300万之间，门槛最高为平安人寿的。优点在于更可靠通常也更高端，缺点在于门槛高，且同一城市往往只有一家社区选择，容错率低，且该社区未来的运营能力更为关键。
当然保司可能在不同阶段灵活降低或升高门槛，比如入住率已经很高的情况下提高门槛，刚开始的时候对老客户降低门槛。也会根据不同城市的经济实力，将不同社区划分梯队，保费也划分梯队。
通过买保险入住，在年轻的时候就能锁定未来的入住权，毕竟高端资源都是稀缺的，目前北京与上海地区保险高端养老社区入住率几乎都是爆满。当然如果能近期入住的且社区入住率不算高的不买保险也可以入住。
04
入住费用
当前普通的社区养老院每月费用基本在4000到8000之间，而保险公司的高端养老社区入住费用肯定是要高于这些的，根据户型，月费目前在8000-30000，数据君统计了三家养老社区的收费标准：
每家养老社区收费标准不一样，这跟其运营成本、户型选择、提供的服务内容等息息相关。所以经济不是特别好的一定要好好规划了，土豪请随意。
05
对接产品
最终落脚点就是对接养老社区的产品，这个产品你能否接受重中之重。一般有养老社区需求的客户一般年纪都偏大，或者中年时开始未雨绸缪，这些客群对资金的保值增值能力要求较高。
而保险产品锁定收益锁定现金流能力特别强，同时部分产品还可以用于传承、补充养老金或者年金抵扣养老每月的花销等。每家公司对接的产品类型不同，有的对接分红型产品，有的对接传统型养老年金，有的对接定期快返年金，有的对接终身快返年金，有的对接增额终身寿险......
那么到底是产品更重要还是养老社区更重要？仁者见仁智者见智。
最后，相约下一次整理，也许就是2年后了，如果你有什么疑问的，都可以联系我们。
对于此事，您怎么看？