亿翰大讲堂月月谈|长租：新资管模式破局租赁住房的发展困境
2023年8月31日，由亿翰智库主办的“亿翰大讲堂·月月谈”成功举办。论坛有幸邀请高和资本公寓事业部总经理王纯杰、自如资管平台重资产投资部副总经理廖伟翔与亿翰智库董事、副总裁邱明华共同探讨了“新资管模式破局租赁住房的发展困境”，三位基于对行业的了解，探讨租赁住房行业在新资管模式下现在以及未来的发展，提供了许多值得借鉴的思路。此外，亿翰智库租赁住房高级研究员李京阳就8月租赁住房十大热点也进行了分享。
对话资本
Q1：嘉宾自我介绍及公司核心业务
王纯杰高和资本公寓事业部总经理
高和资本是一家 09年成立的商业地产私募基金，主要业务是三块，第一块是投资并购，第二块是资产证券化，第三块是产业的创新投资。
高和的核心能力，主要是四块，顾问式并购、资管运营、金融的优化、退出的溢价。
廖伟翔自如资管平台 重资产投资部副总经理
自如，最早开始做长租公寓的赛道的品牌，从11年开始，那经过了多年的发展，分散式和集中式的房源量已经是做到了全国最大的规模的选手。
Q2：保障性租赁住房集中入市（上海为例十四五预计47万套）对行业带来哪些调整和机遇？
王纯杰高和资本公寓事业部总经理
短期而言，从R4用地主要客群的来源，看保租房入市的冲击问题。
从短期来看，周边的住宅的流量被吸引一部分.企业客户的需求是被R4项目吸引。第三、从租客视角，R4用地对于租客天然的吸引力。
从中长期来看，我认为“规模领先、供需两貌”
第一、需求的驱动因素，年轻人在房住不炒的这个号召下，住房消费观念是发生改变。
第二、从机构化的渗透率而言，未来的需求是增加的。
第三、从外资、内资的投资机构的行为来看，他们坚持投资保障性住房。
廖伟翔自如资管平台 重资产投资部副总经理
本质上是我们去获取项目如何更好地去判断和利用区位供需平衡。
短期来说，保租房的供给，会对整体市场上供给会形成供给端的冲击，这也是符合经济规律的。从市场化的运营商角度而言，我们更多的是匹配供需两端。
从中长期来说，保障性租赁住房集中入市其实背后是有很强的政策逻辑，也可以说是某种意义上的国策。
Q3：c-REITs向保租房开放对于长租公寓市场带来的影响和机会？
王纯杰高和资本公寓事业部总经理
从整个大背景的分析、对于国央企玩家的分析、高和理解三方面解答这个问题。
第一方面整个大背景的分析,保租房入市有三种渠道。
第二方面对于国央企分析。
首先，资产盘活，原来资本市场里面的资产可以证券化来上市，回流现金，投入下一轮投资。其次，国央企做了金融的创新，给股民提供了投资的渠道。再者是政治正确，发挥稳定器和压舱石的重要作用。
第三方面对于高和来说，保租房会成为整个不动产细分品类当中的投资重点。
首先，有非常多低价收购的特殊的机会。其次，利率的下行会带来价值的支撑，基金自持期间的利息的成本会下降。以及，公寓的本身的现金流的抗周期的特性。再者，REITs带来的资本化的红利。最后，高和具备这样的能力。
廖伟翔自如资管平台 重资产投资部副总经理
首先，REITs打通了投融建管的渠道。
其次政策其实在两端都做了放开。一方面在存量资产方面，政策通过纳保的形式，能让原来非居住属性的物业，通过纳保的形式盘活资产。另一方面，从后端而言，REITs给整个市场提供了一个可能性。
Q4：越来越多的投资机构下场进入到长租公寓市场，与传统公寓品牌是竞争还是合作，有哪些影响和机遇？（保租房、白领公寓、服务式公寓，企业宿舍，长短租公寓）
王纯杰高和资本公寓事业部总经理
涉及的企业主要是三方，第一方叫资产持有方，第二方叫资管方，第三方叫运营方。从本质上来说，三者关系的组合决定了竞争还是合作。
第一个组合叫一条龙，这种情况下是与传统品牌公寓完全竞争的。
三方全为一家,那它是跟市场或者跟行业是天然竞争的。
另外两种情况叫兼容，这种情况下，合作大于竞争。
第一种，从运营到资管，然后最终这两者并为了一体，再去找资产持有方。第二种模式本身就是天然的资产持有方，再做资管，再去找运营方。那兼容的过程当中，可能就是竞争，相对来说是合作大于竞争。
廖伟翔自如资管平台 重资产投资部副总经理
公寓赛道来，是一个兼容了运营思维和资本思维的行业，这是由它本身业务模式本身决定的。
首先，公寓更多的面向c端的用户，需全周期的管理。
再者,以租期结构为例，公寓赛道相对来说会整体偏短。
最后，从公寓产品角度而言，公寓更加的非标准化，可能会更加会依赖于运营商本身的意见。
所以从这几个角度来说，作为运营商起家的思路来说，我们还是比较有优势的。
Q5：投资机构对租赁住房资产的投资区域选择，投资的标准有哪些要求？投资机构在租赁住房全周期融资的实践经验，投资人的回报要求、退出方式及时限要求？
王纯杰高和资本公寓事业部总经理
第一部分关于投资区域。首先，明确这个项目你想讲一个什么样的故事。其次，从长期而言，建立能级区域。再者，从短期来看的话，考虑宏观的存量和增量。
第二方面的问题关于投资标准。关于投资的标准IRR等标准是行业里面比较普遍的标准，对于高和来说也在这个区间范围。
第三方面的问题，关于退出方式和时间。关于投资的退出时间，最优的时间希望是在三年内 。从退出的方式，现在有比较成熟的两派，第一种叫借船出海，就是找了一家国央企合作。第二种未来自己发功REITs，自建管道。
廖伟翔自如资管平台 重资产投资部副总经理
更加注重在定价端租到什么样的价格水平。
对于项目的标准，是从定价端明确价格水平，所以在做租金端的达成的预测的情况下，我们尽量能够使得在经营端的表现，能够到达即使市场上发生短期的扰动，仍是比较好的出租表现。
租赁市场十大热点
亿翰智库租赁住房高级研究员李京阳为大家带来8月租赁住房十大热点解读。
01
深圳印发保障性租赁住房项目认定办法
7月初，深圳市人民政府发布了《“1+3”保障性住房新政》，其中《深圳市保障性住房规划建设管理办法》要求市住房主管部门制定保障性租赁住房项目认定具体办法。8月初，市住房建设局制定了《深圳市保障性租赁住房项目认定办法（试行）》,明确规定的保障性租赁住房项目类型。
02
多地发布公积金相关政策
多地住房公积金政策进一步放宽，从消费端减轻租房压力，进一步释放市场活力。本月，中央层面、重庆、成都、北京均有公积金相关政策发布，提取条件进一步放松，额度也进一步提高。
03
保租房公募REITs上市一周年
自2022年8月31日，4单保租房REITs试点项目正式上市以来，已经将近一年的时间，保租房公募REITs持续受到市场及公众的密切关注。保租房作为我国房地产市场体系的构建中重要一环，“以存量带动增量”效果显著。
04
华润有巢REIT首次分红3923万元
首单市场化机构运营的保租房REITs——华夏基金华润有巢REIT，将于2023年8月23日至25日进行现金分红，每10份公募REITs份额分红0.7846元，共计派利3923万元。这是华夏基金华润有巢REIT自2022年11月8日成立以来首次分红。
05
建信住房签约收购20个公寓项目
建设银行近日举行的2023年中期业绩发布会上表示，在住房租赁业务板块，建信住房租赁基金签约收购项目20个，累计出资48.88亿元，可向市场提供长租公寓约1.45万套；建信住房管理房源16.5万间；开业运营“CCB建融家园”长租社区272个。
06
博枫收购上海静安聚源大厦
8月24日，博枫完成一处位于上海市静安区租赁住宅项目静安聚源大厦的收购，此前由朗诗寓运营。博枫定位其为中高端长租公寓，将升级改造，并引入博枫旗下的blinq博邻品牌进行管理，是其博邻品牌在上海的第二个项目。
07
贝壳首个自营中高端长租公寓在成都开幕
8月17日，贝壳首个自营中高端长租公寓——贝壳·海盐公寓开幕仪式在成都举行。这是贝壳自2022年与乐湾公寓签约合作，投资了位于上海徐汇的青年公寓项目后首个自营集中式长租公寓项目。
08
首创城发集团推出租住品牌“首创和园”
8月22日，首创城发集团在北京正式推出全新长租品牌——首创和园。截至目前，首创和园在北京、上海、天津、青岛4个主要城市共开发建设20余个租住项目，其中，北京作为核心区域已投建10宗，可提供超过13700套租赁住房。
09
奉贤首个保障性租赁住房正式投入运营
8月25日，奉贤区首个保租房项目——“奉发未来·临港社区”正式投入运营。上半年，上海R4大社区的集中入市，对于上海租赁市场稳定性带来一定冲击，对租金价格带来一定影响。
10
北京华商壹棠服务公寓正式开业
8月18日，招商伊敦在北京落地的首个服务公寓项目“北京华商壹棠服务公寓”正式开业。招商伊敦公寓业务已战略布局国内北上广深、香港、重庆、苏州等19个城市，壹棠服务公寓已布局深圳、香港、重庆、苏州四大城市，总管理房源近40000间。