北上广深全部“认房不认贷”，首付比例有多大下降空间？重大利好政策能激活楼市么？
在住建部等三部门发布相关通知后，8月30日，首套房贷“认房不认贷”政策在广州、深圳两个一线城市落地，31日，武汉、惠州、中山等地接连跟进。
8月31日晚间，楼市再迎来重大利好。中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。前者统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限，不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%。
9月1日，又有更多地方宣布跟进“认房不认贷”政策。9月1日傍晚，剩下的两个一线城市北京、上海的“认房不认贷”政策也宣布落地。
“四个一线城市，尤其上海与北京两座城市，作为风向标，意义非常清晰。”易居研究院研究总监严跃进接受红星新闻记者采访时表示，此次政策符合预期，各一线城市积极落实中央的政策要求，其对于降低购房成本、满足合理住房消费需求、促进楼市平稳发展等都具有积极的作用。
针对最近的政策利好，红星新闻记者还联系了北上广深四地的房产中介，谈了谈实际的影响。
“认房不认贷”政策落地
有家庭利息总支出可减少近31万元
“认房又认贷”政策指的是，无论购房者在该城市是否有住房，只要有贷款记录，即便在该城市购买首套住房，房贷也需要按照二套住房的政策执行。“认房不认贷”后，在该市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，均按首套住房执行房贷政策。
由此，很多人买“二套房”或将变成买“首套房”。
“后续界定首套和二套房，不看别的，就看你所在城市是否有房子。”易居研究院研究总监严跃进接受红星新闻记者采访时表示，“认房不认贷”政策把更多购房群体和购房需求纳入到首套房的认定标准中，可以实实在在地从首付比例和房贷利率两方面降低购房成本。
北京一位房产中介跟红星新闻记者算了一笔账：假设北京市昌平区一套总价在350万左右的房子，首套贷款在这个区域，最多可以贷182万；如果是第二套房，最多在112万，两者差70万。如果往市区，比如六环、五环以内，差距会更大一些。“这个政策影响会比较大，这也是为什么近期一些业主很着急的去出售掉自己的房屋，因为他们可能担心政策真的出了，他们在换房的时候无法取得先机。”
上海一位房产中介向红星新闻记者表示，还在了解下午刚刚发布的“认房不认贷”政策。他表示，目前上海首付是一套35%，二套是70%。政策出来后很多人的首付压力变小了，需求释放了很多。“原来的政策，二套房客户只能买四五百万的房子，但一下子释放之后，相同首付预算可以买个七八百万的房子，有很多人就可以出来买房子了。房价可能就不会像现在这样往下跌了，可能持平或者略微往上走了。”
严跃进还计算了房贷利率下降的影响：当前上海二套房利率为5.25%，按照贷款本金200万、30年期等额本息计算，其利息总支出约为198万，月供约为11044元/月；若按首套房，其利率为4.55%，其利息总支出约为167万，月供约为10193元/月。对比来看，利息总支出减少近31万元，月供减少约851元/月。
一位深圳的房产中介则告诉红星新闻记者，据其了解，深圳当地目前中国银行已经实行认房不认贷政策了。“这个政策主要是刺激刚需。”
严跃进认为，换房家庭或改善型家庭是最直接的受益群体。因为类似购房者过去要换房，若名下有贷款记录，哪怕房子已经卖了，或者在老家有房子和贷款记录，那么也会被认定为二套房。二套房的信贷要求高，很多购房者可能就出现“够不着”的问题。一线城市改善型购房需求还是比较强劲的，包括二孩、三孩家庭。
一线城市全部跟进
专家：不分区执行，有风向标意义
严跃进认为，四个一线城市的政策内容高度统一，不折不扣地执行了此前住建部等三部门发布的《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，充分说明“认房不认贷”政策是当前政策工具箱的重要工具之一。
严跃进还注意到四城的政策都没有对市区、郊区采取差异化的政策，其政策表述都跟住建部的原文是一样的。这就说明“认房不认贷”政策在执行中具有非常清晰的导向，无论是市中心还是郊区都可以。
严跃进指出，政策出台精准、及时、高效，高度吻合了市场的新情况，也积极回应了购房者合理住房消费需求释放的诉求。当前各类宽松政策都在释放，市场预期持续改善，要从宏观政策的针对性、组合性和协同性的角度出发，更好发挥认房不认贷政策的积极效应。
“四个一线城市，尤其上海与北京两座城市，作为风向标，意义非常清晰。”严跃进表示，此次“认房不认贷”政策意义重大，也是2017年以来一线城市政策放松力度最大的政策，充分体现了一线城市供求关系发生了重大的变化，一线城市对购房政策做出了极其宽松、积极优化调整的动作导向。此类政策出台，客观上有助于稳定市场预期。
后续政策如何？
首付比例下调政策还待各地落地
一线城市二套房首付压力或大大减轻
此前，在实施“限购”措施的城市，首套和二套住房最低首付款比例下限为30%和40%。很多城市还各有“加码”。以北京为例，此前北京市购买普通住宅，第一套首付比例不低于35%，第二套首付比例不低于60%；非普通住宅二套首付比例更不得低于80%。
中金公司研报统计，以普通住宅为标准计算，32个超高/高能级城市中尚有24城较本次确定的首付比例下限新标准有不同程度的下调空间，具体而言，3个超高能级城市（北上深）首套/二套的首付比例下调空间平均分别为13和30个百分点，21个高能级城市对应的首套/二套下调空间平均分别为10和15个百分点；最终各城市的实际执行首付比例仍遵循“因城施策”框架，可自主进行调整。
对于刚出的首付比例调整政策，一位广州房产中介向红星新闻记者解释，目前交易管家需要跟银行去落实此事，目前城市还没有官宣，包括细则还没有敲定。预计在“认房不认贷”的基础上再降一成首付。上述深圳房产中介也向记者表示，首付比例政策目前还没有落地。
严跃进表示，这一政策为后续各地降低实际首付比例确定了方向。
“此次政策对于刚需和改善型购房需求都有积极的作用。过去我们看到，降低首付的政策，比较强调首套房或刚需。而从此次政策看，二套房也有降低首付的空间。所以当前此类政策，充分说明对于各类合理住房消费需求提振的导向。”严跃进此前研究认为，购房首付比例是直接影响购房成本的关键变量，甚至比房贷利率本身影响要大。
正在打算购买第二套房的北京吴女士就向红星新闻记者表示，此次对于她最大的利好是首付比例的下调。她本来想买一套总价上千万的改善性住房，本来要支付七八百万的现金的首付款，这对于她的家庭来说是巨大的压力，准备把第一套房卖掉。她对记者说，如果首付比例下调30个百分点，自己的压力将大大缓解，不用把手上这套很满意的房子卖掉。在首付压力轻松了之后，吴女士也考虑加码到一套1000万出头的大三居，或者五六环的别墅。她也很高兴看到房贷利率的下调。
此外，在“认房不认贷”之后，吴女士也多了一个选项，即把手上的房子卖掉之后再买房，这样再买房就是首套房，首付款和房贷利率压力更将大大减轻。而在“认房又认贷”时，她无论卖不卖，房贷记录都将让她按二套付房贷。
红星新闻记者胡伊文 吴阳实习生蔡君安北京报道
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