【上证建材】存量房贷利率有望下调，房屋养老金新举措试点
◼ 核心观点
存量房贷利率下调呼声渐强。近期市场消息称，有关方面正在考虑进一步下调存量房贷利率，允许存量房贷进行“转按揭”操作。我们认为，当前来看，存量房贷利率下调呼声渐强有几方面因素：1）2023年9月两部门曾引导降低存量首套住房贷款利率。根据中国人民银行报告显示，截至2023年9月末，超过22万亿存量房贷利率完成下调，调整后平均降幅73个基点，每年减少借款人利息支出1600亿元至1700亿元。2）新增房贷利率进一步下降，新旧房贷利差扩大。根据贝壳研究院数据显示，主流房贷利率进一步下调，2024年5月百城首套房贷利率平均3.45%，环比下降12bp；二套主流房贷利率平均3.9%，环比下降26bp，进入“3时代”。随着新增房贷利率的进一步下降，存量和新增房贷利差扩大。我们认为，若存量房贷利率下调，1）将对存量房贷进行减负，截至2024年6月中国住房贷款余额约37.79亿元，将直接降低已购房者月供支出；2）能够进一步提振市场信心，带动地产链的良性修复。房屋养老金制度新举措，老旧小区更新修缮有望带动建材需求。2024年8月23日，住建部表示研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险三项制度，构建全生命周期的房屋安全管理长效机制，上海等22个城市开展试点。其中，上海将在浦东等区率先试点房屋养老金制度。房屋养老金制度具体来看：1）资金来源由个人账户+公共账户组成，个人账户业主交存的住宅专项维修资金；公共账户由政府负责建立，来源包括地方财政补贴一点、土地出让金归集一些等多重渠道；2）房屋养老金资金用途，个人账户专项用于住宅公共部位、公共设施设备保修期满后的维修和更新、改造；公共账户资金主要用于房屋体检和保险等支出。根据《我国房屋养老金制度：背景与框架》显示，当前我国城镇老旧住房占比快速攀升，2000年以前的房屋占比达到27.55%。我们认为，在未来存量房规模不断增大的背景下，更多住房面临房屋老化带来的问题，住房养老金作为长远制度，能够满足住房检测维护，以及老旧小区改造需求。而城市更新及修缮需要，也有望进一步带动下游建材需求。
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风险提示
宏观经济下行风险，房地产行业修复不及预期；统计样本带来数据差异。
报告名称：
《存量房贷利率有望下调，房屋养老金新举措试点》
分析师:方晨
Tel：021-53686475
SAC编号：S0870523060001
研报发布日期：2024年9月2日
发布机构：上海证券有限责任公司
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