深圳、广州，最真诚的购房建议！
文/子木
今日财政大会解读，我放在了小号“子说一点”，感兴趣的移步阅读：
以下为正文：
上一篇文章系列开题，后台留言2000多条，都让讲一讲自己的城市。
不要着急，大部分城市都会讲到，我争取在2个月之内，全盘走一遍。主要是这次换了写法，我要整理过去5年的调研数据，还要跟当地研究者和一线交易员对齐共识，所以写的细一些。
闲话不多说，这次直接讲，深广二市。
1、深圳
上一波房地产周期，深圳市是领涨先锋，我给送了一个外号，炒房第一城，结果全网都火了。
那时候的确太疯了，深圳房价最高涨到7.5万多每平米，核心区干到9-10万每平米，比北京都贵。
当地涌现各种炒房团，从全国各地拉客，加好几倍杠杆去买深圳的房子。甚至还把深圳的房子证券化，分开股份集资购买。
楼市有一个定理：
一旦出现超配杠杆炒房现象，那么就离大跌不远了。
最后深圳楼市政策速冻，房价从最高7万多每平米，一路跌到4万左右，一地狼藉。搞房产证券化的被抓了，带头炒房的一把手直接下马。
一朝楼起，一朝楼塌，最惨的是土里埋的累累白骨，被忽悠到深圳高位接盘的购买力，这两年断供法拍的核心人群，就是他们。
其实深圳的基本面一直都没怎么变过，一直都是全国经济活跃，创新能力最强的头部城市之一。
当初的大跌，主要是因为房价过度泡沫化+金融贸易战+过度调控，三者合力打崩了预期，导致出现恐慌踩踏行情。
不过也正是这次房地产硬着陆，让深圳人开始学会敬畏市场，知道房价不是想多高就多高，脱离实际，可以妄涨。
所以即使去年一二再再而三的刺激，深圳楼市都比较保守，迟迟不见反弹，这种慢节奏其实正在说明，深圳走入了价值成长的通道。
正是这种低调踏实的走线，让我觉得深圳已经实现了筑底逻辑。所以今年上半年，我告诉大家，深圳的房子可以上车了。
具体原因有三点：
1、深圳房价从最高位7.5万每平米，下调至4.5万/平米，大跌了40%，基本跌回了2016年6月的水平，四大一线城市内属于回调较充分的城市。深圳2016年GDP在2万多亿，而2023年是3.46万亿，涨幅高达67.7%，人均增速也在全国位列前茅。
（数据：好好选房）
2、今年上半年，深圳经济增速高达5.9%，四大一线城市之首，进出口贸易创造历史新高，规模居全国首位，而且接下来全球QE，意味着深圳作为最大的进出口城市，经济增量将继续抬升。
同时还有电动汽车、锂电、太阳能电池“新三样”和手机、电脑、家用电器“老三样”的合力，让深圳先进制造业与传统产业一样吃香。北上通道打开，香港人到深消费，又进一步提高了居民收入。
3、因为城市面积有限，这些年深圳的库存并没有出现大的增量，人口也在持续流入的趋势，那么按照人均购买力来讲，深圳楼市出现了健康化发展态势。
综上三点，深圳楼市为人们打开了窗口期，今年黄金周楼市火爆，新房认购量暴涨664%，开发商收回折扣，销售忙到没空吃饭，也在意料之中。
虽然深圳很难复刻2015年领涨行情，但接下来一定会紧跟北京和上海，走出反弹趋势。按照深圳目前的热钱体量，很可能局部板块的价格反弹力度要更高一些。
所以想在深圳买房的一定要赶在2025年3月小阳春到来之前，而想卖房的，也一定要等到2025年的小阳春，这是一个关键节点。
根据目前的价值判断，深圳这波涨起来，很难再回调了，价值成长和泡沫成长的逻辑还不一样。
不过深圳也存在板块效应，分化也明显，那么到底买哪里呢？以下是我的一些建议：
1、第一梯队是南山和福田。但南山不买南头、南油、南山中心和西丽这四个板块；而福田不买华强南，这个板块太老了，有很多港式楼，圈层感较差，不买八卦岭，这个地方学区溢价太高，而且居住环境一般。
2、第二梯队是宝安、龙华、罗湖，光明。
宝安的价值仅次于南山和福田，因为深圳是向西发展的，未来核心产业都会在这边。但宝安发展时间也很长了，只有宝中、新安和碧海三个地方可以买。
龙华沿着梅林关-北站-红山和上塘选择，红山、北站是重点，不买观澜。罗湖是老区，但整体位置没问题，要关注城市界面因素，不买泥岗、国贸、清水河和草铺这几个地方。
光明是新区，兑现时间比较长，但如果未来发展起来，势能要超越宝安很多板块，光明目前能买的就是光明大街到凤凰城沿着光明大道这一带的范围。
3、第三梯队，龙岗、盐田、坪山、大鹏新区、深汕地区等。
龙岗的区域划分很奇怪，其实一部分价值不错，属于第二梯队，跟龙华相抗衡，其中可以买的是大运、龙岗中心城、坂田和南岭、百鸽笼、布吉关、石芽岭一带，其中石芽岭比较新，14号线加持直达福田，百鸽笼的学校和商业都不错。
盐田、坪山、大鹏、深汕地区没特别需要，不建议买，太偏了，而且未来深圳要大量建人采访，保障性住房，这些很难发展起来的郊区，基本都会被平替掉。如果预算有限，不如往核心区买小一点的住房，起码保值。
4、深圳这个地方，新贵比较多，城市整体人口结构年龄非常年轻，对板块的居住氛围，界面品质，房屋年龄结构要求较高，所以买新不买旧基本是共识。
5、要么不买，要么买价值高一点的房子。因为深圳虽然比较赚钱，但整体的财富差距很大，富人和普通人的划分界限明显，低端人群接盘能力有限。所以买太便宜的房子，流动性太差，很容易砸在手里，不如租房。
二、广州
广州是我比较喜欢的一个城市，美食多，有文化底蕴，相对于深圳的高级感，这里更踏实朴实一些。
生活节奏相对较慢，物价相对较低，也给了更多外地人生存空间，不至于压力那么大。
但广州这些年在发展层面出现了一个致命问题，摊大饼。东搞搞西瞧瞧，南沙想成为大湾区第一新区，结果北面又想有一番作为。
没有任何一个城市能摊出大饼，就连帝都北京都不行，这不仅考验一个城市的财政实力，更多是企业是否能成群，资源是否能集中发展，得到更强力的反馈。
在这一点，深圳就做的很好，玩命向西，先把西面搞起来，再折返向东，集中力量办大事，这样有助于经济的增长效益。
其次，广州在产业发展方面，有些找不到方向，高溢价的科技产业和金融被深圳抢走了，更关键的进出口贸易和汽车工业，也被深圳挤压。就连跨境电商，也存在与横琴新区的角逐。
所以广州今年上半年，经济增速只有2.5%，跑输大盘，被重庆超越，痛失全国第四经济城的位置。
叠加房地产库存属于四大一线城市规模最大的一个，所以这次推出政策，一次性脱光了，基本跟二线城市对齐了。
但一线城市毕竟是一线城市，广州虽然短期失速，但底子厚，城市能级高，在大湾区建设中一直都是老大哥的身份，拥有财政调度权，现在出现了问题，未来大概率会修复。
所以在房地产层面，不能做出长期看空逻辑，而是继续以全国第四的身份，作为价值对比。
按照周期角度，广州在上一轮的表现中，属于不是特别出彩的一个，最高房价跑到4万多，然后兜兜转转均价跌回至2.4万左右的水平。
又因广州面积实在太大了，一些边远郊区房价基数太低，拉低了均值，所以抛开花都、从化这些地区讲，整体广州的房价在3万左右的水平，基本属于健康价。
但也要分区域，这些年广州摊大饼，注定大部分区域会出现长期横盘的现象，换句话说，在广州买房，要更谨慎一些。
以下我的建议：
1、广州是四大一线城市分化最撕裂的地方，如果买到从化、花都、增城，基本就是房住不炒了。
2、不好看南沙，虽然广州没少花钱，但距离主城区太远了，人才不愿意过去，企业也不愿意过去，在新区打造的逻辑上，距离就是资源，如果主城区无法导入，那意味着这块土地发展会是一个超长期过程，可能10年也可能是15年，再加上广州摊大饼的逻辑还未实质改变，这种纯新土地打造的新城，概念兑现很可能是长期大饼。
3、第一梯队是天河和越秀。天河的价值梯度是珠江新城、金融城-鱼珠、天河公园、天河北、员村、智慧城-奥体、广氮、五山龙洞和其他。
越秀的板块梯度是二沙岛、环市东、东风东、东山、市府、五羊新城、五羊西、桂花岗。越秀区的板块分化没有那么大，买什么房根据自己的资金量选择。
4、第二梯队海珠、荔湾。
海珠：琶洲东西南中、滨江东、广州大道中、滨江西、滨江中、同福西、工业大道北中南。荔湾：白鹅潭、广钢新城、老荔湾、花地湾、西塱。
5、第三梯队：番禺、白云、黄埔
番禺：万博、汉溪长隆、番禺广场、广州南站、创新城和大学城。白云：白云新城；嘉禾望岗、设计之都、梅花园、京溪和同和、金沙洲、白云湖、南湖、三元里、罗冲围。黄埔：老黄埔（鱼珠、大沙东、大沙地、文冲）、科学城核心区；香雪、黄陂、金峰、开发区等。
6、在广州买房，核心与非核心区的价值梯队差距较为分裂，但核心区内，各个板块的价值梯队差距较小，具体小区，鸡头要比凤尾强。
7、广州地段，好的过于好，差的过于差，好像是两个城市一样，外围区域有且仅有自住价值，而核心价值梯队，基本以广州“珠金琶”黄金三角向外辐射。因为产业比较聚集，所以外围基本都以地铁通勤为核心卖点。
8、番禺、白云、黄埔尽量买第一板块，第一板块和第二板块价值差距巨大。
9、广州不限购后，短期会带来全国买房客较大的冲量，导致边郊新盘价格上涨，但基本未来都会被套牢，所以要分清楚长期价值和短期价值，不要被气氛带偏。