入手世界级城市的最好机会来了！
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史无前例的加息
12月5日下午2点，澳洲央行宣布了当月不再加息，为2023年的加息周期画上了句号。
2022年3月份以来，澳洲跟随者美国的步伐一口气加了13次息，现金利率从0.1%飙升至4.35%，房贷利率已经破6%。
按照100万房贷来算，十三次加息月供增加2420澳元，一年下来接近3万澳元，差不多相当于每个月送出去一台iPhone15ProMAX（至尊1TB版本）。
这还仅是100万的房贷，悉尼的富人区目前准入门栏已经达到400万，按照80%的贷款每年一辆奥迪Q5没了。
加息会有什么影响？我们所熟悉的加息后果：
买房者：利率提高，生活成本增加，能花的钱少了，能贷到的钱少了，买不起房子。
房东：房贷压力变大，还不上月供，被迫卖投资房。
商品价格的涨跌就是供需关系的变化，加息导致了居民贷款和生活成本的增加，降低了人们购买房屋的欲望。
另一方面因为投资房持有成本增加，很多人为了缓解压力选择出售手中的投资房，这样一来增加了市场供应，按道理说房价是应该下跌的。
但澳洲的房价没有给传统经济学任何面子，硬是顶着13次加息，稳健地上涨。
⬇️截止2023年10月澳洲各大城市房价变化⬇️
背后的原因也很简单：新移民激增，房子不够住，供远远小于求。
澳洲人口每年增加大约会有50万人，目前澳洲的新房开工量大约为16万套一年，是自2012年以来的最低数据，远远小于联邦政府每年24万套新房的目标。
但是移民数量的激增，极大的增加了房屋的需求。那些出售的投资房卖给了有自住需求的人，但是市场的总量并没有增加多少，于是就造成了现在房价上涨的局面。
2022年澳洲出入境人数，第一位是悉尼所在的新南威尔士州，15.3w人口净流入。
而移民越来越多，住房缺口仍然在不断扩大，而其中新移民最多的城市就是澳洲最大的城市，悉尼。
2
南半球第一城
悉尼在澳洲属于什么样的存在？
下面三张图是布里斯班、墨尔本和悉尼三座城市的地标建筑：
100%的人都认识其中的一张，即便你可能没有来过澳洲，甚至没有坐过飞机。
99%的人也只认识这一张。
悉尼有着世界闻名的地标建筑，这很重要，是一个城市的名片。
类似级别的地标建筑有：巴黎的埃菲尔铁塔、纽约的自由女神像。
同时它拥有全澳洲最好的资源：
就业：聚集了澳洲最多的高薪工作，主要在金融和高科技领域。超过40%以上的500强企业，90%的国际银行，60%的TMT公司总部都设在悉尼。
教育：全澳洲最好的公立小学，公立中学，顶级私校，澳洲排名前10的大学有4所位于悉尼。
气候：全澳洲最好的气候，四季分明，没有极端的气温和天气。最热的1月份平均气温19-26度，7月份最冷平均8-17度。
海滩：世界闻名的邦德海滩和曼利海滩。
多元化：外来移民最多的城市，50多万华人，华人区遍布东南西北中，生活饮食方便（包括补习班）。
旅游：没得比，悉尼是独一档，每年入境游客全澳第一。
所以悉尼于澳洲相当于纽约于美国，巴黎于法国。
当然，这种级别的城市缺点也很明显：贵！
3
墨尔本还是悉尼？
悉尼的房价超过第二名的墨尔本50%以上，富人区别墅400万澳元起，东边的豪宅动辄千万，国内众多富豪在这里置业。
所以我们会看到这张图：
2022年悉尼所在的人口流出5w多人，大多数去了气候相近的昆士兰，而这些人搬离悉尼主要的主要原因如下：
收入不足，无法偿还房贷，因此选择出售房产去其他城市；
收入有限，无法承担悉尼的高租金，选择到其他城市消费水平更适宜的地方生活；
悉尼的私立学校学费过高，因此选择搬迁到其他地方接受教育；
老年人退休后，选择卖掉大House在其他城市过退休生活；
喜欢海边住宅，但无法负担悉尼昂贵的海景房。
悉尼是全澳洲有钱人的城市，没钱的人待不下去，而房价是一个筛子。
对一个新移民来说，
如果你有50万，你会去布里斯班；
如果你有100万，你会选择墨尔本；
200万，你会考虑墨尔本或者悉尼；
500万=悉尼，1000万=悉尼，5000万以上=悉尼。
此外，移民咨询公司Henley&Partners编制的最新《私人财富迁移报告》显示，在2023年，澳洲吸引了全球最多的百万富翁，5200位，我们应该明白这里面绝大部分富豪都会选择定居在悉尼。
因为对于有钱人来说，悉尼就是天选之城，气候好，生活便利，依山靠海，国际航班最全，工作机会最多，房价升值最快。
维州的墨尔本，世界的悉尼。
在全澳洲最有价值的城市，一定是悉尼。
4
关于麦考瑞
是的，米宅在悉尼的第一个项目来了：
项目位于悉尼的麦考瑞商业园，位于悉尼北边13公里，这里号称南半球的硅谷。
来看看地理位置：
而这个地区的强大的配套放眼全澳洲都是绝无仅有的：
麦考瑞商业园：全澳洲第四大商业中心，55000+职位。汇集了微软、佳能、甲骨文、索尼等全球百强企业的总部。
麦考瑞大学：澳洲排名前十大学，会计专业全澳第一，拥有40000+学生和3000+教师。
购物：悉尼第二大的综合性购物中心，接近400家店铺，一站式满足购物和娱乐休闲。
和国外传统的生活方式不同，在这里不用每周全家开车半个小时去购物，天天堵车半个小时到市区上班。
在这里每天步行5分钟就能到商场吃饭和买东西看电影，去大学的校园里散步和游泳，开车5分钟或者地铁一站路即可到达园区上班，毫不夸张的说在这里完全可以满足生活的全部需要。
即使你在市区上班，明年即将通车的第一条直达市区的地铁，不到20分钟即可到达市区，所以这里也有很多在市区上班的白领。
并且大量的学生和工作岗位使得这里的租房市场异常火爆，排队租房是正常操作，甚至学生要主动提出加房租才能租到房子的情况也是屡见不鲜。
所以这里的租售比是要高于悉尼平均水平的，麦考瑞园区的公寓平均回报率为4.5%，悉尼的整体平均回报率是4.1%（2022年数据）。
从下图可以更直观的了解项目的位置：
这个项目背靠麦考瑞大学，步行700米到校园，很多人的梦想就是毕业以后还能住在大学里，可以去校园里散步（开放式校园），去学生食堂吃饭（不用学生卡），去地标建筑麦考瑞大学图书馆里学习和工作，看看别人的大学生活，回忆自己的青春；周末可以带着孩子去学校的游泳池玩水（对外开放），在学校的操场运动。
字母T的黄圈是地铁口，步行350米，明年开通直达市区的线路，妥妥的地铁盘。（整个园区有三座地铁站，庞大的流量可想而知）
步行400米到达悉尼第二大购物中心，集齐本土最大的三家超市超市，两大百货公司，还有优衣库，Lululemon，Zara等时尚店铺，还有几十家精品餐饮。
图中的橙色和蓝色为办公商业，园区比较大，最近的距离一公里左右，但是到核心区步行还是有一定距离，但是可以坐一站地铁就能到达。
其他的配套还有很多：直接划片99分的公立小学，以及中学名校，两所大型医院，十几所公园等等。
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关于项目
地段一定是稀缺的，优质的，但米宅的老粉丝也都知道，我们选择澳洲公寓项目的标准是：开发商>地段>产品
这个项目的开发商为悉尼本地老牌开发商TOGA，创建于1963年，到今年正好60年。
在澳洲最严格的iCirt评分标准里面TOGA获得了4.5星的评级，是悉尼前四的开发商之一。
并且拥有自己的建筑公司，这个对于高品质项目的落地是必不可少的，因为只有自己的团队才能专注于一个工地，更好的把控质量和品质，不计成本的做好呈现和落地。
高端公寓自身的配套一定是完善的：
其他配套还有影音室，KTV，宠物洗澡区等，业主通过APP预约即可免费使用，会所有知名设计团队StackStudio设计，呈现效果值得大家期待。
项目本身也很有特点：
区内平均面积最大：50平起的1房；80平起的2房；100平起的3房；均无公摊。
下面看一些室内的图片：
深色/浅色两种装修风格自选：
以及
我们来看一下这张图：
这是过去3年澳洲的加息历史，在去年3月加息开始之前，澳洲一直是维持着0.1%的超低利率，不到两年时间一路飙到现在的4.35%。
而这个项目的交割日期是3年多以后的2027年初，有一点是确定的，到时候的利率100%会比现在低，也很有可能回复到疫情前的水平。
如果利率大幅下降，那么恭喜今天定房的你，完美躲过了史无前例的高利率，抄底成功。
悉尼这么好，为什么米宅现在才开始推荐项目？
米宅推荐启动一个城市的原则就是我们本地有团队，对这个城市足够的熟悉，未来客户购房之后，我们可以帮助客户做后续的租赁、转售等服务。
悉尼一直是米宅推荐关注的城市，米宅悉尼本地团队从半年前开始筹备，注册公司、城市调研，搭建我们的律师团队，招聘本地团队等。
我们有足够的能力去承接后续各项服务的时候，米宅才开始推荐悉尼的项目，而当下，一切皆就绪。
最后聊一聊这套房子适合哪些人？
作为一个世界级的城市，悉尼一定是有门槛的，不适合大多数人。
但作为米宅在悉尼的第一个项目，经过半年时间的选筹我们觉得应该从一个相对较低门栏开始，好的地段和配套加上好的开发商，两房100万出头的价格，这种项目米宅在悉尼大概率以后不会再有了。
这个项目两房107万澳币起，大概人民币500万，但现在你所要付出的是10%的首付也就是50w人民币左右，三年多以后，2027年初交房再办理贷款支付尾款。
这个项目适合的人：
1、首先是米宅的老客户们。
特别是已经买过澳洲其他城市的老业主，你们知道全球资产配置的重要性，你们已经跟着米公子买过布里斯班/黄金海岸/墨尔本，你们知道米宅选项目的标准，知道米宅选的项目是靠谱的，那么请第一时间联系你的置业顾问，详细的了解项目和所剩房源。
2、孩子有澳洲留学打算的。
项目背靠麦考瑞大学，但距离另外3所大学，悉尼大学、新南威尔士大学，悉尼科技大学都不远，坐地铁20多分钟可以到达，实际上面对现在的火爆的租房市场，很多中国家长都会考虑给孩子买一套公寓自住。
3、了解澳洲，理解房产配置的意义，做好中产期持有打算的。
澳洲作为发达国家，没有遗产税，没有房产税，适合长期持有，不适合短期炒作。毕竟澳洲房产配置的背后是澳元、澳洲人口、澳洲经济、移民社会、澳洲教育，而这些都是长期指标。
不适合谁？
1、家庭净资产少于200万人民币。
现在的目标应该是过好当下，暂时不用考虑全球配置。
2、实力雄厚，不太考虑现金流更考虑稀缺性的。
坦白的讲这个项目少了一样悉尼独有的因素：海港景观，在悉尼能看到大桥和歌剧院的房子永远是最稀缺最保值的，但是价格至少贵三倍，租售比也不如这个项目。
3、想要短期炒作的。
10年前澳洲炒楼花很多人赚了钱，付10%的首付在交房前转手就能赚几十万，但那个野蛮的时代已经过去，澳洲的楼市短期内暴击不太可能，更适合拿来配置，传承。
最后总结一下这个项目的特点：
悉尼北区传统富人区
60年老牌0差评本地头部开发商
生活便捷，步行400米至大型购物中心
优质学区，划片99分公立小学
性价比，平均面积大，品质高
高租售比，两房租金保守850-1000元/周，可持续的稳定现金流
首付10%，三年后交房办理贷款，躲过高利率
总价500万人民币拥有世界顶级城市的房产，陪你穿越周期。