李宁香港买楼、雅戈尔屯商铺，服装巨头抄底楼市

2023-12-12 19:06:28 - 钛媒体

为了回流资金，多家规模房企加快了抛售资产的节奏，商办及酒店类资产出售持续高热；在此背景下，“煤老板”、酒业大亨等一批人却先后以不同形态进入楼市。近日，服装企业也加入该行列，但市场反应却截然不同。

李宁拟斥资22亿港元买楼

12月10日晚间，李宁有限公司发布公告称，将通过收购目标公司的方式购买恒基兆业位于香港北角的一幢大楼“港汇东”，物业的一部分用作集团于香港的总部。代价为22.08亿港元，预计将于2024年1月28日或之前完成此次交易。

李宁香港买楼、雅戈尔屯商铺，服装巨头抄底楼市

在香港楼市价格不断下跌的背景下，市场对李宁的这一动作并不买账。12月11日收盘，李宁(02331.HK)股价报收于18.3港元，下跌14.29%，刷新2020年3月以来新低，480.43亿港元的最新市值较上周五蒸发80亿港元。

对于11日股价大跌，李宁方面回应表示：“公司国际化战略布局正处于积极发展阶段，在香港设立总部的决策，是公司国际化进程中的一个重要里程碑。从2022年香港门店开业以来，海外拓展已提上集团业务规划之中，我们预计2024年会启动李宁海外业务的拓展，并希望在海外通过品牌运营，建立海外消费者的品牌认知，建立海外品牌经营的模式，为未来更广阔的海外市场拓展打下基础，使之成为李宁集团的成长引擎之一。”

抄底楼市？

根据公告，李宁拟收购的物业是一整幢楼宇，总占地面积约9600平方尺，总建筑面积约14.4万平方尺，包含22层商业/办公空间及两层零售区域。

该物业于2023年12月5日的估值，即由买方委任独立物业估值师评估为24.6亿港元，与收购价22.08亿港元相差2.52亿港元，从这一差值看，是有抄底香港楼市的可能，但是叠加该物业的实际经营情况和香港楼市的现状，是否真正能实现抄底还有待观察。

一方面，李宁此次收购的目标公司2022年度营收为4954.96万港元，除税后亏损为8035.79万港元。此外，目前该物业租户均为独立第三方，李宁后续将会与现有租户续约，但仍有部分物业空置，需要寻找新的租户。从这一业绩和出租率来看，李宁或许还需要花费较大的精力才能通过这一物业实现盈利。

另一方面，近期香港楼市持续疲软。12月4日，衡量香港市场景气度的美联楼价指数最新报140.78点，按周跌1.13%，已连续下跌16周，本年迄今楼价跌3.6%，创逾六年半新低。

此外，12月4日，香港特区政府财政司司长陈茂波表示，香港楼市气氛保持审慎，虽然政府在10月底调整楼市需求管理措施，但成交只略有回升，整体仍低于上半年平均水平，楼价继续偏软。

此外，陈茂波指出，香港住宅楼价在前10个月下跌4%，7-11月的每月平均成交宗数只有约2800宗，较上半年下滑35%，成交量仍在低位徘徊。非住宅市场方面，第三季度继续淡静，交投维持疏落，售价和租金维持窄幅震荡。

根据高力国际披露，香港2023年第二季度大宗交易量为26.6亿港元，创19年来最低。其中办公楼成交占比38%、零售商业成交占比32%、酒店及服务型公寓占比18%、工业园占比12%。

综合上述因素，买楼行为是此次李宁股价大跌的“导火索”。但是，市场反应可能会受到多种因素的影响，包括公司经营状况、财务状况等。

“高端化”遇阻，转向国际化战略布局

在李宁还是“国货一哥”的时候，大家愿意为其买单，但是，到2022年之后，李宁“高端化”策略明显乏力。阿迪达斯、耐克等外资品牌及安踏等国产品牌持续发力，对李宁形成了挤压，加上市场国潮产品同质化等问题，使得李宁“高端化”的转型之路充满坎坷。

与“高端化”进程相同步，为了触达尽可能多的消费者，李宁还同步大举开店扩张。财报显示，2022全年，李宁净开店695家。但是，更多的店面不只没有帮助李宁俘获更多的消费者，反而增大了其经营压力。

据2022年年报显示，2022年李宁营收达到了258.03亿元，同比增长14.31%。净利润录得40.6亿元，同比仅增长1.32%，远低于营收的增速，开始陷入“增收不增利”的困境。

因高端化与开店并行的策略没有取得理想的成绩，2023年，李宁开始主动降价和关店。截至2023年上半年末，李宁门店数减少至7448家，净关店数量达155家。

从2023年中报来看，李宁2023年上半年，营收同比增长13.0%，净利润却同比下滑3.1%。其中，最主要的原因是公司为了促销，再度增加了线上渠道和零售终端的折扣力度，导致毛利率48.8%，同比下降1.2%。与此同时，李宁的平均存货周转天数却从2022年的55天上升为57天，货品积压更为严重。降价和压货并存，表明李宁的高端之路已经走到最为坎坷的路段。

在国内市场表现不佳的时候，李宁选择了国际化战略布局。尽管公司强调在香港设立总部的决策，是国际化进程中的一个重要里程碑，但依旧无法提振资本市场信心。

12月12日，李宁发布公告称拟根据股份购回计划动用不超过30亿港元的资金购回股份，比之远期发展规划的不确定性，股份购回计划显然对“救市”更奏效，12月12日，李宁(02331.HK)股价报收于18.3港元，上涨4.37%。

与李宁相似，另一家以服装起家、被称为中国“衬衫大王”的企业雅戈尔近一年也在不断“囤”商铺。

尽管以服装起家，但地产和投资业务是其业绩增长的主要来源。近几年，随着房地产行业不断调整，地产业务发展受限，雅戈尔在公开场合多次谈到“服装业务仍是集团未来发展的核心”，但雅戈尔彷佛并没有完全放弃地产板块，仍热衷于收购核心城市物业资产。

热衷于收购商铺

近日，雅戈尔以6.8亿元收购美邦服饰位于四川省成都市锦江区大科甲巷43号的店铺，此商铺总建筑面积约1.07万方，位于知名商圈成都春熙路附近。

这是雅戈尔第4次收购美邦服饰的商铺资产，前后加起来已合计斥资约13亿收购了美邦服饰四个商铺，分别位于武汉、贵阳、沈阳及成都。

2022年10月，雅戈尔买下美邦服饰武汉光谷世界城西班牙风情街一栋店铺，店铺共3层，总建筑面积3810平方米，成交总价1.9亿元。2022年12月，美邦服饰向雅戈尔出售贵阳市中华中路145号店铺，店铺共3层，总建筑面积2938平方米，成交总价1.3亿元。2023年6月，美邦服饰出售沈阳市和平区太原街店铺，建筑面积逾1.04万方，协商交易价格3亿元。

雅戈尔在相关公告中表示，购买商铺是为了持续发展时尚产业，进一步落实“大店战略”布局。但是，作为服装界的知名地产玩家，也不能排除雅戈尔从地产角度投资布局的可能性。

根据仲量联行最新数据统计，中国商业地产市场也在快速复苏当中。2023年三季度亚太区商业地产投资总额为213亿美元，同比下降22%，而中国内地交易总额达到47亿美元，较去年同期增长43%，已成为亚太区最活跃市场。随着投资思维的转变，商铺所展示出的良好回报率，预计将有希望成为新的长线资产。

多位业内人士指出，雅戈尔多次收购商铺，有可能是意在转战商业地产，也是其地产投资思路的一种转变。

房地产、投资利润远超服装板块

据公开消息，1992年，雅戈尔联合澳门南光公司成立了一家房地产公司，在宁波收购了7宗地块，从此进入房地产行业，是中国服装行业最早进入房地产市场的民企之一。迄今为止，雅戈尔累计开发各类物业约300万方。

从2004年开始，雅戈尔开始在地产界崭露头角，先后在苏州、杭州、上海等地拿下“地王”项目，成为当时的地产“黑马”。

高峰时期的2014年，雅戈尔地产销售规模突破百亿，地产业务营收占到上市公司总收入的72%。

即使在2019年到2021年，房地产市场处于低谷期，雅戈尔在土拍市场上仍活跃，房地产项目主要分布在宁波、上海、兰州、德宏等地。

公开数据显示，2021年10月，雅戈尔以17.56亿元总价竞得上海临港一宗建筑面积为11.1万方的住宅用地；11月，再以19.42亿元、溢价率1.57%，竞得宁波1宗建筑面积9.32万方住宅用地。

虽然一直在拿地补充货值，但雅戈尔并不盲目追求规模的扩张，始终停留在小型区域房企上，2020年，其地产销售规模为129亿元。

虽然维持小规模经营，但地产业务一直为雅戈尔带来稳定可观的利润。年报数据显示，2007年至2020年，雅戈尔房地产业务净利润累计约137亿元，2015年以来该板块每年均能为公司带来超过10亿元的净利润。这也是雅戈尔始终坚守地产业务的动力。

此外，雅戈尔的地产业务带来的营收和利润远超服装业务。