因烂尾房导致合同解除购房贷款如何处理
来源：环球Tech
案例背景：
我国现有的商品房建设，涉及消费者、开发商以及为我们消费者提供贷款的金融机构。但是在房屋买卖过程中，银行会直接将我们的借款或者说我们的购房款直接打给开发商以支持建设，但若最终开发商未能依法完成房屋建设，那消费者的购房贷款该如何处理呢？借此结合圣运多年来办理征拆以及房产业务的经验，为大家介绍一下有关商品房的消费者权益保护知识。
真实案例：
根据（2019）最高法民再245号《民事判决书》，王先生三人通过按揭贷款的方式在青海购买了一处房产，王先生按照合同约定相继向开发商支付了首付款，并通过向银行申请贷款的方式，以分期支付的方式支付剩余购房款。但由于楼盘烂尾，开发商没有按照法定日期也无法按照法定期限交付房屋，王先生等三人便与开发商解除了购房合同。购房合同解除，王先生三人认为自然不再由其继续还贷，但后面竟然因此收到了被银行起诉的消息。
在案件审理期间，银行辩称，借款合同关系发生在银行与王先生三人之间，案涉《借款合同》第十九条约定：“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”该条款具有清理结算条款的性质，《借款合同》解除，不影响该条款的效力，王先生等三人应当按照该条约定向银行承担归还剩余贷款本息的责任。其次，《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定商品房买卖合同及担保贷款合同解除后出卖人归还购房贷款，从法律关系上来说是出卖人受购房人的委托向银行还款。
本案中，开发商未根据王先生等三人的委托向银行还款，相应的还款责任仍应由王先生等三人承担。再次，作为《商品房预售合同》当事人，王先生行使了选择出卖人、标的物等权利，应当自行承担出卖人开发商违约的商业风险，而不是将其自身法律风险转嫁给银行。
对此，最高院指出，开发商违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用王先生等三人支付的首付款及银行的按揭贷款；王先生等三人未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在王先生等三人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。因此，审理案件时，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。
律师分析：
在房产纠纷中，烂尾房纠纷与房屋质量纠纷可以说是最为普遍的类型，而在烂尾房纠纷中，还贷的义务也是购房者们着重关注的问题之一。在本案中，主要存在两个法律问题，一个就是购房合同因商品房烂尾解除，最终应当由谁偿还贷款；另一个则是与还款义务息息相关的，签订贷款合同时，遇到格式条款该怎么办？
首先，消费者发现买到的房子存在烂尾的可能时，如何处理贷款问题。当得知楼盘烂尾的消息后，我们最好不要直接停贷，而是第一时间向法院起诉开发商，请求解除《商品房买卖合同》，然后拿着胜诉判决找到银行，办理停贷手续。那么为什么要这样呢，根据我国《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
本案中，王先生等三人早已经与开发商解除了《预售合同》，《借款合同》因合同目的无法实现亦被解除。按照法律规定，应由出卖人开发商将收取的购房贷款本金及利息返还银行，王先生等三人不负有返还义务。
其次，针对格式条款，应当如何应对？在上述案件的庭审过程中，银行依据《借款合同》的条款提出异议，指出，王先生等人作为借款人，应当在合同解除后返还全部借款。这种听上去似乎没问题却又对王先生的权利义务产生了实际影响的条款，真的能得到法律的支持吗？圣运房产律师指出，当然是不会的，鉴于我国商业活动越来越频繁，很多厂家都会准备一份格式合同，以提高签约的效率。很多电商的格式合同中就会写明买家退货退款时，会被扣除一部分货款，很多朋友会觉得已经成交了，默认了人家的合同条款，没有办法解决了。
但其实根据我国《民法典》的规定，商家采用格式条款订立合同的，有义务采取合理的方式提醒对方，若未尽到提示或者说明义务致使我们未注意到与其存在重大利害关系的条款时，我们可以主张该条款无效。同时，若该格式条款存在不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利或者排除对方主要权利，消费者也有权主张该条款无效。
律师介绍：
王有银律师，北京圣运律师事务所管委会主任、合伙人。从事法律服务工作近二十年，2010年领衔打造北京圣运律师事务所，汇集多个专业领域资深律师与律所青年优秀骨干共同组成一支百余人的专业水平过硬、服务态度勤勉的优秀律师队伍，在行政、刑事、民商、知识产权、涉外投资等方面均取得卓著成就。在王有银律师的带领下快速发展，北京圣运律师事务所2014年设立天津分所，2019年设立上海分所。2020年设立合肥分所。下设有公司业务部、民事业务部、涉外法律事务部、金融证券部、海事海商部及刑事诉讼部等业务部门，汇聚了高素质法律人才，拥有一支经验丰富的专业化律师队伍，赢得了业界充分肯定及社会与客户的信赖。