川观解读丨农村集体经营性建设用地如何入市交易？“操作指南”来了
四川在线记者王若晔
3月12日，记者从四川省自然资源厅获悉，该厅于日前印发《四川省农村集体经营性建设用地入市交易办法》（以下简称《交易办法》），将于2024年4月9日起施行，有效期2年。这是四川首次在省级层面制定统一的农村集体经营性建设用地入市交易办法。
《交易办法》共八章三十一条，包括总则，交易主体，入市准备，入市交易，合同、登记及监管，收益分配，法律责任及附则，涵盖入市交易全流程，方便市场主体和入市主体实施交易，为农村集体经营性建设用地入市交易提供一本“操作指南”。
为何要出台《交易办法》？有何重点？记者采访四川省自然资源厅相关负责人作解读。
看背景：试点地区实践需要，进一步规范入市交易行为
农村集体经营性建设用地是指国土空间规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地。而农村集体经营性建设用地入市，就是在符合规划和用途管制的前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、出租，实行与国有土地同等入市、同权同价，建立城乡统一建设用地市场。
作为我国土地制度的重大改革，农村集体经营性建设用地入市对激活农村土地资源要素、提高资源配置效率、健全城乡融合发展体制机制和乡村振兴具有重要意义。
农村集体经营性建设用地入市试点始自2015年，相关制度性成果通过2020年新施行的《中华人民共和国土地管理法》予以体现，在法律层面确立了农村集体经营性建设用地入市的基本制度。2022年11月，新一轮深化试点工作启动，四川的19个县（市、区）被纳入。
记者了解到，截至目前，成都市郫都区等13个县（市、区）已形成入市案例，全省合计完成农村集体经营性建设用地入市63宗725亩，成交金额4.8亿元，缴纳增值收益调节金8141万元，留存农村集体经济组织4704万元，分配农民个人9704万元，为一批乡村旅游、农产品加工仓储及康养中心等项目落地提供保障，有力助推乡村振兴。
比如，在遂宁市船山区河沙镇凤凰村，通过农村集体经营性建设用地入市，村里的闲置房变为网红民宿。
“试点地区在具体实践中，存在交易流程不一等情况，普遍希望省级层面制定较为统一的入市交易政策文件。”自然资源厅相关负责人介绍，聚焦解决基层实践中遇到的重难点问题，四川依据有关法律法规和政策文件，出台《交易办法》，指导全省依法规范有序实施入市，保障入市土地权能，提高入市交易效率，维护交易各方合法权益。
划重点：明确细化交易程序，保护集体和农民利益
《交易办法》重点就入市准备、入市交易、交易后续（合同、登记及监管）、收益分配等4个环节的12个关键点进行了规范。
“保护集体和农民利益是政策文件制定的出发点。”自然资源厅相关负责人介绍。
比如，在“集建入市”的第一步——入市准备环节，《交易办法》就明确，农村集体经营性建设用地入市应当依法在本集体经济组织内部履行民主决策程序，入市方案经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意后形成会议记录和入市决议。
入市交易是农村集体经营性建设用地入市的核心环节。“以往这一环节实际操作中，试点地区可能要翻看多个文件，才能厘清入市交易程序。”自然资源厅相关负责人介绍，立足构建城乡统一建设用地市场、优化营商环境和便利交易的原则，《交易办法》总体参照国有建设用地使用权交易程序，明确和细化了交易方式、交易申请、交易公告、竞买申请、交易实施等有关事项，进一步帮助各方实施交易。
集体经营性建设用地入市成交的价款，在扣除土地成本费用和土地增值收益调节金后，其余归农村集体及其成员所有，并纳入农村集体资产统一管理。
《交易办法》明确了集体和农民个人收益的分配原则——“入市收益的内部分配和使用，应兼顾集体和成员利益，留足集体后，在农民个人之间公平分配。”其中，特别强调不得全额在当年分配，集体土地的收益和使用情况，应当向本集体成员公开，主动接受监督。
值得一提的是，《交易办法》提出闲置土地监管，市、县级自然资源主管部门要做好闲置土地监管，督促入市主体和受让人（承租人）按照合同履行相关责任，防止土地闲置。