长期被诟病的房产交易中介费要降？
6月1日下午，福州市房地产中介行业协会发布《关于合理调整二手房产交易佣金标准促进房产消费复苏的指导意见书》，其中指出中介费收费标准由买方付3%调整为买卖双方各出1.5%，引发热议。然而，仅在次日凌晨又紧急发文将其撤回。在住建部、市场监管总局日前发布《关于规范房地产经纪服务的意见》（下称《意见》）后，被称为“打响中介费下调第一枪”的福州新政成了“一日游”。
《意见》明确了要合理确定经纪服务收费，鼓励按照成交价格越高、服务费率越低原则分档定价，引导由交易双方共同承担中介费。受访专家表示，进入存量房时代，中介费率有降低的可能，房产经纪行业目前存在服务与收费不对等、垄断定价、隐藏标价、捆绑收费等乱象，费率下调是必然趋势。
25城二手房中介费率均值2.2%
买房之后，小蹊并没有退出当初看房时加入的各种微信群，《意见》发布后，中介费可能下调的消息就在群里传开了。2021年小蹊花415万元购入位于北京市朝阳区永安里地铁站附近的一套60多平米两居室，1.9%的费率下中介费接近8万元。“按照几百万元的成交总价折算，这是一笔不小的开支。”小蹊认为，若中介费率下调成真，无疑会减轻购房者压力。
作为居间方，房屋中介通过提供房源信息、带看、签订合同、办理网签等服务收取服务费。华东政法大学房地产政策法律研究所所长杨勤法告诉《中国报道》记者，二手房交易市场中买卖双方存在较大信息差，房地产经纪机构作为沟通市场的信息提供者，成了双方难以绕过的重要桥梁。
天眼查数据显示，截至目前，我国房地产经纪相关企业目前近105万余家，其中，2022年新增相关注册企业15.7万余家，增速达18.6%。
易居研究院研究总监严跃进向记者出示的一份调研报告显示，今年二季度，全国25个重点城市二手房中介费率均值为2.2%，其中成都、西安和北京的中介费率略高，分别为2.8%、2.8%和2.7%；石家庄、东莞和太原相对较低，分别为1.5%、1.8%和1.9%。
记者梳理发现，各地收取中介费虽无统一标准，但政府部门曾在1995年发布的《关于房地产中介服务收费的通知计价格》中给出过价格指导，明确“房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5%——2.5%计收。实行独家代理的，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的3%”。2014年，国家发改委、住建部发布《关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》，将定价权交给市场。
业界认为，为求利益最大化，多数房产经纪机构至今仍沿用3%的中介费率，并随市场行情、中介机构竞争等因素自主调节。
“正常来说是2.7%，如果在我们家有过买卖、租住等交易，可以享受2.35%的连环单折扣。”《中国报道》记者以购房者身份咨询时，北京某头部中介机构工作人员介绍说。另一名供职于一家小型经纪机构的中介则表示：“能够做到1.35%，如果客户指定了一套意向房屋委托我们谈判，可以降低到一个点。”当问及服务内容有何区别时，他们均称可提供从带看到过户的“一条龙”服务。
小蹊结合自身经历告诉记者，这样的承诺实际上很难保质保量兑现。“买房过程中几乎全是我自己在做功课，中介只是带看和代办手续。”她算了笔账，如果此服务标准按北京最高2.7%的服务费率计算，一套成交价为1000万元的房子中介费就高达27万元，“显然是不合理的”。
对此上述头部中介机构的工作人员解释称，公司不会对总价过高的房子无限收取中介费，最高50万元封顶，一般还会再“打个折扣”。“一套房子成交后也不是中介一个人拿中介费，在中间环节提供隐形服务的录入人、维护人等都会去分这笔佣金，大多数购房者对此是不太清楚的。”
在杨勤法看来，中介费过高广为诟病与高昂的房价不无关系，经纪机构存在隐藏标价、捆绑收费等顽疾同样是症结所在。清华大学土木水利学院副院长、清华大学房地产研究中心主任吴璟在接受央视采访时亦指出，经纪服务缺乏充分的市场竞争是中介费过高的主要原因之一。
“不仅收费混乱，经纪机构还存在强加不公平条款、隐瞒房屋缺陷、滥用客户信息、垄断定价、违法场外配资等其他乱象，不仅涉及二手房交易的全链条，甚至可能挑战金融监管。”杨勤法说。
针对上述乱象，《意见》提出了加强从业主体管理、合理确定经纪服务收费、严格实行明码标价、加强个人信息保护等10条建议。严跃进称，《意见》出台对于中介行业的规范和健康发展具有积极作用，同时也对行业的发展提出了很多新思路。
促使中介费合理归位
“合理确定经济服务收费”出现在《意见》第三条，并对“合理”作出了原则性规定：房地产经纪服务收费由交易各方根据服务内容、服务质量，结合市场供求关系等因素协商确定。吴璟强调，明确了经纪服务的内容也就抓住了此次《意见》的“牛鼻子”。
《意见》第二条明确经纪服务应由基本服务和延伸服务组成。前者是房地产经纪机构为促成房屋交易提供的一揽子必要服务，包括提供房源客源信息、带客户看房、签订房屋交易合同、协助办理不动产登记等。后者是房地产经纪机构接受交易当事人委托提供的代办贷款等额外服务，每项服务可以单独提供。
吴璟称，将服务内容分解后，比较合理的定价方式是针对不同的项目确定不同的计费方式，并不都需要和房屋总价挂钩，即使是和总价挂钩的也不一定是线性递增的方式，这样在充分竞争形势下，一定会有一些经纪服务企业采用差异化策略竞争，促进交易费率达到老百姓更能接受的合理水平。
杨勤法表示，在此基础上，费率根据市场供求关系等因素浮动，才符合《意见》精神，同时符合我国《消费者权益保护法》中对消费者公平交易权的保护。“此外，还应与一般社会公众的经济负担能力相适应。”他称，在房价较高的部分城市，有时二手房中介费甚至会超过交易者一年的工资收入，实难言其合理。
在有关“合理”的具体措施方面，《意见》“鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价”。在杨勤法看来，“分档定价”可以理解为超额累退费率定价方式。“类似于法院计算诉讼费用的方式，比如标的二手房价格为一百万元以下的，按某个费率计取；房屋价格超过一百万的，则对一百万到两百万的部分按某个更低的费率计取，以此类推。”
链家官网数据显示，北京5月的二手房挂牌量超过12万套。根据北京住建委的统计，5月份北京二手房网签12982套，环比下滑6.8%。
“超额累退的分档计费方式，相较于既有市场习惯而言更具合理性，并能较大幅度降低高价二手房的流转交易成本，鼓励二手房交易，盘活住宅存量，不仅有利于经纪服务市场自身的发展，同时也利好整个房地产交易市场。”杨勤法说。
同时，杨勤法也注意到，由于《意见》第三条中指出房地产经纪服务的费用需要结合“市场供求关系等因素”由当事人协商确定，而每个城市的社会经济水平、市场运行状况大不相同，尤其是在我国发展不平衡不充分的基本矛盾语境下，各个城市对于分档定价的落实也要因地制宜，不应统一框死。
另拓思路规范房产中介市场
基于全国25城中介费收取情况，易居研究院对中介费“谁来承担”进行的结构分析显示，中介费买家全部承担占21%、买家承担大头占50%、买卖双方均摊占29%。严跃进认为，此次《意见》最大的亮点在于“引导由交易双方承担服务费用”，保护购房者权益。
值得注意的是，据中新经纬报道，《意见》发布后，北京房地产中介行业协会5月17日邀请房产经纪公司召开座谈会，谈论房产交易中介费率是否有下调空间，以及中介费买卖双方共同承担的可能性。北京房地产中介行业协会相关负责人强调，该场座谈会是“探讨交流，没结论”，房产经纪公司也是在研究阶段。
日前，某头部中介机构试行买卖双方共同承担中介费的一条消息截图被许多人转发——原来买家承担的2.7%中介费，于6月1日起由买家出1.7%、卖家出1%。“我们当天没有收到正式的调整通知，目前仍按照原先的方式收取。现在讨论这个的很多，6月内我们可能会出一个方案，具体是不是双方都承担还不能下定论。”该机构一名中介告诉《中国报道》记者。
据杨勤法观察，在我国，大部分中介费都是由买方出，极大加重了买房负担，双边收费模式具有民意基础、可行性强，能够降低买房者的购房成本，保护购房者权益，促进房地产市场健康发展。
接受《中国报道》记者采访的中介人员均提到，中介费由谁出或许不是问题的关键，卖方如果把自己要承担的那部分中介费加到房屋总价里，并不能从实际上降低交易成本。
对于卖方提高房价转嫁自身成本的情况，杨勤法建议采取措施加以规范。第一，提升房地产市场的信息透明度，政府和相关机构建立和维护公开的房地产市场信息平台，提供准确的与房价相关的数据和交易信息，使买方了解市场情况，评估房价合理性，从侧面减少卖方过高定价的可能性。第二，加强消费者教育和权益保护，提高消费者对房地产交易和双边收费模式的认知水平，使其了解自身权益和应承担的费用。第三，加强对房地产市场的监管和执法力度，打击违法提价行为。
除了买卖双方共同承担中介费，杨勤法向《中国报道》记者表示，规范中介费收取，保障双方权益的另一个可行思路是实施中介服务单边代理模式。在我国，该模式最早由深圳自2021年开始用于二手房交易。
在杨勤法看来，市场中虚假房源过多、中介费用过高问题的产生，大多离不开现今多数中介机构都在使用的双边代理模式。他进一步介绍，单边代理模式下中介机构各自服务于买卖双方或租赁双方，能专注于所代表一方的利益，提供更加专业化的服务，也能提升交易的公平性和效率。
“房地产市场一直以来几乎都是‘卖方市场’，导致房产中介‘重卖方而轻买方’，交易房屋的定价几乎由卖方决定，交易税费则大多由买家承担，甚至发展到后来，佣金也全由买家承担。”杨勤法告诉记者，单边代理模式打破了“卖方市场”，更有利于促进市场交易。
“与此同时，单边代理模式下使得所需的中介数量翻倍，这对房产中介市场无疑是有利的，尤其是一些小型、新型的房产中介公司，将促进房产中介行业健康有序发展。”杨勤法说。