再提房地产“去库存”，这次有何不同？
原标题：《李宇嘉专栏丨再提房地产“去库存”，这次有何不同？》
李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）
6月7日，国务院常务会议指出，充分认识房地产市场供求关系的新变化，顺应人民群众对优质住房的新期待，着力推动已出台政策落地见效，继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施。对存量房产、土地消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进。加快构建房地产发展新模式，完善“市场+保障”的供应体系，促进房地产平稳健康发展。
不久前的5月17日，全国切实做好保交房工作视频会议也指出，深刻认识房地产工作的人民性、政治性，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。就在当天，四部委发布一揽子举措，包括3000亿元保障性住房再贷款支持存量房源收购，全国层面降低按揭首付、取消利率下限；优化融资对接机制，支持房企合理融资；加大金融税收支持收回存量土地用于保障房。
截至5月底，包括上海、广州和深圳在内，百城中超过80%的城市明确执行首套和二套房贷最低首付15%和25%，沪深则执行最低首付20%和30%。同时，根据贝壳研究院统计，5月百城房贷利率降至历史最低水平，首套房平均贷款利率环比下降12基点至3.45%、二套房环比下降26基点至3.9%，2019年以来首次进入“3字头”，部分城市首套房贷利率低至3.2%。
5月17日国务院会议及政策部署，既包含国家层面在金融、用地方面的大力度纾困，创设新的金融工具消化存量，也包含一线城市超预期收缩限购、限贷政策；既包含供给端收缩供地、盘活存量土地和房屋，也包含需求端降低购房门槛和成本。而且，金融、土地等政策扶持超出预期，且时隔10年后再次提出“去库存”。
目前来看，新一轮密集的政策扶持，效果还是较为显著的。5月17日后的21天（5月18日到6月7日），50个重点城市新房累计成交套数较前21天环比增长18.8%；20个重点城市二手住房成交套数环比增长16.7%，6月日均成交量环比5月增长9.1%。部分城市如上海、杭州、深圳等，5月份二手住房交易同比增长30%左右，5月底以来二手房交易环比增长50%以上。
一般来说，3月前后的商品房市场“小阳春”过后，5月份为传统的销售淡季，但今年5月份无论新房还是二手住房，交易量都比较平稳，甚至明显反弹，这与政策持续不断纾困、力度超预期密不可分。特别是前述的上海、杭州、深圳等，近三个月二手房交易分别保持在1.2万套、8000万、5000套左右的水平，可谓淡季不淡，彰显政策的效果和需求端的韧性。
但是，纾困政策边际效果减弱是近期的共性，当前除了少数热点城市，其他城市商品房交易仍在低位徘徊。之所以政策利好效应短期化、点状化，首先与房价预期有关。在新房和二手房均存在去化压力的情况下，普遍存在房价下跌的预期下，合理的购房需求也被抑制，导致房价下跌预期自我实现，反过来又强化了负面预期对消费行为的阻滞。从根源上讲，除了居民就业、收入和消费等基本面因素的制约，新房和二手住房供给规模大、相互竞争，导致降价压力是重要原因。
因此，新一轮政策纾困再次提出去库存。与2014年那一轮去库存不同的是，这次在新房和二手房方面均需要去库存。而且，新时期既有新型城镇化过程中的刚性需求，也有住房需求从“有没有”转向“好不好”背景下的改善型需求，新房和二手住房同步去化，有利于将二者对接起来，这种对接很大程度上也是新房（改善型需求）和二手住房（刚性需求）的良性循环。
此前，各地已启动不同形式的商品房“以旧换新”，5月17日国务院会议也明确了酌情收购已建成未销售的新房用作保障性住房。但目前来看，部分地方政策落地系统化不够、碎片化明显。比如，“以旧换新”尽管落地城市多，但多指向去化新房库存，在提高房源供应有效性，降低交易成本，协同新型城镇化等方面进展不足。
比如，一些二手房或新房“交易难”，与房源配套陈旧或短缺、交付质量有关，无法匹配当前合理购房需求更看重居住体验、居住品质的新形势；比如，“以旧换新”活动较多，但降低交易成本上的着力仍不足，税收减免、“带押过户”等加速交易循环的好招，并未有效落地实施；再比如，作为住房消费潜力的新市民、外来人口，能否随购房一起获得均等化的服务等。
政策利好效应短期化、点状化，也与人口和产业布局有关。上海、杭州、深圳等地的政策效应更加明显，主要原因还在于前几年这些城市吸纳了大量新增人口、人才群体，需求基础扎实，而这一轮政策松绑更多指向新市民、年轻人，且这些城市近年来新兴产业加速孵化和成熟，加上2022年以来房价调整较为充分，使得政策松绑以后迅速释放购买力并支撑销售端。
不过，除了需求端发力，也要在供给端做变革。6月7日国务院会议提出，对存量房产、土地消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进，其实就是强调政策应该更多从供给端着力，以顺应需求、牵引需求。笔者认为，未来应在供给端着墨，比如随着旧模式逐步出清、清理闲置土地、推进保交房，很多房地产项目、土地以合理的价格释放出来，这是供需匹配和良性循环的契机。
笔者建议，利用好国家在金融工具、规划、用地方面的政策创新，比如PSL、专项贷款、再贷款等在解决项目资本金、建设资金、公配资金等方面的政策优势；利用好存量土地盘活的大趋势，在建项目可以适当调整规划条件的政策优惠，以及推动新型城镇化、城乡融合发展、补齐城市基础设施短板等，并与新市民、年轻人住房消费潜力结合起来。将存量盘活对接配租、配售型保障性住房筹建，实现以住房为载体的新型城镇化与内需成长的国内大循环。