巨变在即！送户口+房贷跌破3？“去库存plus版”政策在路上
“5.17”新政之后，6月7日，国务院常务会议召开，会上再度释放出优化房地产政策的重要信号。
会议提出，“要充分认识房地产市场供求关系的新变化，顺应人民群众对优质住房的新期待，着力推动已出台政策措施落地见效，继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施。”
短短几句话，内容量非常大。除了推动既有政策落地外，还要“继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施”。
对于“去库存”这个词，地产人肯定不陌生。这也是2016年以来，中央首次明确提出楼市“去库存”。
此次去库存的目标，是“稳市场”。为此，中央将继续酝酿政策措施。换言之，房地产救市，还有大招！
首先：517以来的市场表现如何？
具体市场一线数据可以打开下面的文章链接：
每周楼市监测（2024年6月3日-6月9日）
“517新政”有几个大的变化：
第一是对地产定调，何立峰强调要“深刻认识房地产工作的人民性、政治性”、“房地产关系人民群众切身利益和经济社会发展大局”；
第二从具体政策去看，可以分为两个部分，住建部、自然资源部负责的去库存、保交付，央行、金管局负责的降低居民购房负担、为去库存提供保障性住房再贷款。
央行及金融监管总局发布《关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》，全国性下调商业住房贷款首付比，首套房、二套房首付比下限分别降至15%、25%（原20%、30%），分别下降5bp。
5月17日，房地产行业迎来重大政策拐点，政策发糖，市场反应立竿见影，随着政策的逐步落地推进，北京、深圳、成都、杭州等城市的新房、二手房看房量提升，成交规模保持在高位。
市场的确活跃了，但需要注意的是市场很难谈全面回暖，目前热的只有少数几个城市，基本集中在一线和几个热点二线，全国90%的城市，占市场大部分成交比例的市场还没有什么变化，所以这种情况下，可以预期，政策还有，力度更大的政策还在路上。
6月7号的会议可以肯定的是，中央稳定房地产的决心，是不容置疑的。接下来，楼市将进入史上最为宽松的阶段，不适合现状的政策措施，将会逐步退出。各类政策将持续为楼市“保驾护航”，最大限度的释放出潜在购买力。
会议再次强调“供求关系的新变化”，释放出支持建设优质住房的信号。去年以来，各地已在各个环节上，全面支持高端产品的开发。比如出让地块的容积率普遍降低，多数已降到2.0以下；取消限墅令、取消70/90的户型结构限制等等。
除了产品端升级，后续最有可能出台的政策主要有几点：
1：土地供应调整！
4月30日，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，相关政策措施或可以围绕控制供给、加快去化两方面展开，由于新房供给的源头是土地供应，因此消化存量和优化增量的政策措施也需结合土地市场进行统筹安排。
政治局会议同日，自然资源部办公厅发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》（以下简称《通知》），明确从做好年度住宅用地供应计划与住房发展年度计划的衔接、合理控制新增商品住宅用地供应、继续大力支持保障性住房用地的供应、严格执行住宅用地收回的有关要求和层层压实责任等五个方面做好2024年住宅用地供应有关工作，要求库存量大的城市，应暂停新增住宅用地出让，并明确未来新增土地供给量与盘活存量土地规模高度关联。
2：买房送户口
昨天杭州公安发布了一条公告，自本公告之日次月起，将“杭州市居住证积分管理指标体系”中“在本市市区自购产权住房且实际居住”指标标准分值由现行的30分提高到80分。
4月16日，国家统计局副局长盛来运出席国新办发布会曾提到，2023年常住人口城镇化率是66.2%，但是按户籍人口城镇化率还不到50%，还有2.97亿的农民工在城里没有完全市民化。
我国城镇化率虽然已超65%，但与发达国家仍有差距，且存在区域不均衡发展的特征。人口流动、劳动力人口和产业结构是造成城镇化不均衡的主要原因。报告通过数据分析发现，我国存在城镇化率提升的“三角困境”。在城镇化率较低、提升空间较大的区域，往往面临产业水平较弱、劳动人口外流、老龄人口占比高和城市治理能力不足等问题，制约了城镇化的进一步提升。
分地区来看，目前东部沿海发达地区已经处于相对成熟的阶段。京津沪三大直辖市的城镇化率都超过了80%，广东、浙江、江苏这些发达省份的城镇化率也接近70%。在这个阶段，未来东部沿海发达地区城镇化一大特点是人口从中小城市流向中心大城市，不同城市之间的分化将进一步加剧。
不过，对东部沿海发达地区来说，虽然常住人口城镇化率比较高，但这里面有相当一部分人口属于外来务工人员。以珠三角为例，珠三角净流入人口为2647.97万人，占常住人口的44.14%。在东莞和深圳等珠三角经济发达城市，都存在不同程度上的外来人口与户籍人口之间的倒挂现象。
北京上海什么时候会继续买房送户口？！
众所周知，买房落户现在在全国大部分城市其实吸引力不大，特别是南京等城市，可能户口的含金量已经不大，深圳等一线城市一年落户40万+，户口的价值也不高。
但相对而已，包括二线城市里的天津，一线城市里面的京沪，户口价值依然很大。未来不仅仅深圳广州会买房送户口，北京上海也有带条件送户口的可能。
3：首付继续降低，利率2字头！
新增房贷+存量房贷利率都有望继续跌到3以下！
全国主要城市的平均首套房贷利率由2019年10月的5.5%左右降到了2023年底的不到3.9%，中原地产研究院统计数据最近新政影响下，房贷平均首套房利率已经到了3.4左右。
一些城市前些年超过6%的存量房贷利率在2023年9月均调整到了LPR（当时为4.3%）的水平，下降超过150BP。北京在这次存量房贷调整政策中受益却十分有限，2019年10月以来的购房人仅仅随着LPR下调享受了45BP的降息，而在存量房贷利率调整中，除了少数“二套转首套”的购房人以外均没有受益。
简单做个数学题，2019年10月~2023年10月，北京首套房利率为LPR+55BP、上海首套房利率为LPR+35BP、深圳首套房利率为LPR+30BP，而目前深圳和上海的首套房利率均为LPR-45BP。再加上大部分存量房贷利率的调整日期是每年的一月一日，而今年2月份LPR又降低了25BP，这么换算下来2019~2023年购房的业主和目前最新的房贷利率相差100BP左右。
按照北京大部分家庭计算，4.5的存量贷款利率相比当下新增的贷款购房者要高55个基点，30年100万累计利息就要多11.5万，如果按照当下上海等城市的房贷3.5计算，100个基点，100万30年累计利息差距高达20.7万。
目前全国大部分城市执行的房贷利率都在3.15-3.45之间，最低房贷利率已经到3，按照之前的计算，商代与公积金利差在20-40个基点，当下公积金已经到了2.85，全国很快会出现3以下！
整体看，2024年楼市的需求、购房者的收入和信心都还需要一定时间恢复，还在逐渐见底过程中，国家救房地产的决心已经全面体现在政策上，未来更多的政策会落地，对房地产可以乐观起来了！