博鳌地产发展大会 | 郝一斌：新周期下金地的选择
繁荣的时候要有未雨绸缪的智慧，衰退的时候要有耐心坚守的勇气。
郝一斌（金地集团副总裁、金地集团开发管理公司董事长、东南区域公司董事长）：尊敬的各位嘉宾、同行朋友、媒体朋友们！非常荣幸有机会参加这个会议，时间比较紧，我尽可能讲得简洁明了。
大家都知道我们这个行业经历了比较大的困难，在一片愁风苦雨中，到底怎么看待这个事情呢？还是要回到这个行业的本原。
房地产本身是具有商品性和金融性两重属性的，这导致它就是一个周期性的行业。这个强周期性的行业，我们一般就把它分成几个大的周期，就是一个层层嵌套的关系，短周期、中周期、长周期、超长周期，学经济学大家都很明白。
短周期就是4-5年，实际上过去房地产历来的调整都在这个短周期里面。中周期是一个设备更新周期，长周期是一个产能周期，我们房地产更偏于一个特殊的长周期，还没有达到50-60这样一个技术周期。
经济总是在周期中不断经历繁荣、衰退、箫条、复苏，循环反复，在这个过程中也是必然出现泡沫增长、均值回归、矫枉过正，甚至伴随很多随机性和破坏性的特征。
我觉得我们在越是困难的时候越要冷静看待，这个行业会不会彻底消失或者彻底破坏，我觉得它还是一个周期性的调整，比过去的库存周期调整更大，但这个周期究竟还是会过去，会进入新的阶段。
当然这个新的变化不会像过去那样只是一个小的变化，在周期面前，我们还需要顺势而为，抓住机遇，有时候成长是来自于对于机遇的把握。
分两个层面看一下，长周期因素和短周期因素。
长周期非常复杂，涉及到人口、产业、经济等等，但是有一个基本规律，第一个从全世界来看，长周期去看房价都是跟GDP匹配的，具体表现我们归结为人口的表现。因为人口结构、分布都是社会的大潮，人口是顺着产业流动的，随着经济发展阶段变化的。往往我们发现人均GDP特别低的时候，出生率就特别高，就像印度，人口结构非常年轻。
随着经济增长，人的收入提高了，素质提高了，就倾向于少生，社会就会逐步老年化。但是我们必须看到，老龄化是我们目前面临的现实局面，我们总人口目前就是在顶峰，往后老年化的比例就会提高，这意味着我们行业总规模的扩张基本建立，随着劳动力人口减少，当然这个速度不会那么快，不会像大家认为下降的那么快。
上午交流的时候邱晓华博士也说，我们明年有2000万人口从劳动力人口进入老龄化人口。但是也要看到我们的高素质化，也就是一些人进入老龄化，还有一些年轻人进入劳动力人口的阶段，这个劳动力人口阶段是我们房地产的核心客户。
我们的客户下降幅度实际上一年只是几百万，大家不要过度恐慌。而且随着30年的发展，我们看到老龄化和人口高素质化是同时诞生的，从几年前到几年以后我们每年高校毕业生都是一千万以上。对比一下，27年前时候，那时候一年高校毕业生是一两百万规模。
也就是人口规模是上升的，总量红利减少了，但是素质红利是在的，所以第一个判断产品结构会变化，过去以低端满足快速城镇化和低端需求为主的刚需市场份额会逐步变化，当然这个要具体到不同区域，有些区域可以看到它的刚需。
比如说在西南，西南地区很神奇，它的人均GDP不高，但出生率很高，还有大量人口会进入到刚需改善，像四川、云南、贵州，从结构上刚需产品日后的比例还会比较高。
但是东部沿海比如上海、深圳、江苏、浙江，这些省份可以看到未来的改善性需求比例会进一步增加。广东是一个特殊的增长，新导入人口多，人口又年轻，而且低技术和高技术人口都比较多，所以广东会是一个增量比较大，而且不管是刚需还是改善性产品都会比较旺盛的市场。
另外一个趋势就是东移化，就是随着中国经济转型升级，我们会发现人口随着城市群在移动。这些年中国产业逐步从低端化向中高阶段转移，这些产业的发展需要比较好的聚集效益、配套条件、人口素质，包括比较便利的金融和商业配套服务，所以导致进一步向东南沿海区域聚集。
第一阶段简单的劳动密集型人口，像改革开放以服装装配玩具的，转向第二个阶段重化工业为主，第三是以技术为主，这些都在往东南沿海集中，人口也是随着产业发展去调整布局的，我们必须看到东移化导致东南沿海在市场里面的份额在持续增加。
这几年我们很多同行都有感受，长三角、珠三角两个市场占到了70%份额，同时环渤海、京津冀也有20%份额，这个不会减弱，还会加剧，这个也是对大家未来投资布局的启示。
另外一个趋势是城镇化，这个词大家听得太多了。我们目前户籍人口城镇化率是45%，常住人口大概是65%。但是看一下日韩，其实城镇化率80%以上都是比较快速的增长，我们并不是这样。
我们的城镇率是多少？90%，还有很长的路要走，这还是从常住人口的统计口径，所以应该说中国的房地产不会就此迅速从15亿到17亿平米的规模萎缩到5个亿、6个亿的规模，不会的。
我们认为中国房地产市场还会维持到10-14亿的规模，刚才我的师兄说了，他坚信这个行业是个10万亿以上的赛道，我们认为至少是10万亿，应该是12-12万亿的市场，甚至更高，长期来看我们对这个行业还是有坚定的信心。
短期来看，短期跟房地产相关的几个，宏观经济、货币政策、行业政策和行业自身的运行态势。从短期因素来看，宏观经济目前大家都有感受，我们是在一个增速的换档期。
过去我们经历了18-19年平均增长率在10.2%的阶段，后来下降到7-8个点的增长阶段，目前下降到了5个点左右的增长阶段，这个过程确实是快了一点。
现在大家有一种悲观的想法，认为我们GDP增速会降到2-3个点，但是对比日韩，我们每一个增速阶段都是15-20年的周期，日韩一个是18年，一个是19年，所以中国潜在增长率还是维持在4%-5%。
当然一些突发因素，地缘政治、疫情等有可能会出现意外的情况，就跟上半年我们只有2.5%，我们也不希望它是一个常态。
短期而言，目前看到短期因素工业增长回正了，但是制造业的恢复还是比较缓慢的。出口短期有回弹，但主要是价格因素，预计长期回落。消费也是缓慢恢复，三驾马车出口和消费一好一差，但是出口业有限。
另外一驾马车，固定资产投资有所回升，但是从历史看也是在低位，6%点多，跟过去没法比。
工业的增长放缓也会导致工业投资放缓，投资包括三块，固定投资、工业资产，还有就是房地产，房地产投资本身是大幅下滑了。
我们看看第二个表，就是新开工、竣工和再施量，新开工同期下滑了40%以上，这个短期带动我们房地产投资增速降到了负值，在施面积也是接近负值。
从18-24个周期来看，我们房地产投资下行还会进一步继续。我们分析2008年和2014年的房地产投资，基本上是从出台大规模救市政策以后，14-15个才触底，这个负值至少还有20%的下滑。
这一轮的级别更大，因为开工率40%的负增幅，这是中国房地产市场从来没有见过的，目前从短期来看已经形成了对GDP增长的负拉动。
我们如果再往前看，新的土地购置数据就更差。大家也知道，30%-50%的下降还会进一步拉低新开工量，也就是行业处于去杠杆过程，在短期下行通道里面，对于宏观经济没有什么贡献，而且负贡献和拖累还会进一步增强。
因此，我们也认为政策不得不去救市，并且已经开始救市。但是力度显著弱于2008年和2014年，在房地产增速降到10%左右的时候，其实2008年和2014年所有的限购限贷政策都取消了，所以中央对于房住不炒还是比较坚定的。
因此我们判断，政策只能是因城施策，是一个渐变式的放松，更多是各个地方为主的政策，我们还需要有更大的耐心等待市场更大级别的调整。
从以上几点长周期和短周期来看，行业是处于多周期叠加的产能出清阶段，目前这个阶段我们认为只是处于衰退期，还没有到萧条期，难言触底。
当然这个触底也是一个结构式的触底，复苏也是一个结构式的复苏。
新周期下我们怎么去看待它呢，如何拥有一个穿越行业周期上下行的经营策略？作为金地来讲，我们认为有两点：1、坚守；2、开拓。
我们一直坚守平衡发展观，我们也认为一个行业的发展有高潮、有低潮，你只有在利润和规模之间做好平衡才能既跟上行业的发展，不至于在市场行业调整期被甩下车、淘汰掉。
我们做了34年，一直都在行业前十名左右，在三道红线之前已经连续6年自我设限，我们的财务结构是非常可控的，短期现金流也是非常充足的，目前手里还有640多亿的现金流在手，就是为了应对这个市场的变化。
虽然目前这个市场大家都说投资就是机会，有很多好的投资机会，但是我们还是会更多地保持合理的现金流，保证公司的安全。
我们说一个行业的规模是来自投资，但是一个行业的风险收益也来自于投资，投资对于地产来讲是至关重要的，是风险收益的核心测量。
基于对这个行业多年的沉淀，我们建立了投资模型，基于每一个板块的库存关系都有一个相互咬合的判断，通过这个来合理把握投资。
这个投资，既不能简单看一个单项目的收益，更多的是对于行业的预判，你的布局、你的周期把握和资源分配，共同构成了一个综合策略，这是你的胜败之源，也是兴衰之源。
另外我们也认为目前的市场已经从卖方市场进入买方市场的阶段，产品是市场竞争的核心。
现在大家是非常重视营销，但是我们透过本质看现象，营销竞争背后的本质是产品竞争。如果是一个短期调整，我们讲营销竞争，如果是中周期的调整，我们应该更关注产品竞争。
金地也会坚守科学筑家，智美精工的精神，打造好我们的产品线，在智能化景装、园林景观等方面做好产品，为客户提供不断符合变化需求的产品线。
另外就是高效的组织，目前这个市场大家说高杠杆是罪恶之源，但是高周转也不会完全不存在。
看看上海市场、北京市场还是高周转，但是因为大多数的城市需求萎缩，进入到买方市场以后没有那么高的周转率，但是高效是要做到的，不能以过去简单粗暴的高周转来做，而是要高效经营，就是生产销售要做好匹配，一定要把握好各种库存关系，运用好各种手段，打造高效经营。
除了坚守以外，还有一个就是开拓。公司有两个方面的选择，一个方面就是在不同阶段选择不同城市和区域投资不同的项目；另外一个就是赛道的选择，就是投资不同的业务类型。
金地而言，我们选择了两个赛道，一个是国家对于产业升级的扶持和鼓励，这是我们未来发展的重点，所以高技术研发产业是我们选择的赛道，这方面我们有非常高的投入。
今天跟大家简单分享的是代建业务，我们认为是一个可期的蓝海，为什么这么说呢？这一轮很大危机来源于重资产，过去我们间接融资，大家投的是一个盲池，这些钱进到这个公司里面到底投到哪一个项目，项目经营得怎么样，有多大风险，大家是难以控制的。
我们认为，随着这一轮大的出清和大家风险意识提高，整个行业会转向直接投资，股市就是一种直接投资，你去鉴别每一个公司，你是一个股东。
我认为从全球角度来讲，轻重一定会分离，美国、日本等成熟市场大部分房地产投资都是基金的模式，请一个开发商，开发商在投资的基金里面有10%-20%份额，通过管理能力挣取管理费用，所以我们认为是大势所趋，代建管理公司是一个可期的蓝海。
目前这个市场是百亿的规模，我认为到2025、2030年市场占比会逐步提高，到17%-18%的占比，会从一个百亿级市场成长为千亿级市场，货值也会是20000-25000亿规模。
这个行业深耕过程中，我们会发现随着周期调整有一些显著变化。
可以看到，第一个增速在不断加快。短期可以看城投平台、政府、资本+AMC因为产能出清导致了大量项目，也是因为这一轮调整，资金融资结构的变化，其实中小发展商很难融到资了。
产业客户，我们给很多高科技做了总部代建，这些客户还是一如既往的稳定，并不受到行业周期的影响，这也是我们看到的一些变化。
所以从金地来讲，我们会坚守代建业务基本盘，也就是咨询服务、开发管理、资本代建和政府代建。业态主要集中在商住、商办和公建领域。目前签约规模已经超过了1600万平米，货值超过1千亿，开发项目有90多个，覆盖全国40多座城市，我们希望有机会能够跟社会各界有更多合作，进一步扩展我们的业务，帮助我们业务成长。
同时我们可以看到，随着这一轮产能出清，目前大家对烂尾的规模有不同预测，但是有一定是可以明确的，纾困项目至少是3-5年的中周期机会，我们希望跟各个金融机构合作，利用金地良好的信誉、品牌和专业能力进行合作，帮助大家解决这些困难项目，盘活这些困难项目，稳定市场，也解决大家的资金困局。
最后，我们金地对于新的赛道，不管是产业还是代建都是有坚定的战略角色，也是我们的战略重点。我们依托稳健、良好的客户口碑，专业的团队。因为我们金地管理是一个专业的团队，能力意识、服务意识是完全不一样的。
另外，规模也会带来更多的管理沉淀和规模效应以及资源共享，同时我们业务的多元化的多种能力，能够给大家提供多元业态和多元业务的解决方案。
最后跟大家共勉：繁荣的时候要有未雨绸缪的智慧，衰退的时候要有耐心坚守的勇气。我们相信有地产人的智慧和勇气，我们一定可以穿越周期，拥抱更美好的未来，谢谢大家。