持有型不动产ABS项目发行“加速度” 为投资机构带来持续稳定产品供给
转自:证券日报网
本报记者田鹏
近期,接连有不动产持有型ABS项目刷新进展:安江高速持有型不动产ABS正式获批、万国数据2024年第1期数据中心持有型不动产ABS正式申报至上海证券交易所(下称“上交所”)。
据悉,上述两单项目是继华泰——中交路建清西大桥持有型不动产ABS和建信住房租赁基金持有型不动产ABS成功挂牌上市后,最新获批的不动产持有型ABS项目,标志着这一创新产品取得又一重要进展。
此外,《证券日报》记者从业内获悉,目前,上交所已组建专班,与各地政府主管部门联合开展盘活存量资产专项培训会,并在全国重点区域和重点领域宣介持有型不动产ABS产品,积极排摸并推动有盘活存量需求的企业开展项目储备,并已形成较大规模的项目储备池,预计下半年将加速推进产品落地,为投资机构带来持续稳定的产品供给。
坚守权益定位
推动资产信用转型
近年来,持有型不动产ABS作为一种创新的金融工具,在金融市场中发挥着日益重要的作用,并日益获得投资者关注。
何为“持有型不动产ABS”?相较于传统ABS产品,持有型不动产ABS最重要的特点是突出“资产信用”和“权益属性”,一般采用平层结构,以底层资产运营产生的现金流实现投资人持续、稳定分红,同时摒弃了传统的优先劣后增级安排,也不再通过主体信用增进和资产回购等方式来为产品增信,力求在产品层面实现真正的资产信用,也帮助发行人获得真正的权益性资金。
那对投资者来说,其收益如何获得保障呢?“与传统ABS一致,投资者可以享有底层资产的租金收益。”一位参与建信住租持有型不动产ABS投资的基金经理告诉《证券日报》记者,“更为关键的是,在持有型不动产ABS中,投资机构可以通过运营治理和激励机制设计,参与到基础设施资产的运营决策中去,进一步改善了传统ABS产品,投资机构较难介入底层资产运营,且对运营机构的激励不足的难点。”
正如上述基金经理所言,持有型不动产ABS将公司制治理原理和机制嵌入产品结构,引入计划管理人、投资人、运营统筹机构共同参与的“管理委员会”,使投资机构真正参与基础设施资产的运营决策,并通过有效的运营激励机制充分激活运管机构管理能力。
由此可见,持有型不动产ABS更关注市场化、灵活开放原则,更多体现投融双方关于资产筛选、定价、条款设计的协商结果,通过合理的内部机制安排,实现证券持有人对基础资产的主动管理和运营,也凸显了产品的权益属性。
创新六大机制
助力盘活存量资产
过去几十年中,我国的基础设施建设投资规模快速增长,资产大规模增加,目前已达到百万亿元级别。2022年5月份,国务院办公厅就发布了《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》,对盘活存量资产的方向、方式,以及盘活使用回收资金等方面提出了要求。
在此背景之下,持有型不动产ABS成为企业盘活存量资产、降低融资成本的一大抓手。
例如,华泰——中交路建清西大桥持有型不动产ABS发行人中交路桥建设有限公司相关负责人表示:“中交路建项目是优质资产的真实出售,在企业经营层面有效释放了存量资产的沉淀,既降低了杠杆率,也减少了企业经营风险,有助于形成存量资产和新增投资的良性循环。”
再比如,建信住租持有型不动产ABS相关负责人告诉记者:“ABS产品打通了基金资产盘活、存量流转的新途径,为基金的后续投资提供增量资金,是公司股权投资、融资支持、管理运营、REITs上市‘投、融、管、退’一体化服务闭环的重要组成部分。”
“中交ABS产品以优质资产盘活,有效解决存量资产沉淀、优化资产结构。未来基于‘安江模式’,我们将积极推动储备项目有序落地,形成存量资产和新增投资的良性循环。”中交相关负责人也告诉记者。
值得一提的是,持有型不动产ABS在产品设计时创新性提出“六大机制”,除前述所提到的“运营治理和激励约束机制”外,还包含了信息披露、二级市场活跃度、流动性支持以及持续扩募机制。
具体而言,在信息披露机制方面,持有型不动产ABS更加注重信息披露的及时性和有效性。在流动性支持和交易机制方面,充分借鉴国际经验,吸收和采纳投资机构的普遍建议,允许产品设置一定比例的流动性支持机制,在特定情况下满足部分投资者退出需求,并持续引入二级市场活跃机制,提高产品二级流动性。而在扩募安排方面,则预留了扩募的空间,可以不断纳入后备优质资产,促进产品的可持续发展。通过这一系列更为市场化的创新设计,打造一种盘活存量资产的权益型工具,进一步丰富企业融资渠道,也为投资机构资产配置提供新选择。
展望未来,“持有型不动产ABS的推出,为发行人提供了更为丰富的融资产品,未来将有更多企业从中受益。”一位资深市场人士评价道。
(编辑王江浩)