多重目标平衡下房地产政策红利初显
转自：中国金融新闻网
近期房地产市场连迎重磅利好，一揽子政策措施出台落地。继8月下旬有关部门按“认房不认贷”明确首套住房认定标准后，8月底人民银行、金融监管总局又调整优化最低首付款比例和利率下限，明确降低存量首套住房贷款利率。
本次政策调整落地非常迅速。8月底以来，全国已有不少城市宣布执行“认房不认贷”，出台优化限购区域、降低首付比例等政策，满足居民刚性和改善性购房需求。9月7日四大行集体发布公告，主动对存量房贷利率进行批量调整，有效降低客户沟通协调成本，实实在在将政策红利惠及百姓。
本轮政策出炉受到市场广泛关注。今年以来，我国经济已恢复常态化运行，高质量发展扎实推进。但是当前国际政治经济形势复杂严峻，发达经济体快速加息的累积效应继续显现，全球经济复苏动能减弱，国内经济运行面临需求不足、一些企业经营困难、重点领域风险隐患较多等挑战。而房地产领域，在经过多年高速发展以后，面临着供需关系变化的重大调整。
但是，变化并非一蹴而就的。任何一个政策调整都必须考虑多方主体、多重关系的平衡。
从政策端来看，本次政策重在处理好房住不炒与支持刚性和改善性需求的平衡。过去几年里，在“房住不炒”“因城施策”思路引导下，我国房地产市场从此前热度较高的阶段逐步转向平稳发展。目前各地陆续释放政策信号，调整后最低首付比追平2016年，置换购房可享受首套政策，有利于释放刚需和改善型需求。同时本次调整坚持因城施策方针，由地方结合当地形势自主确定首付比和房贷利率下限。
从需求端来看，本轮政策侧重于满足改善性需求和刚需，兼顾防风险和促发展的平衡。“认房又认贷”政策在此前对于防止楼市过热、遏制炒房中产生了积极效果。而随着房地产市场供求关系发生变化，本次调整有利于改善型需求的释放，提升市场活跃度，促进房地产市场平稳发展。如果结合存量首套房贷利率政策，有望撬动更多需求。据测算，本次存量房贷利率调整后平均降幅约0.8个百分点，对100万元、25年期、原利率为5.1%的存量房贷，每年可节约利息支出超过5000元，有利于促进扩大消费和投资。新市民、年轻人有望成为本次政策惠及的重要群体。
从金融机构来看，本轮政策则可兼顾利率调整带来的利润下滑与住房贷款总量稳定的平衡。房贷作为银行优质资产，存量利率调整会降低银行利润，但同时也有助于减缓提前还款，反过来会带来房贷量的增长。银行内部人士预计8月提前还款约3800亿元，较峰值回落近半，9月后还将继续改善。同时，还可压缩违规使用经营贷、消费贷置换存量住房贷款的空间，减少风险隐患。此外，随着存量房贷利率下调，一定程度上会增强客户黏度，带动零售业务增长。
目前来看，政策积极效果可谓立竿见影，房地产市场出现边际回暖迹象。政策落地后，北京、上海等城市看房量、成交量出现明显回升。中原地产数据显示，9月首个周末北京市二手房成交2800余套，是8月周末成交均值的2倍。多家机构近期密集发声，认为信贷投放内生动力仍然强劲，并将持续成为实体经济修复的有力支撑。
值得关注的是，本次政策落地速度快、力度足。自相关政策公布后，曾有分析人士预判核心城市特别是热点区域或将缓执行相关政策，然而很快广州市、深圳市、上海市、北京市，一线城市先后宣布执行“认房不认贷”，力度远超此前市场预期。我们期待随着房地产领域诸多利好政策落地，9月新房销售和“金九银十”预期明显改善，在稳楼市的同时，带动更多新市民、年轻人实现安居乐业，我们期待他们成为城市创新发展的活力之源，为高质量发展贡献更大力量。