“北京取消二手房指导价”？是怎么一回事
各位粉丝：
今天，一则“北京取消二手房指导价限制”的消息引发社会关注，报道称，海淀区29个小区的二手房交易指导价已经取消，超过指导价的房源也可以挂牌展示，并联想到这是继广州等城市放开指导价后，北京也放开二手房指导价。
很多粉丝也询问我们这是怎么一回事。【京房字】了解到，这些年来北京二手房交易就没有过“指导价”这一说，至于海淀区这29个小区，也是当时海淀房协向中介机构发布、供中介机构参考的二手房交易指导参考价，中介行业内部自律，抵制哄抬房屋售价。而且，【京房字】也从海淀房协了解到，这29个小区的二手房交易指导价也并非取消，而是随着市场实际情况有所调整，高价学区房仍然在指导之列。
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这件事的原由，是两年前的2021年9月，当时海淀的部分“学区房”小区价格出现异动，个别小区甚至出现“一夜涨价20万”、“报价每平米超20万元”的情况。
同时，也有个别中介机构为争取更多销售房源，通过暗示、鼓动或直接帮助业主抬高售价等方式，恶意抢单、撬单。
于是，海淀房协发布行业内部自律倡议，号召中介机构共同抵制通过抬高房屋售价来争夺房源的恶意竞争行为。并向中介机构发布了29个小区的二手房交易指导参考价，供中介机构参考。当时多家中介机构积极响应，承诺对偏离指导参考价、报价明显过高的房源信息，在相关信息的真实性、合理性核实清楚前，将不对外发布相关信息。
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这里可以看出，当时海淀房协发出倡议、以及发布这29个小区的二手房交易指导参考价，针对的是区内个别特殊情况的小区，如带有“学区房”特征、价格过快上涨的热点小区，并非是针对全区。而且，这一价格标准也并非强制，而是协会倡议、行业自律响应，这也是为什么叫“参考价”的原因了。
说清楚了来龙去脉，大家就可以理解，把29个小区的交易指导参考价调整，说成是北京取消二手房指导价限制，确实有些偷换概念，或者是以偏概全了。
毕竟，海淀这29个小区的二手房交易指导参考价，范围也只是在海淀区内，而且仅仅是海淀区的极少数小区。
统计显示，目前海淀区有交易的二手房小区，大约有970个。这29个小区只占不到3%，将这个演绎成“北京取消二手房指导价”，属实欠妥。
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而且，据【京房字】的了解，这29个小区的二手房交易指导参考价也并未如媒体所说的取消，而是根据市场的实际情况进行调整。
之前的参考价是两年前制定的，当时“学区房”等概念还比较热，这两年随着海淀多校划片入学政策改革的完成，那种疯抢学区房的情况已经不多了，这些小区也不存在过快上涨的压力。
上面这张表格统计的是2021年和今年的同时段，这29个小区的二手房成交均对比（注意是均价），可以看出，带有学区属性的小区并没有出现快速上涨，有些小区的价格还出现了下降。两年前的参考价目的就是为了防止这些热点小区房价出现快速上涨，从目前的结果来看，参考价有效的发挥了作用。我们了解到，这次29个小区的二手房交易指导参考价的调整采用了不再单独限定价格、而是根据每个小区的成交情况来确定的方式。对于报价明显高于当前小区成交均价、明显偏离指导价的房屋，仍然在指导之列。可以看出，2021年的指导参考价是为了防止热点小区房价过快上涨，而如今在市场已经趋于平稳、这些小区的价格也比较平稳的状态下，对于这些热点小区的价格引导也逐步趋向常态化。
但这并不是说就彻底放开、没有引导了，还是会根据市场形势的变化，有针对性的引导。而协会也将继续加强指导，对于中介机构鼓动或直接帮助业主抬高售价等方式、报价虚高的，协会也将及时反馈给主管部门严查。
很多人会关心，这些之前的热点小区，在指导参考价调整后，价格是否又会出现快速上涨？
刚才说过，这几年随着教改的深入，教育均衡化的推进，多校划片等措施的落实，房屋上赋有的“学区”属性将越来越弱。
同时，这29个小区中，一大半可以说是“老破小”，在当前改善型需求占比越来越高的楼市特征下，这些小区也缺乏快速上涨的动力。
总之，从这轮政策释放看，包括之前的“认房不认贷”，以及近期广州、成都等城市也取消或者松动指导价，都是鼓励合理住房需求，特别是置换需求，而置换类需求的释放需要一个过程，因此短期对房价的影响不会太大。为了便于及时解答粉丝问题，京房字专家组成立了帮助粉丝们解决买房全流程问题的交流群，专业解答规划、交通、买房、租房、共有产权房等问题。并不定期举办线上、线下公开课，扫下方助理的二维码入群。